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Hildegard Höhlich
Andreas Kunert

In den neuen Bundesländern weist Dresden einen der wachstumsstärksten und attraktivsten Wohnungsmärkte auf. Innerhalb von Sachsen nimmt die Landeshauptstadt sogar Position 1 ein. Diesen Platz wird die Stadt auch weiterhin behaupten können, da die Prognosen von stetig steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen ausgehen. Nur eine spürbar höhere Neubautätigkeit könnte dazu führen, dass die Preise nicht mehr so stark steigen wie in der Vergangenheit.

Gute Rahmenbedingungen für den Dresdener Wohnungsmarkt

Die Einwohnerzahl ist stetig steigend. Zum Zeitpunkt des Zensus im Mai 2011 lebten 517.765 Personen in Dresden. Gegenüber dem Jahr 2007 entspricht dies einer Zunahme von über 4 %. Ursächlich hierfür ist eine positive Wanderungsbilanz gekoppelt mit einer positiven natürlichen Bevölkerungsbewegung (mehr Geburten als Sterbefälle).

Grundlage für die positive Entwicklung ist zum einen die große Bedeutung Dresdens als Wirtschaftsstandort. Ein wesentlicher Schwerpunkt ist die Mikroelektronikindustrie. Aber auch im Dienstleistungsbereich kann die Landeshauptstadt ein überdurchschnittliches Wachstum verbuchen. In der Summe entstand in den letzten Jahren eine Vielzahl an neuen Arbeitsplätzen, wobei die Beschäftigung hochqualifizierter Personen besonders augenfällig ist. Die Vielzahl an qualifizierten Arbeitsplätzen bedingt eine für Ostdeutschland überdurchschnittliche Kaufkraftkennziffer, mit 90,8 Platz zehn unter allen 86 Stadt- und Landkreisen der neuen Bundesländer.

Zum anderen ist Dresden eine der bedeutendsten Universitätsstandorte in Ostdeutschland. Zum Wintersemester 2012/2013 waren insgesamt über 42.000 Studenten immatrikuliert, damit über 4 % mehr als zum Wintersemester 2007/2008.

Kennzahlen des Wohnungsmarktes

In Dresden gibt es nach den Ergebnissen der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 insgesamt 283.633 Wohneinheiten. Gegenüber der letzten Totalerhebung 1995 ist der Wohnungsbestand um rund 12 % bzw. absolut um nahezu 31.000 Einheiten gestiegen. Gleichzeitig hat sich der Leerstand spürbar reduziert. Während 1995 noch nahezu 10 % des Wohnungsbestandes ohne Mieter waren, sind es heute noch knapp 5 %. Damit hat die Landeshauptstadt eine der niedrigsten Leerstandsraten in Sachsen. Diese positive Entwicklung wird zum einen durch die demografische Entwicklung und zum anderen durch Rückbaumaßnahmen getragen. Allein innerhalb der letzten zehn Jahre wurden knapp 8.700 Wohnungen (Quelle: Statistisches Landesamt. Bauabgang. Wohnungen in Wohngebäuden. 2013) abgerissen bzw. einer anderen Nutzung zugeführt. Bezogen auf den Wohnungsbestand entspricht dies einer jährlichen Abgangquote von 0,3 %  –  zum Vergleich: bundesweit liegt die Quote bei etwa 0,1 %. Mit durchschnittlich 1.030 Einheiten pro Jahr wurden die meisten Wohnungen im Zeitraum 2004 – 2008 vom Markt genommen, was auch auf die Einführung des Stadtumbau Ost-Programmes zurück zu führen ist. Danach wurden jährlich nur noch knapp 660 Wohnungen zurückgebaut. Auf die einzelnen Stadtteile bezogen, konzentrierte sich der Rückbau stark auf die beiden größten Plattenbausiedlungen Gorbitz, im westlichen Stadtgebiet gelegen, und das im Süden liegende Prohlis. In beiden Fällen ist seitdem durch Stadtumbau-Maßnahmen eine deutliche Aufwertung der Wohnstandorte gelungen.

