Frankfurt Skyline
Hildegard Höhlich
Andreas Kunert

Der Stadt Frankfurt ist es gelungen, die Wohnbautätigkeit entsprechend dem Bedarf deutlich zu erhöhen. Der Preisanstieg bei Eigentums- und Mietwohnungen konnte dadurch leicht abgeschwächt werden. Angesichts des umfangreichen Baulandpotenzials ist kurz- bis mittelfristig der Flächenbedarf auch bei weiter steigenden Einwohnerzahlen ausreichend.

Wanderungsgewinne und Geburtenüberschuss lässt Einwohnerzahl steigen

Das Statistische Landesamt weist für die Finanzmetropole Frankfurt am Main eine Einwohnerzahl von 693.436 (Stand: 30.6.2013) aus. Damit hat sich die Bevölkerungszahl seit Anfang 2012 um 16.900 Personen bzw. 2,5 % erhöht. Verantwortlich für diesen hohen Anstieg sind arbeitsplatz- und ausbildungsbedingte Zuzüge und Geburten – beides liegt deutlich über der Zahl der Wegzüge und der Sterbefälle. Die Eckdaten der 12. koordinierten Bevölkerungsprognose vom Statistischen Landesamt Hessen und der Stadt Frankfurt weisen auch für die nächsten Jahre ein deutliches Bevölkerungswachstum auf, das sich durchaus in der Größenordnung der letzten Jahre bewegen könnte.

Bautätigkeit gewinnt an Fahrt

Um dem anhaltenden Einwohnerzuzug gerecht zu werden, forciert die Stadt Frankfurt seit einigen Jahren ihre Aktivitäten hinsichtlich der Ausweisung von Wohnbauland. Das größte Entwicklungsgebiet ist der im Norden der Stadt liegende „Riedberg“, wo insgesamt rund 6.000 Wohnungen geplant bzw. zum Teil schon entstanden sind. Dieses Baugebiet könnte angesichts des geringeren Flächenbedarfs der benachbarten Goethe-Universität mittel- bis langfristig um rund 20 ha erweitert werden. Ein ebenfalls größeres Flächenpotenzial bietet auch ein rund 30 ha großes Areal an der Rödelheimer Landstraße in Bockenheim. Auf dem Siemens-Gelände könnte - nach Umzug der Mitarbeiter nach Niederrad - Platz für etwa 1.500 Wohneinheiten geschaffen werden.

Erst kürzlich wurde die zügige Entwicklung von neuen Wohnbauflächen beschlossen. Über das ge-samte Stadtgebiet verteilt wurden 15 weitere Gebiete identifiziert, wo insgesamt etwa 6.000 Wohneinheiten entstehen könnten. Dem aktuellen Wohnungsmarktbericht 2013 der Stadt Frankfurt folgend, besteht über das gesamte Stadtgebiet verteilt ein Flächenpotenzial für rund 24.000 Wohneinheiten. Dabei eingerechnet sind auch zahlreiche Büroobjekte, die aufgrund ihres strukturellen Leerstandes in Wohnungen umgewandelt werden sollen.

Insgesamt zeigen die Bemühungen der Stadt erste Erfolge. Im vergangenen Jahr wurden insgesamt 2.768 Wohnungen neu gebaut, was gegenüber dem Vorjahr einem Anstieg von nahezu 30 % ent-spricht. Damit wird das vorgegebene Ziel der Stadt, bis zum Jahr 2020 jährlich etwa 2.400 Wohnun-gen zu bauen, mehr als erreicht. Mit über 2.400 Einheiten ist das Gros der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Eigentums- und Mietwohnungen) entstanden, während Eigenheime nur einen Marktanteil von knapp 12 % aufweisen.

Folgt man den Baugenehmigungszahlen dürfte sich dieser Trend auch in den nächsten beiden Jahren fortsetzen. 2013 wurden insgesamt 4.900 Bauvorhaben genehmigt.

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Anstieg der Mieten und der Preise für Eigentumswohnungen schwächt sich ab

Die Preisentwicklung am Frankfurter Wohnungsmarkt zeigt sich uneinheitlich. Während sich das Wachstum bei den Preisen für Eigentumswohnungen und bei den Wohnungsmieten angesichts der höheren Bauleistung leicht verlangsamt hat, verbuchten die Eigenheime im Jahr 2013 einen deutlichen Preisschub. So hat sich die Preissteigerung von 3,8 % im Jahr 2012 auf 5,7 % im Jahr 2013 er-höht. Im Durchschnitt werden heute 3.550 €/m² Wohnfläche für ein Eigenheim bezahlt. Je nach Lage und Ausstattung bewegen sich die Preise in einer Spanne von knapp 3.000 bis gut 5.100 €/m². Insgesamt zeichnet sich dieses Marktsegment durch ein geringes Transaktionsgeschehen aus. Nach Angaben des Gutachterausschusses wurden im vergangenen Jahr weniger als 500 Eigenheime veräußert, mit einem durchschnittlichen Verkaufswert von knapp 460.000 €. Der überwiegende Teil der Objekte liegt in mittleren Lagen am Stadtrand. Das Neubaugebiet „Riedberg“ bietet dabei das größte Neubauangebot.

