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Andreas Kunert

Auch der Jahresauftakt 2017 war erwartungsgemäß durch weiter steigende Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt gekennzeichnet. Der vdp Immobilienpreisindex legte im Vergleich zum Vorjahresquartal um 6,0 % zu. Getragen wurde diese Preisentwicklung durch eine hohe Liquidität bei Anlegern, die dazu führte, dass sich die Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt im ersten Quartal 2017 weiterhin auf einem hohen Niveau bewegte. Diese Entwicklung war über alle Marktsegmente hinweg zu beobachten, mit der Folge, dass die Preise sowohl für Wohn- als auch Gewerbeimmobilien ein weiteres Quartal in Folge deutlich gestiegen sind.

Allein der Wohnungsmarkt verzeichnete ein Plus von 5,7 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Herbeigeführt wurde diese Entwicklung insbesondere durch die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern, deren Kapitalwerte im ersten Quartal 2017 um 6,0 % zulegten. In diesem Marktsegment hat sich einerseits die Investorennachfrage erneut belebt, während sich das Angebot an geeigneten Objekten weiter reduziert hat. Dementsprechend war der Druck auf die Renditen ungebrochen hoch, sodass der Liegenschaftszinssatzindex um 2,0 % sank. Die Neuvertragsmieten stiegen vor dem Hintergrund der nach wie vor in zahlreichen Städten zu beobachtenden angespannten Marktsituation um 3,8 %.

Der Markt für selbst genutztes Wohneigentum präsentierte sich ebenfalls weiter im Aufwind. In der Folge erhöhte sich der entsprechende Index um 5,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Der nach wie vor deutliche Preisanstieg ist Indiz dafür, dass die Nachfrage nach Eigenheimen und Eigentumswohnungen ungebrochen hoch ist. Die deutliche Preisentwicklung ist in erster Linie auf die Verteuerung der Preise für Eigentumswohnungen zurückzuführen. Diese verzeichneten im ersten Quartal ein Plus von 6,5 %. Dem gegenüber stand eine etwas verringerte Entwicklung der Preise von Eigenheimen, welche sich im gleichen Zeitraum um 5,3 % verteuerten.

Dominiert wurde die Preisentwicklung am deutschen Immobilienmarkt jedoch das zweite Quartal in Folge vom gewerblichen Immobilienmarkt, der entsprechende Index legte um 6,7 % im Vergleich zum Vorjahresquartal zu. Ursächlich hierfür ist im Wesentlichen der Büroimmobilienmarkt. Der Kapitalwertindex für Büroimmobilien verzeichnete im Betrachtungszeitraum ein Plus von 8,4 %. Gründe für diesen starken Anstieg sind sowohl auf dem Nutzer- als auch Investmentmarkt zu suchen. So zeichnete sich der Mietermarkt vor dem Hintergrund einer unzureichenden Neubautätigkeit durch ein knappes Angebot aus, während sich gleichzeitig die Nachfrage angesichts der guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erneut belebte. In Folge der Flächenknappheit stiegen die Büromieten gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,4 %. Gleichzeitig standen Büroimmobilien nach wie vor im Fokus von Investoren, was zu einem weiteren Absinken des Liegenschaftszinssatzindex um 4,6 % führte.

Auch der Markt für Einzelhandelsimmobilien erlebte im ersten Quartal 2017 eine weitere Belebung der Nachfrage nach Investmentobjekten, mit der Folge, dass sich die Kapitalwerte für Einzelhandelsimmobilien um 3,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal verteuerten. Verantwortlich hierfür ist in erster Linie ein Absinken des Liegenschaftszinssatzindex um 2,3 %. Der Vermietungsmarkt präsentierte sich dagegen unaufgeregt mit weitestgehend stabiler Nachfrage. Vor dem Hintergrund der hohen Konkurrenz durch den Onlinehandel scheinen Einzelhändler nicht mehr bereit zu sein, jeder Mietforderung nachzukommen. Dementsprechend sind die Mieten für Einzelhandelsflächen mit einem Plus von 0,8 % nur leicht gestiegen.