Parallel zu den Maßnahmen zur Reduzierung des Wohnungsleerstandes wurden in diesem Zeitraum fast 6.600 neue Wohneinheiten gebaut, davon rund 65 % als Eigenheime. Im Geschoßwohnungsbau entstanden dagegen in den letzten zehn Jahren nur etwa 230 Einheiten p. a., wobei in den letzten beiden Jahren ein sprunghafter Anstieg zu beobachten ist. Dieser ist zum einen durch den Bau eines größeren Studentenwohnheimes zu begründen. Zum anderen sind wieder vermehrt Eigentumswohnungen entstanden.

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Umsatzzahlen und Transaktionsvolumen bei Eigentumswohnungen spürbar angestiegen

Diese Entwicklung ist auf das steigende Kaufinteresse an Eigentumswohnungen zurück zu führen, wie eine Auswertung der Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses Dresden seit Beginn der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 belegt. Nachdem 2009 mit 2.607 Verkäufen und einem Transaktionsvolumen von 292,2 Mio. € die mit Abstand geringsten Umsätze erreicht wurden, sind beide Kennzahlen seitdem stetig steigend. Mit 4.326 verkauften Objekten wurden 2011 die bisher meisten Objekte veräußert, das Transaktionsvolumen erreichte dagegen im darauf folgenden  Jahr mit 470 Mio. € seinen höchsten Wert. Nahezu 40 % der in den letzten vier Jahren veräußerten Wohneinheiten waren Neubauten bzw. Erstverkäufe nach Umwandlungen.

Das Segment der Eigenheime zeigte sich im Betrachtungszeitraum weitaus weniger zyklisch. Zwar erreichten die Umsatzzahlen und das Transaktionsvolumen auch 2009 einen Tiefpunkt, in den folgenden drei Jahren weisen die Zahlen aber nur geringe Unterschiede auf. Im Durchschnitt wurden 460 Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem Volumen von rund 88 Mio. € veräußert.  Den Auswertungen des Gutachterausschusses folgend, wurden im vergangenen Jahr im Durchschnitt 203.000 € für ein Eigenheim bezahlt.

Preise für Eigenheime am stärksten gestiegen

Die nahezu stabilen Transaktionszahlen bei Eigenheimen täuschen jedoch über die Tatsache hinweg, dass dieses Marktsegment einen deutlichen Nachfrageüberhang aufweist. Insbesondere in gewachsen Wohnvierteln mit guten bis sehr guten Lagequalitäten ist das Angebot äußerst gering. Dies hat zur Folge, dass die Kaufpreise für Eigenheime seit 2007 um nahezu 10 % [2]gestiegen sind. Damit weist Dresden eine für Ostdeutschland hohe Preissteigerungsrate auf.

Der durchschnittliche Kaufpreis liegt heute bei knapp 2.000 € pro m² Wohnfläche. Für gut bis sehr gut ausgestattete Eigenheime, die nach dem Jahr 2000 errichtet wurden, bewegen sich die Kaufpreise derzeit in einer Spanne von 1.900 bis 2.500 €/m². Die teuersten Wohnlagen für Eigenheime liegen schwerpunktmäßig auf der rechten Elbseite. Mit Abstand die höchsten Preise werden in Bühlau/Weißer Hirsch, Wachwitz und Radeberger Vorstadt beobachtet. Diese Stadtteile punkten durch eine Konzentration an Altbauvillen sowie ihre Hanglage unmittelbar an der Elbe. Auf der linken Elbseite zählen Blasewitz und Tolkewitz/Seidnitz Nord zu den sehr guten Eigenheimwohnlagen.

Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten fünf Jahren um nahezu 8 % gestiegen. Ähnlich der Situation bei Eigenheimen zeichnet sich auch bei Eigentumswohnungen in den guten bis sehr guten Wohnlagen ein Nachfrageüberhang ab. In einfachen bis mittleren Lagen ist dagegen ein breiteres Angebot auszumachen; hier ist angesichts der deutlich geringeren Wertsteigerungspotenziale auch die Nachfrage geringer. Im Durchschnitt werden heute rund 1.800 €/m² für eine Eigentumswohnung bezahlt. Für Objekte, die erst in diesem Jahrtausend gebaut wurden bzw. vollständig in diesem Zeitraum saniert wurden, liegen die Preise je nach Wohnlage in einer Spanne von 1.800 bis knapp 2.800 €/m². Laut Gutachterausschuss wurden im vergangenen Jahr für Neubauten zwischen 1.700 und knapp 5.000 €/m² bezahlt, wobei sich die Spitzenwerte auf vereinzelte Objekte (Penthousewohnungen) in sehr guten Wohnlagen beschränken dürften. Mit die begehrtesten, aber auch teuersten Stadtteile für Eigentumswohnungen sind neben den auf der rechten Elbseite liegenden Villenlagen insbesondere die Stadtteile Innere Altstadt,  Friedrichstadt und Wilsdurffer Vorstadt.

Der Mietwohnungsmarkt ist angesichts der niedrigen Leerstandsrate mittlerweile in Teilsegmenten durch eine Angebotsknappheit gekennzeichnet. Die Wohnungsmieten verteuerten sich demzufolge gegenüber 2007 um 9,2 %. Der Nachfrageüberhang betrifft insbesondere gut ausgestattete größere Wohnungen in den bevorzugten Lagen. In einfachen Wohnlagen ist das Angebot nach wie vor größer. Im Durchschnitt werden heute für eine Mietwohnung 6,20 €/m² bezahlt, die Spanne bewegt sich dabei von 5 bis 11 €/m². Die höchsten Mieten werden auf der rechten Elbseite bezahlt.

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Ausblick

Wie die jüngste Entwicklung zeigt, wächst die Bevölkerung Dresdens weiterhin. Allein bis zum Jahr 2015 erwarten wir gegenüber dem Zensus 2011 einen Anstieg um nahezu 5 %, während das Land Sachsen insgesamt Einwohner verlieren wird. Dresden wird somit auch in Zukunft in demografischer Hinsicht zu den wachstumsstärksten Städten in Deutschland zählen. Einhergehend mit steigenden Einwohnerzahlen und einer weiter sinkenden durchschnittlichen Haushaltsgröße wird der Nachfragedruck nach Wohnungen anhalten. Berechnungen der Stadt Dresden folgend liegt der zusätzliche Bedarf allein an Eigenheimen bis zum Jahr 2025 bei etwa 500 Objekten pro Jahr – also 20 % mehr, als in den letzten zehn Jahren im Durchschnitt gebaut wurde.

Bauland für Eigenheime und Geschosswohnungen ist ausreichend vorhanden. Mittel- bis langfristig könnten in Dresden etwa 14.000 Eigenheime und 20.000 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern entstehen. Das Baulandpotenzial für Eigenheime verteilt sich über das gesamte Stadtgebiet, sodass der Bedarf aller Nachfragegruppen gedeckt werden dürfte. Dennoch ist davon auszugehen, dass die Preise für Wohnimmobilien auch zukünftig steigen werden. Die höchsten Steigerungsraten werden jedoch die Mieten erfahren, da hier mittelfristig der höchste Nachfragedruck zu erwarten ist. Dies belegen auch die Baugenehmigungszahlen, die keinen spürbaren Anstieg der Bautätigkeit in diesem Segment erkennen lassen.

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Disclaimer: Alle im Bericht angegebenen Wohnungspreise und Mieten sowie deren Veränderungen wurden – sofern keine anderen Quellen genannt sind – von vdpResearch auf Grundlage der Transaktionsdatenbank ermittelt.