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Andreas Kunert

Der Aufwärtstrend am Immobilienmarkt setzte sich im 2. Quartal 2017 weiter fort. Im Vergleich zum Vorjahresquartal verzeichnete der Gesamtindex ein Plus von 5,9 %. Ursächlich für diesen Preisanstieg waren insbesondere die Märkte für Mehrfamilienhäuser und für Büroimmobilien. Diese beiden Assetklassen standen nach wie vor sowohl bei deutschen als auch ausländischen institutionellen Anlegern hoch im Kurs. Auch bei privaten Immobilienkäufern war die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Eigenheimen ungebrochen hoch. Zeichen für eine Trendwende sind bis zum Jahresende nicht ersichtlich.

Die Preise für deutsche Wohnimmobilien verzeichneten im Vergleich zum Vorjahresquartal ein Plus von 6 %, wobei sich selbst genutztes Wohneigentum um 5,3 % verteuerte. Ungebrochen hoch ist nach wie vor die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, die bevorzugt in Metropolregionen und in beliebten Universitätsstädten gekauft wurden. Hier überstieg die Nachfrage das Angebot, zumal auch die Neubautätigkeit nur unzureichend in der Lage war, die Nachfrage zu stillen. In der Folge verteuerten sich die Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum 2. Quartal 2016 um 6,4 %. Ähnlich sieht die Lage auf dem Markt für Eigenheime aus, deren Preise im gleichen Zeitraum mit 4,8 % etwas schwächer gestiegen sind als die der Eigentumswohnungen. Deutlich stärker wird der Preisanstieg am Wohnungsmarkt von der Entwicklung bei Mehrfamilienhäusern dominiert. Attraktiv und sehr nachgefragt waren vor allem Investments in den Metropolregionen mit der Folge, dass die Kaufpreise um 6,7 % zulegten, während die Renditen, gemessen am Liegenschaftszinssatzindex für Mehrfamilienhäuser, um 3,5 % im Vergleich zum Vorjahresquartal sanken. Im selben Zeitraum sind die Neuvertragsmieten um 2,9 % gestiegen als Ausdruck der anhaltend hohen
Nachfrage nach Mietwohnraum.

Auch der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt bleibt weiterhin im Fokus der in- und ausländischen Anleger. Der entsprechende Index stieg gegenüber dem 2. Quartal 2016 um 5,5 %. Niedrige Zinsen und hohe Liquidität führten zu einer starken Nachfrage. Zusätzlich dürfte die Ansicht vieler Investoren, die Deutschland als sicheren Hafen im rauen internationalen Gewässer sehen, der Nachfrage nach Gewerbeimmobilien zusätzliches Momentum verliehen haben.

Vor allem Büroimmobilien, deren Kapitalwerte um 7,5 % gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen sind, waren bei Investoren gefragt. Die sehr hohe Nachfrage hatte zur Folge, dass sich die Renditekompression weiter verstärkt hat. Der Liegenschaftszinssatzindex ist entsprechend um 4,2 % gesunken. Auf dem Vermietungsmarkt für Büroflächen war die Nachfrage aufgrund der positiven Beschäftigungsentwicklung in einem soliden wirtschaftlichen Umfeld weiterhin auf einem hohen Niveau. Oftmals traf die Nachfrage auf ein zu geringes Angebot mit dem Ergebnis, dass die Büromieten im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3 % gestiegen sind.

Die Preise für Einzelhandelsimmobilien verteuerten sich im Vergleich zu den anderen Immobilienmarktsegmenten nur leicht um 1,5 %. Auch in diesem Marktsegment war die Nachfrage seitens der Investoren weiterhin hoch mit der Folge, dass der Liegenschaftszinssatzindex um 1 % gesunken ist. Die Neuvertragsmieten für Einzelhandelsflächen sind im gleichen Zeitraum um 0,6 % gestiegen.

