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Hildegard Höhlich
Andreas Kunert

Stuttgart zählt zu den teuersten Wohnstandorten in Deutschland. Die Preisentwicklung für Wohneigentum und für Mietwohnungen verlief über Jahre hinweg vergleichsweise moderat. Erst seit dem Jahr 2010 bzw. 2011 ist bei den einzelnen Marktsegmenten ein spürbarer Anstieg auszumachen. Angesichts einer sich abzeichnenden rückläufigen Neubautätigkeit dürfte sich dieser Trend kurzfristig fortsetzen.

Führender Automobilstandort

Stuttgart ist neben München der führende Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort in Süddeutschland. Geprägt ist die Stadt von der Automobilindustrie mit den Unternehmen Daimler und Porsche. Darüber hinaus verfügt die Landeshauptstadt von Baden-Württemberg über eine vielfältige Branchenstruktur (u. a. Banken, High-Tech, Forschung/Entwicklung), sodass die Arbeitslosenquote bundesweit zu den niedrigsten zählt. An Universität und Fachhochschulen waren zum Wintersemester 2012/2013 mehr als 38.000 Studenten immatrikuliert, ein Plus von rund 37 % gegenüber dem Wintersemester 2007/2008.

Die Bevölkerungszahl der siebtgrößten Stadt ist stetig steigend. Mitte 2012 lebten nahezu 594.000 Personen in Stuttgart, was allein gegenüber den Ergebnissen des Zensus im Mai 2011 einem Zuwachs von rund 8.000 Einwohnern entspricht.

Wohnungsmarkt mit besonderen Kennzeichen

Wie keine andere Stadt in Deutschland ist Stuttgart durch seine topografische Lage geprägt. Die Kessellage führt einerseits zu einer Polarisierung der Wohnlagen. Gute bis sehr gute Wohnlagen in Hang- und Höhenlage stehen einfachen bis mittleren Wohnlagen im Talkessel und in den stark industriell geprägten Stadtteilen gegenüber. Andererseits ist die weitere Siedlungsentwicklung dadurch deutlich eingeschränkt. Größere Neubaugebiete sind nur durch Umnutzung von Gewerbegebieten und Nachverdichtungen möglich. Aktuelle Beispiele hierfür sind:

  • ca. 700 Miet- und Eigentumswohnungen im Europaviertel auf dem ehemaligen Güter- und Rangierbahnhof. Zum Teil bereits in Bau.
  • Rund 490 Miet- und Eigentumswohnungen auf dem ehemaligen Neoplan-Areal im Stadtteil Möhringen. 1. Bauabschnitt in Realisierung.
  • 170 Miet- und Eigentumswohnungen sowie 34 Eigenheime auf dem ehemaligen Kasernenareal des Roten Stichs. 1. Bauabschnitt in Realisierung.
  • etwa 130 Eigentumswohnungen auf dem Azenberg-Areal – ehemaliges Max-Planck-Institut in der Seestraße. Baubeginn Frühjahr 2014.
  • 30 Eigenheime und Mietwohnungen auf dem ehemaligen Gärtnerei-Gelände in Zuffenhausen. In Planung.

Die begrenzte Siedlungsfläche führt dazu, dass Stuttgart einer der teuersten Wohnstandorte in Deutschland ist.

Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten zeichnet sich die baden-württembergische Landeshauptstadt  durch eine nahezu bedarfsgerechte Bautätigkeit aus. Mit Ausnahme des Jahres 2011 wird in Stuttgart seit dem Jahr 2007 kontinuierlich mehr gebaut. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre wurden rund 1.370 Wohnungen p. a. fertig gestellt. Gebaut werden angesichts der Flächenknappheit überwiegend Miet- und Eigentumswohnungen. Allein 2012 entfielen auf diese beiden Segmente drei von vier neuen Wohnungen.

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Die durchschnittliche Bauleistung der letzten Jahre lag leicht über den von der Stadt ermittelten Bedarf von jährlich 1.300 Wohnungen (Inge Heilweck-Backes, Ansgar Schmitz-Veltin. Monatsheft 5/2011), der bei einer stabilen Einwohnerzahl notwendig wäre. Bezieht man jedoch die jüngste positive Einwohnerentwicklung in die Betrachtung mit ein, so reichen diese ermittelten Wohneinheiten nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Eine Gegenüberstellung der Wohnungsbestands- und Einwohnerentwicklung im Zeitraum 2007 – 2011 macht dies deutlich. Während die Bevölkerung um nahezu drei Prozent anstieg, erhöhte sich der Wohnungsbestand nur um 1,5 %.

Dass der Markt in Stuttgart dennoch nicht so stark angespannt ist wie beispielsweise in München, Hamburg oder Köln belegt die Leerstandsquote. Den Ergebnissen der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 folgend, stehen in Stuttgart 3,7 % des Wohnungsbestandes leer. Damit liegt die Zahl leicht über der erforderlichen Fluktuationsreserve (3 %), die für einen funktionierenden Markt erforderlich ist.

Preissteigerungen deutlich geringer als in anderen Großstädten

Auch die Kaufpreise und Mieten für Wohnimmobilien sind in Stuttgart deutlich weniger stark gestiegen als in den oben genannten Großstädten. So belegt die Baden-Metropole bei Eigentumswohnungen im bundesweiten Vergleich aller 402 kreisfreien Städte und Landkreise mit einer Steigerungsrate von 12 % von 2007 bis 2012 Platz 26. Als ein wesentlicher Grund ist die hohe Eigentümerquote zu sehen. So lebt den Ergebnissen des Zensus 2011 folgend bereits heute nahezu jeder dritte Einwohner in einer eigenen Immobilie. Zum Vergleich: In Berlin liegt die Quote bei 16 %, in Frankfurt bei 21 % und in Düsseldorf/ Hamburg und München zwischen 24 und 25 %.

