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Dr. Franz Eilers

Die vdpResearch GmbH prognostiziert seit Jahren auf der Basis eines ökonometrischen Strukturmodells die Entwicklung der Preis- und Mietentwicklung für acht Objektarten auf dem Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland. Um die Preis- und Mietentwicklung räumlich zu differenzieren, werden die Immobilienpreise bzw. -mieten der einzelnen Segmente für alle 402 kreisfreien Städte und Landkreise erfasst.

Die Prognosen, die bisher für einen Horizont von fünf Jahren erstellt wurden, fließen u. a. beim LGD-Grading der vdpExpertise GmbH ein. Diese von der CRR geforderte Bestimmung der Erlösquoten bei Ausfall des Kreditnehmers ist seit über einem Jahrzehnt wesentlicher Parameter für die Ermittlung der Eigenkapitalunterlegung der Kreditinstitute im fortgeschrittenen Ansatz. Die im LGD-Grading verwendete Zerlegung der zeitunabhängigen Erlösquote bei einer Verwertung unter Zwang von der Marktpreisentwicklung macht die Prognose der künftigen Immobilienmarktentwicklung zu einem zentralen Thema. Mit Inkrafttreten von International Financial Reporting Standard 9 (IFRS 9) zum 1.1.2018 sind Banken und Versicherungen zukünftig verpflichtet, Modelle zur Erfassung von (langfristigen) Wertminderungen ((lifetime) expected credit loss) zu etablieren. Dadurch entsteht bei Banken und Versicherungen ein hoher Bedarf an langfristigen Prognosen, die zudem das Simulieren verschiedener ökonomischer Szenarien ermöglichen. Aus diesem Grund werden zukünftig die 5-Jahres-Prognosen der vdpResearch um sieben Jahre verlängert, sodass der Zeithorizont bei den Langfristprognosen insgesamt 12 Jahre umfassen wird. Neben der Basisprognose, die auf Grundlage der von vdpResearch gesetzten Entwicklung der exogenen Modellvariablen beruht, können je nach Bedarf ökonomische Stressszenarien und Wirkungsanalysen vorgenommen werden.


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Andreas Kunert

Der deutsche Immobilienmarkt war auch im letzten Quartal des Jahres 2016 durch stark steigende Preise gekennzeichnet. Der vdp-Immobilienpreisindex kletterte im Vergleich zum Vorjahresquartal um 6,6 %. Ursächlich für diesen Preisanstieg war eine starke Nachfragedynamik in allen Segmenten, die von drei Faktoren getrieben wurde. Zum einen befindet sich die deutsche Wirtschaft auf einem stabilen Wachstumspfad. Zweitens wurde durch die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und den damit verbundenen historisch niedrigen Zinsen die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich verstärkt. Drittens gewann die Anlage in deutsche Immobilien in einem durch überraschende politische Wendungen und den damit einhergehenden Risiken auf den Anlagemärkten weiter an Attraktivität.

Auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt sind keine Anzeichen einer Abschwächung zu sehen. Mit einem Plus von 6,1 % sind die Preise nochmals stark gestiegen. Verantwortlich für diesen erneuten Anstieg zeichnen sich zum einen die Preise für selbst genutztes Wohneigentum, die ein Plus von 6,6 % gegenüber dem vierten Quartal 2015 aufweisen. Die Verteuerung ist insbesondere auf die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen zurückzuführen, die mit 7,1 % etwas stärker gestiegen sind als die Preise von Eigenheimen. Diese legten um 6,5 % zu. Obwohl die Neubautätigkeit mittlerweile vielerorts deutlich angekurbelt wurde, scheint die Nachfrage nach Wohneigentum nach wie vor nicht gedeckt werden zu können.

Ein ähnliches Bild zeigt sich bei der Entwicklung der Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern. Unterstützt vom Niedrigzinsumfeld führt dies zu weiter steigenden Preisen, mit deren Entwicklung die Wohnungsmieten nicht Schritt halten konnten. Während die Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser im vierten Quartal ein Plus von 5,8 % verzeichneten, sind die Mieten im gleichen Betrachtungszeitraum nur um 3,5 % gestiegen. Gleichzeitig ist der Liegenschaftszinssatzindex um -2,2 % gesunken.

Erstmals wieder seit dem ersten Quartal 2014 sind Preise für gewerbliche Immobilien stärker gestiegen als für Wohnimmobilien. Der entsprechende Index verzeichnete ein Plus von 7,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien von in- und ausländischen Investoren hat zum Jahresende hin nochmals spürbar zugenommen. Vor dem Hintergrund der soliden Verfassung des Nutzermarktes standen im Fokus institutioneller Investoren schwerpunktmäßig Büroimmobilien, deren Kapitalwerte um 10,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen sind. Die sehr hohe Nachfrage hatte zur Folge, dass der Druck auf die Renditen weiter zugenommen hat. Der Liegenschaftszinssatzindex ist entsprechend um 5,3 % gesunken. Gleichzeitig nahm auch die Nachfrage nach Mietflächen im vierten Quartal nochmals deutlich zu, mit dem Ergebnis, dass sich der Aufwärtstrend der Mieten mit einem Plus von 4,3 % verstärkte.