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +5,6 %*
Mehrfamilienhäuser: +6,0 %*
Büroimmobilien: +8,4 %*
Einzelhandelsimmobilien: +3,2 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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Dr. Franz Eilers

Für Kreditinstitute und Bausparkassen stehen die Ergebnisse des Monitoring 2017 seit Mitte April 2017 zur Verfügung. Mit dem Monitoring der vdpResearch GmbH überwachen mehr als 90 % der in Deutschland tätigen Kreditinstitute ihre Immobilienwerte und werden damit den Anforderungen des Artikel 208 (3) der Capital Requirement Regulation (CRR) gerecht. Danach müssen die Werte von Gewerbeimmobilien mindestens einmal im Jahr und die von Wohnimmobilien alle drei Jahre überwacht werden, sofern sie als Kreditsicherheit dienen. Die Überwachung kann grundsätzlich mittels geeigneter statistischer Methoden erfolgen.

Die jährlichen Preisveränderungen werden getrennt nach acht Objektarten auf der Ebene von Postleitzahlen-Bereichen zur Verfügung gestellt. Fasst man die Ergebnisse der Regionalmärkte zusammen, so spiegelt es die Entwicklung der Immobilienpreise in Gesamtdeutschland wider, die nach wie vor in allen Segmenten aufwärtsgerichtet ist. Die einzelnen Objektarten betrachtet ergeben sich dabei folgende aggregierten Veränderungsraten gegenüber dem Vorjahr:

Preise Ein- und Zweifamilienhäuser: 5,8 %*
Preise Eigentumswohnungen: 6,5 %*
Kapitalwerte Mehrfamilienhäuser: 7,1 %*
Kapitalwerte Büroimmobilien: 7,7 %*
Kapitalwerte Handelsimmobilien: 2,5 %*
Kapitalwerte Lager-Logistik-Immobilien: 2,1 %*
Kapitalwerte gemischt genutzte Objekte: 4,8 %*

* Anfang 2017 gegenüber Anfang 2016

Die Ergebnisse für landwirtschaftliche Flächen folgen – wie in den Vorjahren – im dritten Quartal 2017.

Falls Sie Interesse an diesen Daten haben, wenden Sie sich bitte an service@vdpresearch.de

Link: https://www.immobilienmarktmonitoring.de

 

 


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Dr. Franz Eilers

Die vdpResearch GmbH prognostiziert seit Jahren auf der Basis eines ökonometrischen Strukturmodells die Entwicklung der Preis- und Mietentwicklung für acht Objektarten auf dem Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland. Um die Preis- und Mietentwicklung räumlich zu differenzieren, werden die Immobilienpreise bzw. -mieten der einzelnen Segmente für alle 402 kreisfreien Städte und Landkreise erfasst.

Die Prognosen, die bisher für einen Horizont von fünf Jahren erstellt wurden, fließen u. a. beim LGD-Grading der vdpExpertise GmbH ein. Diese von der CRR geforderte Bestimmung der Erlösquoten bei Ausfall des Kreditnehmers ist seit über einem Jahrzehnt wesentlicher Parameter für die Ermittlung der Eigenkapitalunterlegung der Kreditinstitute im fortgeschrittenen Ansatz. Die im LGD-Grading verwendete Zerlegung der zeitunabhängigen Erlösquote bei einer Verwertung unter Zwang von der Marktpreisentwicklung macht die Prognose der künftigen Immobilienmarktentwicklung zu einem zentralen Thema. Mit Inkrafttreten von International Financial Reporting Standard 9 (IFRS 9) zum 1.1.2018 sind Banken und Versicherungen zukünftig verpflichtet, Modelle zur Erfassung von (langfristigen) Wertminderungen ((lifetime) expected credit loss) zu etablieren. Dadurch entsteht bei Banken und Versicherungen ein hoher Bedarf an langfristigen Prognosen, die zudem das Simulieren verschiedener ökonomischer Szenarien ermöglichen. Aus diesem Grund werden zukünftig die 5-Jahres-Prognosen der vdpResearch um sieben Jahre verlängert, sodass der Zeithorizont bei den Langfristprognosen insgesamt 12 Jahre umfassen wird. Neben der Basisprognose, die auf Grundlage der von vdpResearch gesetzten Entwicklung der exogenen Modellvariablen beruht, können je nach Bedarf ökonomische Stressszenarien und Wirkungsanalysen vorgenommen werden.


