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Hildegard Höhlich
Andreas Kunert

Berlin wächst derzeit jährlich in der Größenordnung einer kleinen Mittelstadt. Die sich langsam belebende Neubautätigkeit kann mit dieser Entwicklung nicht Schritt halten, sodass die Berliner Immobilienpreise und -mieten bundesweit zu den am stärksten steigenden zählen. Gelingt es der Stadt das enorme Flächenpotenzial mittel- bis langfristig zu mobilisieren, kann dies die Preisdynamik dämpfen.

Wanderungsgewinne lassen Bevölkerungszahl stark steigen

Berlin zählt zu den wachstumsstärksten Städten in Deutschland. Allein seit Anfang 2012 hat sich die Einwohnerzahl um 2,8 % bzw. um knapp 94.000 Personen erhöht, sodass die Hauptstadt heute mehr als 3,4 Mio. Einwohner zählt. Wachstumsmotor ist in erster Linie die Zuwanderung. Besonders attraktiv gilt Berlin insbesondere für die Altersklasse der 20- bis 30-jährigen, also ausbildungs- und arbeitsplatzbedingte Zuzüge. Mittlerweile leistet auch die Altersklasse der 30- bis 40-jährigen einen wesentlichen Beitrag zur positiven Wanderungsbilanz. Der Bevölkerungsanstieg beruht aber ebenfalls auf einer positiven natürlichen Bevölkerungsentwicklung, d. h. dass die Geburtenzahlen die Sterbefälle seit einigen Jahren übersteigen.

Dieser Trend dürfte bis Ende der nächsten Dekade anhalten, wobei die Wachstumsdynamik im Laufe der Jahre abnehmen wird. Prognosen der Stadt folgend wird Berlin bis zum Jahr 2030 um etwa 254.000 Einwohner wachsen.

Bautätigkeit muss sich verdoppeln

Entsprechend der enormen Einwohnerzuzüge ist der Bedarf an Wohnraum in Berlin groß. Dem im Juli 2014 veröffentlichten „Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025“ der Senatsverwaltung Berlin folgend, werden in der Hauptstadt bis zum Jahr 2025 insgesamt etwa 137.000 Wohnungen benötigt. Im Durchschnitt entspricht dies einer jährlichen Bauleistung von rund 10.000 Einheiten. Die von der Stadt anvisierte Zielgröße wurde somit im Vergleich zur letzten Berechnung nahezu verdoppelt (5.000 bis 6.000 Einheiten).

Trotz einer spürbaren Belebung der Neubautätigkeit seit dem Jahr 2010 liegt die Zahl der fertig gestellten Wohnungen deutlich unter dem ermittelten Bedarf. Im vergangenen Jahr wurde mit insgesamt 4.526 neuen Wohnungen weniger als 50 % des erforderlichen Volumens gebaut.

Deutlich mehr gebaut werden heute Miet- und Eigentumswohnungen. Während zu Beginn der letzten Dekade nur rund ein Drittel der neuen Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern entstanden, liegt deren Anteil mittlerweile bei nahezu 60 %. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr rund 2.640 Miet- und Eigentumswohnungen fertig gestellt, ein Plus von 20 % gegenüber dem Vorjahr.

Aber auch der Eigenheimbau stellt für den Wohnungsmarkt Berlin einen wesentlichen Bestandteil der Neubauproduktion dar. Während beispielsweise in Frankfurt und München 12 bzw. 13 % der neuen Wohnungen Eigenheime sind, lag dieser Anteil in den vergangenen beiden Jahren in Berlin mit rund 1.900 Eigenheimen p. a. bei über 40 %.

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Baulandpotenzial ausreichend für erforderliche Neubautätigkeit

Betrachtet man die jüngsten Baugenehmigungszahlen wird deutlich, dass Berlin durchaus das Potenzial für die erforderliche jährliche Bauproduktion besitzt. Mit knapp 9.900 genehmigten Wohnungen wurde 2013 nur knapp das anvisierte Ziel der Stadt verfehlt.

Auch verfügbares Bauland stellt in Berlin kein Hindernis für den Wohnungsneubau dar, da ein breites Spektrum an Entwicklungsarealen vorhanden ist. Angaben des Senats(Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025) folgend besteht ein Flächenpotenzial für rund 215.000 Wohneinheiten, wovon nahezu 100.000 Wohnungen in größeren Entwicklungsgebieten entstehen könnten. Die Bezirke Pankow, Treptow-Köpenick und Mitte stellen dabei die größten Flächenpotenziale. Bereits im vergangenen Jahr lagen in diesen drei Stadtbezirken rund 44 % der fertig gestellten Wohnungen. Ebenfalls etwa 100.000 Wohnungen können durch Nachverdichtungsmaßnahmen in der „Äußeren Stadt“ geschaffen werden. Auch hier bieten die Bezirke Treptow-Köpenick und Pankow die größten Potenziale.

