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Hildegard Höhlich
Andreas Kunert

Regensburg, die am besten erhaltene mittelalterliche Großstadt und UNESCO-Welterbe, ist eine der Städte, die in den letzten Jahren überdurchschnittliche Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt zu verzeichnen hatte. Zu begründen ist diese Entwicklung mit den guten wirtschaftlichen Rahmendaten der Stadt und der hohen Attraktivität als Universitäts- und Wohnstandort.

Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort mit steigenden Einwohnerzahlen

Die Universitätsstadt Regensburg ist der wichtigste und größte Wirtschaftsstandort in Ostbayern. Neben ihrer Funktion als Hochschulstadt ist die Stadt heute Sitz zahlreicher internationaler Wirtschaftsunternehmen, wie zum Beispiel BMW, Continental, Infineon, Siemens und Osram. Die Kombination aus Wissenschaft und Wirtschaft macht Regensburg zu einem attraktiven Wohnstandort, mit der Folge stetig steigender Einwohnerzahlen. Heute leben 138.300 Personen in der Stadt an der Donau und damit knapp 5 % mehr als im Jahr 2007. Von diesem Einwohneranstieg profitierten nahezu alle Altersklassen, sodass vorerst der demografische Wandel noch nicht spürbar ist. Auch die Studentenzahlen haben sich aufgrund des doppelten Abiturjahrgangs in den letzten Jahren spürbar erhöht. Zum Wintersemester 2012/2013 waren mehr als 27.000 Studenten in Regensburg immatrikuliert, ein Plus von rund 20 % gegenüber 2007.

Bautätigkeit ist Schwankungen unterworfen

Parallel zur Einwohnerentwicklung  hat auch die Wohnbautätigkeit in Regensburg in den letzten Jahren eine deutliche Belebung erfahren. Mit insgesamt mehr als 1.200 Wohneinheiten wurde im Jahr 2011 ein absoluter Spitzenwert erreicht. Damit wurde der zehnjährige Durchschnitt um mehr als 80 % überschritten.

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Ursächlich dafür ist der Bau von mehreren Studentenappartementhäusern und zahlreichen Eigentumswohnanlagen. Im vergangenen Jahr wurde jedoch mit 850 neuen Wohnungen wieder deutlich weniger gebaut.

Stadt mit einer Vielzahl an Entwicklungsflächen

Während in zahlreichen Städten die geringe Neubautätigkeit mit dem Mangel an Wohnbauland begründet wird, ist Regensburg in der privilegierten Situation, über ausreichende Baulandreserven zu verfügen. Damit kann der Bedarf an Wohnraum auch mittelfristig gedeckt werden. Eine der größten Entwicklungsmaßnahmen ist der im westlichen Stadtgebiet gelegene Bereich Ladehofstraße / Jahnstadion, wo mittel- bis langfristig etwa 1.200 Wohneinheiten geplant sind. Weitere 700 Wohneinheiten und 200 Studentenwohnungen sollen auf dem Gelände der ehemaligen Nibelungenkaserne entstehen. Auf dieser rund 40 ha großen Konversionsfläche sind darüber hinaus ein Technologiepark und der Neubau der Berufs- und Fachoberschule geplant.

Der im Süden gelegene Stadtteil Burgweinting stellt seit Jahren einen Schwerpunkt bei der Neubautätigkeit (Eigenheime und Wohnungen) dar. Auch mittelfristig kann hier noch gebaut werden. So besteht noch ein Entwicklungspotenzial von über 300 Einheiten, deren Realisierung jedoch erst in einigen Jahren geplant ist.

Derzeit konzentriert sich die Neubautätigkeit auf den Regensburger Osten, wo überwiegend Mehrfamilienhäuser entstehen. Allein auf dem ehemaligen Südzucker-Areal werden sukzessive rund 500 Wohneinheiten gebaut. Nur wenige hundert Meter Luftlinie davon entfernt sind auf dem rund 7 ha großen ehemaligen Schlachthofgelände („Marina-Quartier“) zirka 450 Stadthäuser und Wohnungen vorgesehen. Mit diesen Entwicklungsmaßnahmen gewinnt der Regensburger Osten, der bisher eher als einfache bis mittlere Wohnlage in einem gewerblichen Umfeld betrachtet wurde, als Wohnstandort  an Attraktivität.

Die kurzfristige Steigerung der Neubautätigkeit konnte den in den letzten Jahren entstandenen Fehlbestand jedoch nicht ausgleichen. Wie die Gebäude- und Wohnungszählung 2011 zeigte, standen 3,1 % der insgesamt 84.000 Wohnungen leer. Angesichts der hohen Neubautätigkeit im Jahr 2011 dürfte der kurzfristige Einwohneranstieg abgefangen werden, sodass sich an der Leerstandsituation nichts Wesentliches geändert haben dürfte.

