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Hildegard Höhlich
Andreas Kunert

Dresden zählt vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und ihrer Funktion als eine der beliebtesten Universitätsstädte in Ostdeutschland zu den attraktivsten Großstädten in Deutschland. Seit 2010 weist die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Eigenheime einen nahezu parallelen Verlauf auf. Am stärksten sind die Preise für Eigentumswohnungen gestiegen, die sich allein im vergangenen Jahr um 5,4 % erhöhten.

Wachstumsinsel in Ostdeutschland

Wanderungsgewinne und deutlich mehr Geburten als Sterbefälle führen dazu, dass die Einwohnerzahl Dresdens kontinuierlich steigt und damit zu den wachstumsstärksten Städten in Ostdeutschland zählt. Heute leben in der Stadt an der Elbe rund 536.000 Einwohner, ein Plus von 3,5 % seit Ende 2011. Gleichzeitig erhöht sich stetig die Zahl der Privathaushalte, die maßgeblich für die Wohnungsnachfrage von Bedeutung sind. Dabei ist jedoch zu beobachten, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt, was insbesondere auf den Anstieg der 1-Personen-Haushalte zurückzuführen ist. Mittlerweile besteht ein Privathaushalt in Dresden im Schnitt aus 1,8 Personen.
Wachstumsmotor sind insbesondere die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Seit dem Jahr 2007 hat sich die Zahl der sozialversicherungspflichtig beschäftigten Arbeitnehmer um über 8 % auf insgesamt rund 237.400 Personen erhöht. Auch für die Zukunft bescheinigt das Schweizer Wirtschaftsforschungsinstitut Prognos Dresden sehr gute Entwicklungschancen. Im Vergleich aller 402 Stadt- und Landkreise rangiert die Stadt auf Platz 33 und ist somit neben Berlin das dynamischste Zentrum in Ostdeutschland. Im Hinblick auf die demografische Entwicklung attestiert das Institut der Stadt sogar mit die besten Wachstumschancen. Hier belegt Dresden Platz 3. Eine ähnlich positive Entwicklung sieht auch das Statistische Landesamt, das für die nächsten zehn Jahre einen Bevölkerungsanstieg von bis zu 18.000 Einwohnern prognostiziert. Daraus resultiert – bei Unterstellung einer konstanten Haushaltsgröße – ein Plus von etwa 10.000 Privathaushalten in diesem Zeitraum.

Deutlicher Anstieg bei den Baufertigstellungen

Betrachtet man die jüngste Entwicklung bei der Bautätigkeit, könnte der zusätzliche Bedarf an Wohnraum bei gleichbleibender jährlicher Bauleistung mehr als gedeckt werden. So belebte sich die Neubautätigkeit im vergangenen Jahr – infolge der bereits 2013 deutlich gestiegenen Baugenehmigungszahlen – spürbar. Mit insgesamt 1.142 fertiggestellten neuen Wohneinheiten wurde die Vorjahresleistung um rund 40 % überschritten, im Zehn-Jahresvergleich erhöhte sich die Neubautätigkeit sogar um mehr als 60 %.

Mit einem Plus von 52 % verzeichnete der Geschosswohnungsbau einen überdurchschnittlich starken Anstieg, wovon sowohl der Markt für Mietwohnungen als auch für Eigentumswohnungen gleichermaßen profitierten.
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Größeres Angebot führt zu steigenden Verkaufszahlen

Die Verkaufszahlen von neuen Eigentumswohnungen haben sich wieder erhöht. Im vergangenen Jahr wurden Angaben des Gutachterausschusses folgend insgesamt 518 neue Eigentumswohnungen gekauft und damit 12 % mehr als im Vorjahr. Der Anteil der neu gebauten Wohnungen an der Gesamtzahl an Transaktionen stieg infolgedessen auf über 14 %. Auch die Gesamtzahl an verkauften Wohnungen ist 2014 wieder gestiegen. Mit rund 3.630 Objekten wurden knapp 8 % mehr Wohnungen veräußert als im Vorjahr. Setzt man diese Verkaufszahlen ins Verhältnis zur Einwohnerzahl, wird die hohe Beliebtheit Dresdens als Investitionsstandort deutlich. Während beispielsweise in Dortmund 3,5 und in Nürnberg 6,7 Eigentumswohnungen je 1.000 Einwohner veräußert wurden, lag die Quote in Dresden bei 6,9 Einheiten. Nur in Leipzig wurden – bei Betrachtung von Städten vergleichbarer Einwohnerstärke – absolut und bezogen auf die Einwohner (8,2) mehr Wohnungen gekauft.