Marktbestimmend ist das Segment der Eigentumswohnungen, wobei auch hier die Zahl der trans-agierten Objekte im vergangenen Jahr deutlich zurückgegangen ist. Insgesamt wurden nur knapp 3.600 Objekte veräußert, ein Minus von nahezu 25 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser Rückgang ist jedoch nicht auf ein geringeres Käuferinteresse zurückzuführen. Vielmehr steht die anhaltend hohe Nachfrage einem zunehmend knappen Angebot an Objekten zum Weiterverkauf gegenüber. Dies spiegelt in gewisser Weise auch der durchschnittliche Verkaufspreis wider, der zeitgleich um 5 % auf rund 293.000 € gestiegen ist. Aussagekräftiger ist jedoch die tatsächliche Preiserhöhung, also bereinigt um kaufpreisbeeinflussende Faktoren wie Größe und Lage des Objektes, Bauweise, Baujahr. Die Preise für Eigentumswohnungen haben sich demnach mit einem Plus von 4,8 % ähnlich stark entwickelt. Eine überdurchschnittliche Steigerung ist dabei u. a. in der Alt- und Innenstadt sowie im Ostend und in Sachsenhausen-Nord zu beobachten. Die beiden letztgenannten Stadtteile, die derzeit noch ein durchschnittliches Preisniveau aufweisen, durchleben aufgrund zahlreicher Neubau- und Sanierungsmaßnahmen eine deutliche Attraktivitätssteigerung, sodass hier weitere Preissteigerungen zu erwarten sind.

Insgesamt haben sich die Preise für Eigentumswohnungen seit 2007 um nahezu 25 % verteuert. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt heute in Frankfurt bei knapp 3.700 €/m², wobei die Span-ne von 2.445 €/m² für einfach ausgestattete Objekte in einfachen Lagen bis 5.100 €/m² für sehr gut ausgestattete Objekte in sehr guten Lagen reicht. Mit zu den teuersten Stadtteilen zählen Bocken-heim, wo seit 2002 das neue Stadtviertel „Rebstockpark“ für rund 4.500 Einwohner und 5.500 Arbeitsplätze entsteht, Nordend-West und das Westend. Im Westend wird derzeit ein Projekt mit rund 40 Einheiten realisiert, wo für Einzelobjekte mit knapp 14.000 €/m² die absoluten Spitzenpreise auf dem Frankfurter Markt erzielt werden.

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Die Wohnungsmieten sind in 2013 um 4,1 % gestiegen und damit weniger stark als im Jahr zuvor (+ 5,6 %). In der Summe ergibt sich seit 2007 ein Mietpreisanstieg um 19,4 %. Dies bedeutet, dass die Preise für Eigentumswohnungen im gleichen Betrachtungszeitraum deutlich stärker gestiegen sind als die Mietpreise. Ein deutliches Plus bei den Mieten verbuchten – wie bei den Eigentumswohnungen – die Alt- und Innenstadt sowie die Stadtteile Ostend und Sachsenhausen-Nord.

Die Durchschnittsmiete liegt heute bei knapp 12 €/m² mit einer Spanne von 8,50 (einfache Wohnlage, einfache Ausstattung) bis 22,30 €/m² (sehr gute Lage und Ausstattung). Insgesamt zeichnet sich dieses Marktsegment durch ein knappes Angebot in einfachen bis mittleren Lagen ab, während in den guten bis sehr guten Wohnlagen zahlreiche Neubauprojekte das Angebot an hochpreisigen Mietwohnungen ergänzen.

Ausblick

Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 5 auf 6 % bewirkt bei Immobilienkäufen einen Vorzieheffekt. Da die Erhöhung zum 1. August 2014 erfolgt, wurde von Seiten der Immobilienkäufer versucht, den Kauf innerhalb der ersten sieben Monate des laufenden Jahres abzuschließen. Damit dürften die Verkaufszahlen in den folgenden Monaten zurückgehen. Gekoppelt mit der spürbaren Belebung der Neubautätigkeit könnte dies in den folgenden Jahren zu einem Abflachen der Preissteigerung bei Eigentumswohnungen führen.

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Disclaimer: Alle im Bericht angegebenen Wohnungspreise und Mieten sowie deren Veränderungen wurden – sofern keine anderen Quellen genannt sind – von vdpResearch auf Grundlage der Transaktionsdatenbank ermittelt.