Der deutlich geringere Preiszuwachs ist auch darauf zurück zu führen, dass sich die Nachfrage nach Eigentumswohnungen durch die Finanz- und Wirtschaftskrise nicht sprunghaft erhöhte. Vielmehr sind die Verkaufszahlen in den letzten Jahren kontinuierlich nur leicht angestiegen und erreichten 2011 mit knapp 4.100 verkauften Objekten ihren bisherigen Höhepunkt.

Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Wohnung liegt heute bei 2.700 €/m². Die höchsten Preise werden dabei in den Höhenlagen und hier speziell in den südöstlich gelegenen Stadtteilen Sillenbuch, Riedenberg und Heumaden sowie dem Killesberg (Stuttgart-Nord) erzielt. Für Objekte, die im Jahr 2000 oder später gebaut bzw. komplett saniert wurden, zahlt man in guter bis sehr guter Lage und einer entsprechenden Ausstattung zwischen 3.200 und 4.900 €/m².

Die absoluten Spitzenpreise für neue Wohnungen werden derzeit im Stadtteil Stuttgart-Nord bezahlt. Hier wurden nach Angaben des Gutachterausschusses nahezu 11.000 €/m² bezahlt. Dabei handelt es sich jedoch um hochwertig ausgestattete Einzelobjekte. Noch deutlich höhere Preise werden für die knapp 60 Luxuswohnungen an der Heilbronner Straße angepeilt. Im Wohn- und Hotelturm „Cloud No.7“, dessen Fertigstellung für 2015 geplant ist, sind Preise von bis zu 14.000 €/m² im Gespräch. Damit würde im Europaviertel die mit Abstand teuerste Wohnlage Stuttgarts entstehen.

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Wie die Preise für Eigentumswohnungen sind auch die Mieten im Betrachtungszeitraum im Durchschnitt um 12 % gestiegen, wobei der Mietzuwachs bereits früher einsetzte. Wie Abbildung 2 zeigt, verlaufen die Veränderungsraten für beide Segmente seit dem Jahr 2010 auf gleichem Niveau. Die Durchschnittsmiete liegt heute bei nahezu 10 €/m². Betrachtet man die einzelnen Stadtteile, zeigt sich für die Durchschnittsmiete eine vergleichsweise enge Spanne von knapp 9 bis 11,50 €/m². Die höchste Miete wird in der Innenstadt von Stuttgart erzielt. Neben den sehr guten Lagen, sind die Mieten insbesondere in den einfachen Lagen stark gestiegen. Dies wird auch durch eine Untersuchung der Stadt bestätigt, die bei preiswertem Wohnraum eine deutliche Marktanspannung aufzeigt. Dies ist insbesondere durch den Zuzug junger Singles zu begründen. Dieser Trend hat sich in der jüngsten Vergangenheit noch verschärft. Ursächlich hierfür ist, dass 2012 durch die Einführung des 8-stufigen Gymnasiums in Baden-Württemberg der doppelte Abiturjahrgang verabschiedet wurde und somit die Studentenzahlen deutlich angestiegen sind.

Weniger stark als die Preise für Eigentumswohnungen und die Mieten sind die Preise für Eigenheime gestiegen. Innerhalb der letzten fünf Jahre ist in diesem Marktsegment ein Anstieg von 8 % auszumachen. Bundesweit belegt Stuttgart damit Platz 49. Hier kommt zum Ausdruck, dass - angesichts des bereits sehr hohen Preisniveaus - Eigenheimerwerber auf das preiswertere, zum Teil verkehrsmäßig sehr gute angebundene Umland von Stuttgart ausweichen. Dadurch ist in diesem Marktsegment der Nachfrageüberhang deutlich geringer. So haben sich auch die Verkaufszahlen im vergangenen Jahr um rund 13 % reduziert. Im Durchschnitt wurden in den letzten fünf Jahren nur rund 680 Eigenheime pro Jahr veräußert. Gemessen am Gesamtbestand an Eigenheimen entspricht dies einem Anteil von 1,4 %. Im Durchschnitt werden heute für ein Eigenheim knapp 3.800 €/m² Wohnfläche bezahlt. Betrachtet man die einzelnen Stadtteile, bewegt sich die Spanne von knapp 3.000 €/m² (Fasanenhof) bis 4.700 €/m² (Stuttgart Nord, Mitte und Ost).

 

Ausblick

Folgt man den Baugenehmigungszahlen, dürfte die hohe Bauleistung des vergangenen Jahres kurzfristig nicht mehr erreicht werden. Der seit dem Jahr 2011 deutlich spürbare Preisanstieg bei Eigentums- und Mietwohnungen dürfte sich angesichts der positiven Einwohnerentwicklung deshalb weiter fortsetzen. Insbesondere bei preiswertem Wohnraum dürfte sich die Knappheit weiter verstärken, da sich die Neubautätigkeit im Wesentlichen auf gut bis sehr gut ausgestattete Objekte in bevorzugten Wohnlagen konzentriert.

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Disclaimer: Alle im Bericht angegebenen Wohnungspreise und Mieten sowie deren Veränderungen wurden – sofern keine anderen Quellen genannt sind – von vdpResearch auf Grundlage der Transaktionsdatenbank ermittelt.