Insgesamt wurden im vergangenen Jahr in Dresden Eigentumswohnungen im Wert von 512,1 Mio. € gekauft. Damit stieg das Transaktionsvolumen gegenüber 2013 um 17 %. Der durchschnittliche Verkaufspreis lag bei 141.000 € pro Objekt.

Der Markt für Eigenheime präsentiert sich dagegen in Hinblick auf die Transaktionszahlen weitestgehend stabil. 2014 wurden 452 Ein- und Zweifamilienhäusern erworben (2013: 436), der durchschnittliche Verkaufspreis lag mit 240.000 € jedoch gut 5 % über dem Vorjahreswert.

Preisanstieg bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen beschleunigt sich leicht

Trotz der deutlichen Belebung der Neubautätigkeit erfuhr der Markt für Eigentumswohnungen 2014 einen stärkeren Preisanstieg als im Vorjahr. Während die Preise 2013 „nur“ um 3,7 % gestiegen sind, verteuerten sich die Preise 2014 um 5,4 %. In der Summe sind damit die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Betrachtungszeitraum 2007 bis 2014 um 17,6 % gestiegen. Im Durchschnitt wurden im vergangenen Jahr pro Quadratmeter Wohnfläche 1.990 € bezahlt. Je nach Lage und Ausstattung bewegten sich die Preise in einer Spanne von 1.100 €/m² (einfach/einfach) und rund 3.100 €/m² (sehr gut/sehr gut).

Betrachtet man die einzelnen Stadtteile, wurden im vergangenen Jahr die höchsten Steigerungsraten in der Altstadt und in Friedrichstadt erzielt. Im Durchschnitt wurden hier 2.430 € bzw. 2.750 € pro Quadratmeter bezahlt. Die Friedrichstadt entwickelt sich angesichts der Nähe zur Innenstadt und zur Elbe zunehmend zu einem attraktiven Wohnstandort, zumal hier ausreichend Flächenreserven Potenzial für Neubauprojekte bieten.

Hoch in der Gunst der Kapitalanleger und Eigennutzer steht auch der bevölkerungsreichste Stadtteil Striesen, wo im vergangenen Jahr auch die meisten Neubauwohnungen gekauft wurden. Die Preise sind hier im vergangenen Jahr um 5,7 % gestiegen, im Durchschnitt wurde ein Quadratmeterpreis von rund 2.000 € erzielt.

Insgesamt zeichnet sich der Markt für Eigentumswohnungen durch eine hohe Nachfrage aus. Während das Angebot an sanierten Altbauten mit gehobener Ausstattung in den bevorzugten Elblagen knapp ist, steigt infolge der regen Bautätigkeit die Anzahl neuer Objekte zunehmend an. Dadurch dürfte sich der Preisanstieg in den kommenden Jahren etwas abschwächen.

Ein leichtes Abklingen der Preisentwicklung verbuchten im vergangenen Jahr bereits die Preise für Eigenheime. Lag die Steigerungsrate 2013 noch bei 4,5 %, verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser 2014 nur noch um 2,3 %. Im Durchschnitt wurden 2.130 €/m² für ein Eigenheim bezahlt, mit einer Spanne von 1.770 €/m² in einfacher Wohnlage bis 2.620 €/m² in sehr guter Wohnlage. Besonders hohe Zuwächse waren in den bereits sehr teuren Stadtteilen wie z. B. Bühlau/Weißer Hirsch und im Villenvorort Blasewitz zu beobachten. Aber auch das im Süden an Blasewitz angrenzende Striesen zählte mit einem Plus von 2,5 % zu den Stadtteilen mit den höchsten Steigerungsraten. Hier liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis mittlerweile bei nahezu 2.200 €.

