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Hildegard Höhlich
Andreas Kunert

Die aktuelle Wohnungsmarktsituation in Mainz ist geprägt durch eine kontinuierlich wachsende Bevölkerung und steigende Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien. Die Neubautätigkeit, die in den vergangenen zwei Jahren deutlich über dem Durchschnitt der Vorjahre lag, reicht dennoch nicht aus, den steigenden Wohnraumbedarf zu decken.

Wachstumsstarke Großstadt am Rhein

Die Landeshauptstadt von Rheinland-Pfalz wies innerhalb der letzten zehn Jahre ein nahezu stetiges Bevölkerungswachstum auf, das seit 2011 an Dynamik gewonnen hat. So hat sich die Bevölkerungszahl seit dem Zensus 2011 um knapp 3 % erhöht. Damit zählt Mainz unter den Großstädten mit 200.000 bis 300.000 Einwohnern zu den wachstumsstarken Städten. Ursächlich für diese Entwicklung sind Wanderungsgewinne, während sich Geburten und Sterbefälle (natürliche Bevölkerungsentwicklung) nahezu ausgleichen. Mit knapp 207.000 Einwohnern ist Mainz die größte Stadt des Bundeslandes.

Unterschiedlichen Prognosen folgend, dürfte die positive Einwohnerentwicklung auch in den nächsten Jahren anhalten. So erwartet beispielsweise das Statistische Landesamt zum Ende des Jahrzehntes einen Anstieg auf rund 213.000 (untere Prognosevariante) bis 214.000 (obere Variante) Einwohner, wobei bei dieser Betrachtung die aktuelle Flüchtlingssituation noch keine Berücksichtigung fand.

Die positive Bevölkerungsentwicklung basiert auf einem soliden wirtschaftlichen Umfeld, das vom Dienstleistungssektor dominiert wird. Neben ihrer Funktion als Behördenstandort ist Mainz auch als Medien- und Wissenschaftsstadt von überregionaler Bedeutung. Mit rund 40.000 Studierenden zum Wintersemester 2014/2015 zählt die Stadt zu den zehn größten Universitätsstandorten in Deutschland.

Rege Neubautätigkeit

Wenn auch zeitverzögert hat sich die Neubautätigkeit dem durch eine steigende Bevölkerung induzierten höheren Wohnungsbedarf in jüngster Vergangenheit annähernd angepasst.

Während in den Jahren 2005 bis 2012 im Mittel rund 460 Wohnungen pro Jahr in Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern errichtet wurden, stieg die Zahl 2013/2014 auf durchschnittlich über 1.100 Einheiten mit einem absoluten Spitzenwert 2013. Diese Entwicklung basiert ausschließlich auf einer enorm hohen Bauleistung bei Eigentums- und Mietwohnungen sowie von Studentenwohnheimen, während sich die Zahl der neu gebauten Ein- und Zweifamilienhäuser auf nahezu stabilem Niveau bewegte. Der Anteil der fertig gestellten Eigenheime an der Gesamtbauleistung sank dadurch auf unter 20 %.

Die Neubautätigkeit der vergangenen zehn Jahre konzentrierte sich im Wesentlichen auf die fünf Stadtteile Gonsenheim, Oberstadt, Bretzenheim, Weisenau und die Altstadt. Während in der Alt- und Oberstadt die Errichtung von Miet- und Eigentumswohnungen im Vordergrund steht, zeichnen sich Gonsenheim und Weisenau durch den Neubau zahlreicher Eigenheime aus.