Die Preise für Einzelhandelsimmobilien sind mit einem Plus von 3,1 % weiter gestiegen. Auch in diesem Marktsegment ist das Angebot an Immobilien gering und trifft auf eine anhaltend hohe Investorennachfrage mit der Folge, dass der Liegenschaftszinssatzindex um 2,2 % gesunken ist. Gleichzeitig entwickelte sich die Nachfrage nach Verkaufsflächen zum Jahresende hin vor dem Hintergrund der positiven Umsatzzahlen weiter dynamisch, sodass auch die Einzelhandelsmieten erneut leicht um 0,8 % gestiegen sind.

 

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +6,6 %*
Mehrfamilienhäuser: +5,8 %*
Büroimmobilien: +10,1 %*
Einzelhandelsimmobilien: +3,1 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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Andreas Kunert

Es sind auch im 3. Quartal 2016 keine Anzeichen für eine Abschwächung der Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt auszumachen. Dies schlägt sich im vdp Immobilienpreisindex nieder, der im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Zuwachs von 6,7 % verzeichnet und bei nunmehr 136,1 Punkten steht. Das weiterhin niedrige Zinsniveau und die damit verbundene Suche nach alternativen Investments treibt die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien weiter an. Hinzu kommen eine Vielzahl von Risikofaktoren im weltwirtschaftlichen Umfeld, die eine Anlage in Sachwerte vergleichsweise attraktiv erscheinen lassen.

Auf den Wohnimmobilienmärkten in den Metropolregionen bleibt die Lage weiterhin angespannt, da die Nachfrage das vorhandene Angebot übersteigt. Trotz steigender Bautätigkeit ist der aktuelle Bedarf in diesen Regionen nicht zu decken. Auch die in fast allen dieser Märkte eingeführte Mietpreisbremse scheint nicht die gewünschte Wirkung zu entfalten. Infolgedessen sind die Wohnimmobilienpreise im dritten Quartal um 6,7 % gestiegen

Auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser legten die Preise weiter zu, der Kapitalwertindex stieg um 7,1 % im Vergleich zum 3. Quartal 2015. Hierzu trugen die Neuvertragsmieten mit einem Plus von 4,0 % bei, gleichzeitig sank der Liegenschaftszinssatzindex für Mehrfamilienhäuser um 2,9 %. Dieses Marktsegment ist auch weiterhin im Fokus der Anleger.

Auch auf dem Markt für selbst genutztes Wohneigentum stiegen die Preise weiter; der entsprechende Index legte um 6,4 % zu. Ursächlich für den weiteren Preisanstieg ist auch hier die Situation in den Ballungsräumen und den umliegenden Landkreisen. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich gegenüber dem 3. Quartal 2015 um 6,5 %. Bei den Eigentumswohnungen stiegen die Preise im gleichen Zeitraum um 6,0 %. Hier scheint sich aber die Preisdynamik etwas abzumildern.

Die Preise für gewerbliche Immobilien verzeichneten im 3. Quartal 2016 ebenfalls ein deutliches Plus. Der entsprechende Index stieg um 6,4 % auf 126,3 Punkte. Weiterhin sind es vor allem die Preise für Büroimmobilien, die zu diesem Anstieg beitrugen. Der Kapitalwertindex für Büroimmobilien legte im Vergleich zum Vorjahresquartal um starke 8,3 % zu. Dies lässt sich zum einen auf den deutlichen Anstieg der Neuvertragsmieten für Büroflächen 3,3 % zurückführen. Die Büronachflächennachfrage blieb weiterhin hoch und traf auf ein sehr geringes Angebot. Zum anderen ist die Nachfrage nach Büroimmobilien weiterhin ungebremst, was sich in weiter sinkenden Liegenschaftszinssätzen manifestiert. Der Liegenschaftszinssatzindex für Büroimmobilien sank um 4,7 % im Vergleich zum Vorjahresquartal.

Die Preise für Einzelhandelsimmobilien stiegen im Vergleich zum 3. Quartal 2015 um 2,7 %. Die Neuvertragsmieten legten nur leicht um 0,7 % zu. Gleichzeitig sanken die Liegenschaftszinsen für Einzelhandelsimmobilien im gleichen Zeitraum um 2,0 %, da auch sie weiter im Blickpunkt von Investoren stehen.

 

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +6,4 %*
Mehrfamilienhäuser: +7,1 %*
Büroimmobilien: +8,3 %*
Einzelhandelsimmobilien: +2,7 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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Dr. Franz Eilers
Thomas Hofer

Gängigen Indikatoren zufolge zeigt der deutsche Wohnimmobilienmarkt mehr und mehr Anzeichen eines sehr kräftigen Aufschwungs. Mieten und Preise steigen mit anziehender Dynamik, das Bau- und Transaktionsvolumen verzeichnet neue Höchststände und neuerdings wachsen auch Kreditvergabe und Kreditbestände wieder deutlicher. Einige Marktbeobachter nehmen diese Beobachtungen als Beleg für eine kritische Entwicklung. Auf jeden Fall wird in den Medien neuerdings auf die Möglichkeit einer kreditfinanzierten Immobilienmarktblase in Deutschland hingewiesen.