Über das gesamte Stadtgebiet verteilt hat der Senat 24 große Wohnungsneubaubereiche identifiziert, wo insgesamt 43.000 Wohnungen entstehen könnten. Die Realisierungshorizonte sind dabei jedoch sehr unterschiedlich. Zu den größten Arealen, die innerhalb der nächsten zwei Jahre bebaut werden könnten, zählen:

  • Johannisthal/Adlershof – Wohnen am Campus: 1.200 Wohnungen
  • Dahmestadt – Regattaquartier: 600 Wohnungen
  • Brunnenviertel/Mauerpark – Westlich Mauerpark: 600 Wohnungen

Steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien trotz steigender Preise

Entsprechend der gestiegenen Neubautätigkeit hat sich die Zahl der Transaktionen auf dem Berliner Wohnungsmarkt im vergangenen Jahr gegenüber den Vorjahren nochmals erhöht. So wurden 2013 nahezu 23.900 Eigentumswohnungen (Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2013/2014; Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin) für insgesamt 4,3 Mrd. € gekauft. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies ein Plus von 5 % bei den Transaktionszahlen, der Geldumsatz ist sogar um 14 % auf insgesamt 4,3 Mrd. € gestiegen. Im Durchschnitt wurden somit knapp 182.000 € für eine Eigentumswohnung bezahlt (2012: 167.000 €).

Betrachtet man die tatsächliche Preiserhöhung – also bereinigt um kaufpreisbeeinflussende Faktoren wie Größe und Lage des Objektes, Bauweise, Baujahr –, sind die Preise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr um 7,4 % gestiegen. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Steigerungsrate zwar etwas reduziert, im Vergleich der Großstädte weist Berlin nach wie vor das höchste Wachstum auf. In der Summe sind die Preise für Eigentumswohnungen seit 2007 um 37,5 % gestiegen.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt mittlerweile bei knapp 3.200 €/m². Die höchsten durchschnittlichen Preise werden in den Stadtteilen Mitte, Prenzlauer Berg und Tiergarten erzielt. Während Mitte das „neue Zentrum Berlins“ verkörpert und deshalb zu den bevorzugten Wohnstandorten zählt, präsentiert sich der Prenzlauer Berg als gut situiertes Szeneviertel, das aufgrund seiner zahlreichen sanierten Gründerzeitgebäude eine hohe Wohnattraktivität aufweist. Der Stadtteil Tiergarten, der durch den gleichnamigen Park und das Regierungsviertel rund um den Reichstag geprägt ist, ist einer der exklusivsten Appartementstandorte in Berlin. Die jüngste Preissteigerungsrate lag in diesen drei Stadtteilen im Berlin-Durchschnitt. Mit die höchsten Wachstumsraten verbuchten dagegen Schöneberg und Friedrichshain, zwei Stadtteile die sich im Um- und Aufschwung befinden.

 
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Auch die Wohnungsmieten sind in diesen beiden Stadtteilen besonders stark gestiegen, sodass sie mittlerweile über dem städtischen Durchschnitt liegen. Heute werden im Mittel 8 €/m² bezahlt, was gegenüber dem Vorjahr einer Preissteigerung von 6,8 % entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Mietanstieg damit verstärkt, im Zeitraum 2007 bis 2013 haben sich die Wohnungsmieten damit um knapp 32 % erhöht. Die Berliner Mieten bewegen sich heute in einer Spanne von 5,30 €/m² für Wohnungen mit einfacher Lage und Ausstattung bis 15,20 €/m² (sehr gute Ausstattung und Lage).

Der Mietwohnungsmarkt präsentiert sich in Berlin angespannt, wobei die enorm gestiegenen Mietpreise insbesondere Haushalte mit geringem Einkommen stark belasten. Diese Problematik wird durch zahlreiche Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen verstärkt, die preiswerten Wohnraum verteuern. Der Senat sieht sich deshalb veranlasst, in diesem Segment die Förderung deutlich zu erhöhen. Zukünftig sollen pro Jahr mindestens 1.000 geförderte Wohnungen neu errichtet werden, bei denen die Anfangsmiete zwischen 6,00 und 7,50 €/m² liegen muss.

Auch das Segment der Eigenheime entwickelt sich in Berlin äußerst dynamisch. Dies ist einerseits an den gestiegenen Baufertigstellungszahlen (Abbildung 1) abzulesen. Andererseits werden immer mehr Ein- und Zweifamilienhäuser gekauft. Allein im vergangenen Jahr wurden knapp 3.500 Objekte veräußert und damit 7 % mehr als im Vorjahr. Das Transaktionsvolumen ist dabei um 16 % auf insgesamt 1,2 Mrd. € gestiegen. Ein weiteres Indiz für die Dynamik des Eigenheimmarktes sind die seit 2010 stark gestiegenen Preise. Allein im vergangenen Jahr haben sich diese um 6 % erhöht und damit stärker als im Vorjahr. Im Durchschnitt werden heute pro Quadratmeter Wohnfläche 2.740 € bezahlt, bei einer Spanne von 2.200 €/m² (einfache Lage und Ausstattung) und 4.145 €/m² (sehr gute Lage und  Ausstattung). Die höchsten Preise für Eigenheime werden im Westend, Zehlendorf und Nikolassee erzielt und damit in Stadtteilen, die alle einen hohen Villenanteil aufweisen.

 

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Ausblick

Trotz der sich belebenden Neubautätigkeit ist kurzfristig angesichts des enormen Einwohnerzuzugs mit einem Weiterbestehen der Preisdynamik zu rechnen, zumal sich die neu errichteten Objekte auf die bevorzugten Wohnlagen in Berlin konzentrieren.

 

Disclaimer: Alle im Bericht angegebenen Wohnungspreise und Mieten sowie deren Veränderungen wurden – sofern keine anderen Quellen genannt sind – von vdpResearch auf Grundlage der Transaktionsdatenbank ermittelt.