 

Mainz-Bautaetigkeit

 

Ausreichendes Baulandpotenzial für fünf Jahre

Vor dem Hintergrund der prognostizierten Einwohnerentwicklung plant die Stadt Mainz bis zum Jahr 2020 größere Bauflächen für mindestens 6.500 neue Wohnungen zu entwickeln („Bündnis für Wohnen in Mainz“). Das größte Entwicklungsgebiet ist das im Stadtteil Weisenau gelegene „Heiligkreuzareal“. Das mehr als 30 ha umfassende Areal wurde bis Ende 2003 als Produktionsstandort der IBM Deutschland genutzt. Der im Oktober 2014 verabschiedete städtebauliche Rahmenplan sieht eine gemischte Nutzung vor mit einem Potenzial von insgesamt etwa 2.000 Wohneinheiten. Dabei ist eine Mischung aller Preiskategorien vorgesehen. Ebenfalls rund 30 ha umfasst das Entwicklungsgebiet „Zollhafen“, wo unmittelbar am Rhein gelegen ein neues Stadtquartier entsteht. Neben rund 4.000 Arbeitsplätzen soll hier Wohnraum für etwa 2.500 Einwohner (ca. 1.400 Wohnungen) geschaffen werden. Die ersten Objekte sind in der Realisierung. Aber auch die Umstrukturierung bereits bestehender Wohngebiete wie zum Beispiel am „Quartiersplatz Neustadt“ soll neuen Wohnraum schaffen.

Zuzüglich kleinerer Entwicklungsgebiete und Baulücken könnte sich die Bautätigkeit somit auf dem Niveau der letzten beiden Jahre stabilisieren.

Rückläufige Transaktionszahlen, deutlich hoherer Durchschnittspreis pro Objekt

Entsprechend der großen Bedeutung des Geschosswohnungsbaus wird der Transaktionsmarkt durch den Verkauf von Eigentumswohnungen dominiert. Allein in den vergangenen fünf Jahren überstieg die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen mit durchschnittlich rund 1.400 Objekten die Anzahl der transagierten Eigenheime um das Dreifache.

Trotz der jüngsten Belebung der Bautätigkeit haben sich die Verkaufszahlen bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen in den vergangenen beiden Jahren nach einem Spitzenjahr 2012 reduziert. Die Zahl der transagierten Eigenheime sank innerhalb von zwei Jahren um 13 %, bei Eigentumswohnungen wurden sogar rund 16 % weniger Kauffälle registriert. Zum einen ist dies durch ein begrenztes Angebot auf dem Bestandsmarkt zu begründen. Zum anderen dürften Kaufinteressenten angesichts der deutlich höheren Lärmbelastung seit der Eröffnung der Landebahn Nordwest am Rhein-Main-Flughafen Ende 2011 in ihrer Kaufentscheidung vorsichtiger geworden sein.

Insgesamt wurden im vergangenen Jahr nahezu 1.300 Eigentumswohnungen im Wert von 255 Mio. € gehandelt. Der durchschnittliche Verkaufspreis lag bei 199.000 € pro Objekt. Damit stieg der Durchschnittspreis innerhalb von zwei Jahren um rund 15 %, was auf einen deutlich höheren Anteil neu gebauter Objekte schließen lässt.

Dem gegenüber stehen fast 470 gehandelte Eigenheime mit einem Transaktionsvolumen von rund 168 Mio. €. Daraus resultiert ein durchschnittlicher Kaufpreis von 360.000 €, was gegenüber dem Vorjahr einem Plus von 4 % entspricht.

Mit das höchste Miet- und Preisniveau in Rheinland-Pfalz

Betrachtet man die reine Preiserhöhung, also bereinigt um kaufpreisbeeinflussende Faktoren wie Größe, Lage und Baujahr eines Objektes, so zeigt sich, dass die Landeshauptstadt Mainz seit 2007 mit die höchsten Miet- und Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt im Bundesland Rheinland-Pfalz verbuchte.

Mit einem Plus von 24 % sind die Preise für Eigentumswohnungen am stärksten gestiegen. Hier rangiert Mainz im Vergleich aller kreisfreien Städte und Landkreise des Bundeslandes an erster Stelle. Während 2008 bis 2010 nur leichte Steigerungen auszumachen waren, haben sich Eigentumswohnungen in den vergangenen drei Jahren – mit bis zu 5,6 % im Jahr 2013 – spürbar verteuert. Im Durchschnitt wurden im vergangenen Jahr nahezu 2.100 €/m² Wohnfläche bezahlt. Je nach Lage und Ausstattung bewegten sich die Durchschnittspreise in einer Spanne von 1.655 €/m² (einfach/einfach) und nahezu 3.900 €/m² (sehr gut/sehr gut).