Universitätsstadt mit überdurchschnittlichen Preisanstiegen

Insgesamt ist der Regensburger Wohnungsmarkt als angespannt zu bewerten, wobei insbesondere bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen überdurchschnittliche starke Preisanstiege auszumachen sind. Besondere hohe Steigerungen verbuchten der Innenstadtbereich und der Regensburger Westen.

Seit 2007 haben sich Eigentumswohnungen um 17 % verteuert. Damit zählt Regensburg deutschlandweit zu den 10 Städten mit den höchsten Preisanstiegen. Insbesondere in den letzten beiden Jahren sind die Preise angesichts der enormen Nachfrage – sowohl von Eigennutzern als auch Kapitalanlegern – nahezu explodiert. Dementsprechend müssen heute für Wohnungen, die 2000 oder später gebaut bzw. vollständig saniert wurden, in guten bis sehr guten Wohnlagen bei entsprechender Ausstattung zwischen 2.200 und 2.700 €/m² bezahlt werden. Für neue Eigentumswohnungen liegen die Verkaufspreise mittlerweile in einer Spanne von 3.200 bis 4.400 €/m². Bevorzugt nachgefragt werden zentrale Wohnlagen und Objekte im Altstadtbereich. Hier ist das Angebot jedoch äußerst knapp und beschränkt sich im Wesentlichen auf top-sanierte Altbauten. Die Preise liegen in diesem Nischensegment deutlich über den angegebenen Neubaupreisen.

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Der Markt für Eigenheime zeichnet sich durch eine leichte Belebung der Neubautätigkeit aus. So wurden im vergangenen Jahr 280 neue Ein- und Zweifamilienhäuser fertig gestellt. Das Angebot entspricht jedoch auch in diesem Segment nicht der Nachfrage. In der Folge sind die Preise für Eigenheime im Zeitraum 2007 bis 2012 um rund 13 % angestiegen. Auch hier rangiert Regensburg unter den ersten zehn Städten und Landkreisen in Deutschland. Für Eigenheime in mittlerer bis guter Wohnlage müssen heute zwischen 1.900 und 2.400 €/m² bezahlt werden. Die Bautätigkeit konzentrierte sich in den letzten Jahren auf den südlichen Stadtteil Burgweinting, der sich mit zunehmendem Baufortschritt zu einem mittleren bis guten Wohnstandort entwickelt hat.

Deutlich weniger stark als die Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime sind mit einem Plus von 9 % die Wohnungsmieten gestiegen. Die geringere Veränderung ist mit der Belebung der Neubautätigkeit seit 2010 zu begründen. Im Durchschnitt der beiden Jahre 2010/2011 wurden etwa 870 Einheiten gebaut. Damit hat sich das Bauvolumen an Eigentums- und Mietwohnungen gegenüber den Vorjahren nahezu verdoppelt (2001 – 2009: 440 Wohnungen pro Jahr). In mittleren Lagen werden heute für Wohnungen mit mittlerer Ausstattung im Durchschnitt 6 €/m² bezahlt, in guten Lagen liegen die Mieten bei guter Ausstattung bei 7,50 €/m². Bei Mietwohnungen besteht ein Nachfrageüberhang nach preiswertem Wohnraum sowohl bei kleinen als auch bei größeren familiengerechten Einheiten. Der Mangel wird weiter zunehmen, da durch aufwändige Modernisierungsmaßnahmen günstige Wohnungen vom Markt genommen werden. Ein Trend, der in den vergangenen Jahren verstärkt im Uni-nahen Stadtteil Kumpfmühl-Ziegetsberg-Neuprüll zu beobachten war. Exemplarisch für diese Entwicklung steht ein über 200 Wohneinheiten umfassendes Gebäude, das derzeit kernsaniert und aufgestockt wird. Alle Einheiten werden mit Abschluss der Arbeiten als Eigentumswohnungen veräußert. Auch in der Altstadt wird insbesondere von Studenten ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum beklagt. Angesichts der sehr hohen Beliebtheit und der sehr guten Lagequalität werden hier mit bis 13 €/m² mittlerweile die höchsten Mieten in Regensburg erzielt.

Ausblick

Angesichts der größeren Entwicklungsgebiete, die bereits in der Realisierung sind, und der hohen Baugenehmigungszahlen ist für das laufende Jahr wieder eine rege Bautätigkeit zu erwarten. Der Fokus liegt bei Eigentums- und Mietwohnungen, während bei Eigenheimen ein Rückgang zu erwarten ist. Gleichzeitig wird ein anhaltend reger Zuzug erwartet, sodass sich die Marktsituation in allen Segmenten nicht deutlich verändern dürfte. Die Preise werden in allen Segmenten steigen, wenn auch mit etwas geringeren Raten als in den beiden Vorjahren.

 

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Disclaimer: Alle im Bericht angegebenen Wohnungspreise und Mieten sowie deren Veränderungen wurden – sofern keine anderen Quellen genannt sind – von vdpResearch auf Grundlage der Transaktionsdatenbank ermittelt.