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Andreas Kunert

Der deutsche Immobilienmarkt war auch im letzten Quartal des Jahres 2016 durch stark steigende Preise gekennzeichnet. Der vdp-Immobilienpreisindex kletterte im Vergleich zum Vorjahresquartal um 6,6 %. Ursächlich für diesen Preisanstieg war eine starke Nachfragedynamik in allen Segmenten, die von drei Faktoren getrieben wurde. Zum einen befindet sich die deutsche Wirtschaft auf einem stabilen Wachstumspfad. Zweitens wurde durch die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und den damit verbundenen historisch niedrigen Zinsen die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich verstärkt. Drittens gewann die Anlage in deutsche Immobilien in einem durch überraschende politische Wendungen und den damit einhergehenden Risiken auf den Anlagemärkten weiter an Attraktivität.

Auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt sind keine Anzeichen einer Abschwächung zu sehen. Mit einem Plus von 6,1 % sind die Preise nochmals stark gestiegen. Verantwortlich für diesen erneuten Anstieg zeichnen sich zum einen die Preise für selbst genutztes Wohneigentum, die ein Plus von 6,6 % gegenüber dem vierten Quartal 2015 aufweisen. Die Verteuerung ist insbesondere auf die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen zurückzuführen, die mit 7,1 % etwas stärker gestiegen sind als die Preise von Eigenheimen. Diese legten um 6,5 % zu. Obwohl die Neubautätigkeit mittlerweile vielerorts deutlich angekurbelt wurde, scheint die Nachfrage nach Wohneigentum nach wie vor nicht gedeckt werden zu können.

Ein ähnliches Bild zeigt sich bei der Entwicklung der Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern. Unterstützt vom Niedrigzinsumfeld führt dies zu weiter steigenden Preisen, mit deren Entwicklung die Wohnungsmieten nicht Schritt halten konnten. Während die Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser im vierten Quartal ein Plus von 5,8 % verzeichneten, sind die Mieten im gleichen Betrachtungszeitraum nur um 3,5 % gestiegen. Gleichzeitig ist der Liegenschaftszinssatzindex um -2,2 % gesunken.

Erstmals wieder seit dem ersten Quartal 2014 sind Preise für gewerbliche Immobilien stärker gestiegen als für Wohnimmobilien. Der entsprechende Index verzeichnete ein Plus von 7,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien von in- und ausländischen Investoren hat zum Jahresende hin nochmals spürbar zugenommen. Vor dem Hintergrund der soliden Verfassung des Nutzermarktes standen im Fokus institutioneller Investoren schwerpunktmäßig Büroimmobilien, deren Kapitalwerte um 10,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen sind. Die sehr hohe Nachfrage hatte zur Folge, dass der Druck auf die Renditen weiter zugenommen hat. Der Liegenschaftszinssatzindex ist entsprechend um 5,3 % gesunken. Gleichzeitig nahm auch die Nachfrage nach Mietflächen im vierten Quartal nochmals deutlich zu, mit dem Ergebnis, dass sich der Aufwärtstrend der Mieten mit einem Plus von 4,3 % verstärkte.

Die Preise für Einzelhandelsimmobilien sind mit einem Plus von 3,1 % weiter gestiegen. Auch in diesem Marktsegment ist das Angebot an Immobilien gering und trifft auf eine anhaltend hohe Investorennachfrage mit der Folge, dass der Liegenschaftszinssatzindex um 2,2 % gesunken ist. Gleichzeitig entwickelte sich die Nachfrage nach Verkaufsflächen zum Jahresende hin vor dem Hintergrund der positiven Umsatzzahlen weiter dynamisch, sodass auch die Einzelhandelsmieten erneut leicht um 0,8 % gestiegen sind.