Insgesamt zeichnet sich dieses Marktsegment ebenfalls durch eine hohe Nachfrage aus. Während in Neubaugebieten ein ausreichendes Baulandangebot in unterschiedlicher Preis- und Lagequalität vorhanden ist, weist der Bestandsmarkt insbesondere in guten bis sehr guten Wohnlagen ein sehr begrenztes Angebot auf. In diesem Teilsegment sind nach wie vor die höchsten Preissteigerungen auszumachen.Diagramm_Dresden_Abb2Der Mietwohnungsmarkt ist zunehmend in Bewegung. Obwohl das Angebot an modernen Mietwohnungen durch die jüngste Neubauentwicklung sukzessive ausgeweitet wird, ist die Leerstandsquote,  die zu den niedrigsten in den ostdeutschen Bundesländern zählt, angesichts der Einwohner- und Haushaltszuwächse leicht rückläufig. Gleichzeitig führen umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu einer deutlichen Reduzierung preiswerten Wohnraums. So haben beispielsweise die Dresdener Wohnungsbaugenossenschaften allein für das laufende Jahr Investitionsmaßnahmen (Instandhaltung und Modernisierung) in Höhe von mindestens 90 Mio. € angekündigt. Die zunehmende Angebotsverknappung spiegelt sich auch in der Entwicklung der Mieten wider: Mit einem Plus von 3,7 % sind die Mieten im vergangenen Jahr stärker gestiegen als im Jahr 2013. In der Summe sind die Mieten seit 2007 um 16,4 % gestiegen.
Im Durchschnitt müssen heute 6,60 €/m² an Nettokaltmiete bezahlt werden. Für sehr gut ausgestattete Wohnungen in sehr guter Wohnlage, wie z. B. entlang der Elbe in Hanglage, müssen mittlerweile bis 10,20 €/m² bezahlt werden. Dem gegenüber steht eine Durchschnittsmiete von 5,00 €/m² in einfachen Wohnlagen am Stadtrand von Dresden. In diesem Teilsegment besteht nach wie vor ein Angebotsüberhang.

Miet- und Preisniveau im Städtevergleich

Vergleicht man Dresden mit Städten ähnlicher Einwohnerzahl, so entspricht die Mietpreisspanne der von Dortmund, während in Nürnberg mit 6,50 bis 13,30 €/m² in guten bis sehr guten Lagen deutlich höhere Mieten erzielt werden. In der Stadt Leipzig bewegen sich die Mieten dagegen mit 4,10 bis 9,40 €/m² auf einem leicht niedrigerem Niveau.

Die Preise für Eigentumswohnungen sind dagegen in Dresden deutlich höher als in Dortmund. Mit 1.085 bis 2.525 €/m² liegen die Preise der nordrheinwestfälische Großstadt auf dem Niveau von Leipzig. Deutlich höhere Quadratmeterpreise werden mit 1.515 bis 3.600 €/m² in Nürnberg erzielt.

Auch bei den Eigenheimpreisen hebt sich Nürnberg deutlich von den Vergleichsstädten ab. Hier werden mit 2.465 bis 3.635 €/m² die mit Abstand höchsten Preise bezahlt. Gefolgt von Dresden (1.770 bis 2.620 €/m²), Dortmund (1.610 bis 2.595 €/m) und Leipzig (1.445 bis 2.385 €/m²).

Ausblick

Vor dem Hintergrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums zählt der Wohnungsmarkt Dresden auch weiterhin zu den prosperierenden Märkten in Ostdeutschland. Für überregional agierende Kapitalanleger gehört die sächsische Hauptstadt zu den präferierten Investitionsstandorten abseits der Top-7-Standorte, zumal der Stadt gute bis sehr gute Zukunftschancen attestiert werden.

Angesichts des umfangreichen Flächenpotenzials, das sich über das gesamte Stadtgebiet verteilt, ist eine langfristige Baulandversorgung gewährleistet. Die deutlich gestiegenen Baugenehmigungszahlen lassen auf eine weitere Belebung der Bautätigkeit schließen. Steigen die Baufertigstellungszahlen wie im vergangenen Jahr weiter stark an, dürfte der Preisanstieg insbesondere bei den Eigentumswohnungen und Mieten leicht gedämpft werden. Aufgrund der Konzentration der Wohnungsnachfrage auf mittlere bis sehr gute Wohnlagen und des Leerstandes in einfachen Wohnlagen wird sich der Trend steigender Mieten und Kaufpreise auf die bevorzugten Wohnlagen beschränken.

 

Tabelle-Dresden-Abb3

 

Karte-Dresden-Abb4

 

 

Disclaimer: Alle im Bericht angegebenen Wohnungspreise und Mieten sowie deren Veränderungen wurden – sofern keine anderen Quellen genannt sind – von vdpResearch auf Grundlage der Transaktionsdatenbank ermittelt.