 

Mainz-Preisentwicklung

 

Die höchsten Durchschnittspreise werden derzeit in der Altstadt erzielt. Bevorzugt ist diese Wohnlage u. a. von Rentnern gefragt, die ihren Wohnsitz zurück nach Mainz verlegen wollen. Aber auch für Pendler nach Frankfurt ist der Stadtteil angesichts der sehr guten Anbindung sehr beliebt.Im Neubaubereich entwickelt sich die unmittelbar nordwestlich an die Altstadt angrenzende Neustadt zum teuersten Stadtteil. Mit der Entwicklung des neuen Stadtquartiers „Zollhafen“ entstehen in Rheinlage überwiegend Objekte im hochpreisigen Segment. Derzeit werden Quadratmeterpreise bis zu 6.000 €/m² angestrebt.

Eine nahezu parallele Preisentwicklung ist seit 2007 bei den Wohnungsmieten zu beobachten, wobei sich der Preisanstieg in diesem Segment im vergangenen Jahr im Vergleich zu den Preisen für Eigentumswohnungen etwas abgeschwächt hat. Seit 2007 weisen die Mieten mit einem Plus von knapp 21 % die zweithöchste Steigerung in Rheinland-Pfalz auf. Stärker gestiegen sind diese nur in Koblenz (+27 %). Pro Quadratmeter werden in Mainz im Mittel 9,70 €/m² bezahlt, mit einer Spanne von 7,50 €/m² (Durchschnitt einfache Lage und Ausstattung) und 16,30 €/m² (Durchschnitt sehr gute Lage und Ausstattung). Die höchsten Mieten werden in der Alt – und Oberstadt erzielt. Diese beiden Stadtteile werden aufgrund der Universitätsnähe insbesondere von Studenten gerne nachgefragt.

Insgesamt präsentiert sich der Mietwohnungsmarkt angespannt, was sich auch in einer Leerstandsquote von rund 2 % widerspiegelt. Insbesondere im unteren Preissegment ist ein deutlicher Nachfrageüberhang festzustellen. Hier konnte auch der Bau einiger Studentenwohnheime keine spürbare Entlastung bringen.

Deutlich weniger stark als die Preise für Eigentumswohnungen und die Mieten sind die Preise für Eigenheime gestiegen. Seit 2007 haben sich die Preise in diesem Marktsegment um insgesamt 13 % verteuert, wobei erst ab 2012 – nach einer eher verhaltenen Entwicklung in den Vorjahren – ein stärkeres Wachstum zu beobachten ist. Einen besonders hohen Preisanstieg hatte der Stadtteil Gonsenheim zu verbuchen, der sich im Segment der Eigenheime als der beliebteste und teuerste Stadtteil etabliert hat. Während im Mittel heute in Mainz rund 2.500 €/m² Wohnfläche für ein Eigenheim bezahlt werden, liegt der Durchschnittspreis in Gonsenheim bei über 3.000 €/m². Auswertungen des Gutachterausschusses der Stadt Mainz folgend wechselten im vergangenen Jahr in diesem Stadtteil auch die meisten Eigenheime ihre Besitzer.

Ausblick

Vor dem Hintergrund der prognostizierten Einwohnerentwicklung wird für die Stadt Mainz ein jährlicher Wohnungsneubaubedarf von mindestens 1.000 Einheiten ermittelt. Der zusätzliche Wohnraumbedarf für Flüchtlinge ist dabei noch nicht berücksichtigt. Gelingt es der Stadt nicht, das Bauflächenpotenzial zeitnah zu mobilisieren, dürften weitere Preissteigerungen unvermeidbar sein, die mindestens der Größenordnung der vergangenen Jahre entsprechen dürften.

 

Mainz-Preispiegel

 

Mainz-Preiskarte

 

Disclaimer: Alle im Bericht angegebenen Wohnungspreise und Mieten sowie deren Veränderungen wurden – sofern keine anderen Quellen genannt sind – von vdpResearch auf Grundlage der Transaktionsdatenbank ermittelt.