 

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +6,6 %*
Mehrfamilienhäuser: +5,8 %*
Büroimmobilien: +10,1 %*
Einzelhandelsimmobilien: +3,1 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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Andreas Kunert

Es sind auch im 3. Quartal 2016 keine Anzeichen für eine Abschwächung der Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt auszumachen. Dies schlägt sich im vdp Immobilienpreisindex nieder, der im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Zuwachs von 6,7 % verzeichnet und bei nunmehr 136,1 Punkten steht. Das weiterhin niedrige Zinsniveau und die damit verbundene Suche nach alternativen Investments treibt die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien weiter an. Hinzu kommen eine Vielzahl von Risikofaktoren im weltwirtschaftlichen Umfeld, die eine Anlage in Sachwerte vergleichsweise attraktiv erscheinen lassen.

Auf den Wohnimmobilienmärkten in den Metropolregionen bleibt die Lage weiterhin angespannt, da die Nachfrage das vorhandene Angebot übersteigt. Trotz steigender Bautätigkeit ist der aktuelle Bedarf in diesen Regionen nicht zu decken. Auch die in fast allen dieser Märkte eingeführte Mietpreisbremse scheint nicht die gewünschte Wirkung zu entfalten. Infolgedessen sind die Wohnimmobilienpreise im dritten Quartal um 6,7 % gestiegen

Auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser legten die Preise weiter zu, der Kapitalwertindex stieg um 7,1 % im Vergleich zum 3. Quartal 2015. Hierzu trugen die Neuvertragsmieten mit einem Plus von 4,0 % bei, gleichzeitig sank der Liegenschaftszinssatzindex für Mehrfamilienhäuser um 2,9 %. Dieses Marktsegment ist auch weiterhin im Fokus der Anleger.

Auch auf dem Markt für selbst genutztes Wohneigentum stiegen die Preise weiter; der entsprechende Index legte um 6,4 % zu. Ursächlich für den weiteren Preisanstieg ist auch hier die Situation in den Ballungsräumen und den umliegenden Landkreisen. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich gegenüber dem 3. Quartal 2015 um 6,5 %. Bei den Eigentumswohnungen stiegen die Preise im gleichen Zeitraum um 6,0 %. Hier scheint sich aber die Preisdynamik etwas abzumildern.

Die Preise für gewerbliche Immobilien verzeichneten im 3. Quartal 2016 ebenfalls ein deutliches Plus. Der entsprechende Index stieg um 6,4 % auf 126,3 Punkte. Weiterhin sind es vor allem die Preise für Büroimmobilien, die zu diesem Anstieg beitrugen. Der Kapitalwertindex für Büroimmobilien legte im Vergleich zum Vorjahresquartal um starke 8,3 % zu. Dies lässt sich zum einen auf den deutlichen Anstieg der Neuvertragsmieten für Büroflächen 3,3 % zurückführen. Die Büronachflächennachfrage blieb weiterhin hoch und traf auf ein sehr geringes Angebot. Zum anderen ist die Nachfrage nach Büroimmobilien weiterhin ungebremst, was sich in weiter sinkenden Liegenschaftszinssätzen manifestiert. Der Liegenschaftszinssatzindex für Büroimmobilien sank um 4,7 % im Vergleich zum Vorjahresquartal.

Die Preise für Einzelhandelsimmobilien stiegen im Vergleich zum 3. Quartal 2015 um 2,7 %. Die Neuvertragsmieten legten nur leicht um 0,7 % zu. Gleichzeitig sanken die Liegenschaftszinsen für Einzelhandelsimmobilien im gleichen Zeitraum um 2,0 %, da auch sie weiter im Blickpunkt von Investoren stehen.

 

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +6,4 %*
Mehrfamilienhäuser: +7,1 %*
Büroimmobilien: +8,3 %*
Einzelhandelsimmobilien: +2,7 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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