Ausgehend von der Entwicklung der Kreditvergabe wird in dem vorliegenden Beitrag zunächst der Frage nachgegangen, wie das Kreditvergabewachstum mit der Entwicklung der Immobilienpreise sowie dem Anstieg des Bau- und Transaktionsvolumens zusammenhängt. Unter Einbeziehung der neunziger Jahre wird anschließend danach gefragt, ob die aktuelle Entwicklung dem Muster der ersten Hälfte der neunziger Jahre ähnelt. Die damalige Wohnungsmarkthausse mündete bekanntlich in eine sehr lange Rezessions- und Stagnationsphase.

Der vollständige Artikel wird Ihnen hier als Download zur Verfügung gestellt.


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Andreas Kunert

Im 2. Quartal 2016 sind die Preise für deutsche Wohn-und Gewerbeimmobilien gestiegen. In einzelnen Segmenten hat die Preisentwicklung sogar an Dynamik gewonnen. Der vdp Immobilienpreisindex (GRX) verzeichnete im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Anstieg von 6,7% und liegt nun bei 134,3 Punkten. Getrieben wird diese Entwicklung vor allem durch ein enorm knappes Angebot an Investitionsobjekten sowohl auf dem Gewerbe- als auch Wohnungsmarkt. In nahezu allen Segmenten war das Transaktionsvolumen deshalb rückläufig.

Der Anstieg der Immobilienpreise wird unverändert durch die Wohnimmobilienmärkte bestimmt. Die Lage in den Ballungszentren ist weiter angespannt, da Wohnraum aufgrund der hohen Nachfrage knapp ist. Gleichzeitig kann der Markt aufgrund der langen Investitions- und Planungszeiträume nur zeitverzögert auf eine steigende Nachfrage reagieren. Daher trägt auch die gestiegene Neubautätigkeit aktuell kaum zur Entspannung bei. Mittelfristig muss demzufolge von einem weiteren Anstieg der Mieten ausgegangen werden, zumal die gesetzlich eingeführte Mietpreisbremse nicht die gewünschte Wirkung zu entfalten scheint.

Dies lässt sich auch an der Entwicklung der Kapitalwerte ablesen: So legte der Kapitalwertindex für Mehrfamilienhäuser um 7,5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu. Dazu trugen maßgeblich die Neuvertragsmieten für Wohnimmobilien bei, welche im Jahresvergleich um 4,5 % gestiegen sind. Gleichzeitig sank der Index der Liegenschaftszinsen für Mehrfamilienhäuser um 2,8 %.

Auf dem Markt für selbst genutztes Wohneigentum hat die Preisdynamik im zweiten Quartal eben-falls zugenommen. Der vdp Preisindex legte hier um 6,3 % gegenüber dem Vorjahr zu. Die Preise für Eigentumswohnungen sind um 7,3 % gestiegen, während der Anstieg bei den Ein- und Zweifamilienhäusern mit 5,9 % etwas geringer ausfiel. Auch hier ist die Dynamik wesentlich durch die hohe Nachfrage in den Ballungszentren getrieben. Wachsende Einwohner- und Haushaltszahlen, eine prosperierende Wirtschaft sowie einer positiven Einkommens- und Kaufkraftentwicklung sind dabei genauso Bestandteil der Investitionsentscheidung wie das niedrige Zinsniveau und der Mangel an alternativen Investments.

Das stabile gesamtwirtschaftliche Umfeld ist auch ursächlich für die weiter steigenden Preise bei Gewerbeimmobilien. Mit einem Plus von 5,8 % stieg der entsprechende Index auf 125,2 Punkte. Hierbei stehen vor allem Büroimmobilien im Fokus, deren Kapitalwerte im Vergleich zum Vorjahresquartal um 7,4 % gestiegen sind. Sinkende Leerstände bei geringer Neubautätigkeit und steigender Beschäftigung im Dienstleistungssektor ließen die Mieten für Büroflächen um 2,8 % im Vorjahresvergleich steigen. In der Konsequenz sank der Liegenschaftszinssatzindex für Büroimmobilien um 4,3 %.

Auch Einzelhandelsimmobilien sind weiter gefragt, die Kapitalwerte stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 2,6 %. Diese Verteuerung setzt sich zusammen aus einer Erhöhung der Neuvertragsmieten für Einzelhandelsflächen von 0,9 % bei gleichzeitig gesunkenen Liegenschaftszinsen um 1,6 %.

 

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +6,3 %*
Mehrfamilienhäuser: +7,5 %*
Büroimmobilien: +7,4 %*
Einzelhandelsimmobilien: +2,6 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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