Selbst genutztes Wohneigentum: +5,3 %*
Mehrfamilienhäuser: +6,7 %*
Büroimmobilien: +7,5 %*
Einzelhandelsimmobilien: +1,5 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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Hildegard Höhlich

Bereits zum sechsten Mal in Folge unterstützt die vdpResearch GmbH die unabhängige Verbraucherorganisation Stiftung Warentest bei ihren Recherchen zum Wohnungsmarkt in Deutschland, welche auch dieses Mal wieder die Frage: „Kaufen oder Mieten?“ stellt. Um Antworten auf diese Frage zu bekommen, liefert vdpResearch die Kaufpreise und Mieten für 115 ausgewählte kreisfreie Städte und Landkreise. Die ermittelten Preisangaben basieren auf Auswertungen der vdp-eigenen Transaktionsdatenbank, die umfassende objektbezogene Angaben über finanzierte Immobilien in Deutschland enthält. Mittlerweile liefern mehr als 600 Kreditinstitute vierteljährlich anonymisiert ihre Immobilientransaktionen an vdpResearch. Die Datenbank beinhaltet aktuell zu mehr als 3 Millionen Transaktionen statistisch auswertbare objektbezogene Informationen seit 2003. Den Daten angemessene statistische Verfahren ermöglichen die Berücksichtigung der Unterschiede zwischen den Immobilien, die aus Qualität, Baujahr und Lage resultieren.

Der Artikel und die Daten hierzu können bei „Finanztest“ unter nachstehendem Link erworben werden:

https://www.test.de/Immobilienkauf-Wo-das-Investment-jetzt-lohnt-4865683-0/

 


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Andreas Kunert

Auch der Jahresauftakt 2017 war erwartungsgemäß durch weiter steigende Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt gekennzeichnet. Der vdp Immobilienpreisindex legte im Vergleich zum Vorjahresquartal um 6,0 % zu. Getragen wurde diese Preisentwicklung durch eine hohe Liquidität bei Anlegern, die dazu führte, dass sich die Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt im ersten Quartal 2017 weiterhin auf einem hohen Niveau bewegte. Diese Entwicklung war über alle Marktsegmente hinweg zu beobachten, mit der Folge, dass die Preise sowohl für Wohn- als auch Gewerbeimmobilien ein weiteres Quartal in Folge deutlich gestiegen sind.

Allein der Wohnungsmarkt verzeichnete ein Plus von 5,7 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Herbeigeführt wurde diese Entwicklung insbesondere durch die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern, deren Kapitalwerte im ersten Quartal 2017 um 6,0 % zulegten. In diesem Marktsegment hat sich einerseits die Investorennachfrage erneut belebt, während sich das Angebot an geeigneten Objekten weiter reduziert hat. Dementsprechend war der Druck auf die Renditen ungebrochen hoch, sodass der Liegenschaftszinssatzindex um 2,0 % sank. Die Neuvertragsmieten stiegen vor dem Hintergrund der nach wie vor in zahlreichen Städten zu beobachtenden angespannten Marktsituation um 3,8 %.

Der Markt für selbst genutztes Wohneigentum präsentierte sich ebenfalls weiter im Aufwind. In der Folge erhöhte sich der entsprechende Index um 5,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Der nach wie vor deutliche Preisanstieg ist Indiz dafür, dass die Nachfrage nach Eigenheimen und Eigentumswohnungen ungebrochen hoch ist. Die deutliche Preisentwicklung ist in erster Linie auf die Verteuerung der Preise für Eigentumswohnungen zurückzuführen. Diese verzeichneten im ersten Quartal ein Plus von 6,5 %. Dem gegenüber stand eine etwas verringerte Entwicklung der Preise von Eigenheimen, welche sich im gleichen Zeitraum um 5,3 % verteuerten.

Dominiert wurde die Preisentwicklung am deutschen Immobilienmarkt jedoch das zweite Quartal in Folge vom gewerblichen Immobilienmarkt, der entsprechende Index legte um 6,7 % im Vergleich zum Vorjahresquartal zu. Ursächlich hierfür ist im Wesentlichen der Büroimmobilienmarkt. Der Kapitalwertindex für Büroimmobilien verzeichnete im Betrachtungszeitraum ein Plus von 8,4 %. Gründe für diesen starken Anstieg sind sowohl auf dem Nutzer- als auch Investmentmarkt zu suchen. So zeichnete sich der Mietermarkt vor dem Hintergrund einer unzureichenden Neubautätigkeit durch ein knappes Angebot aus, während sich gleichzeitig die Nachfrage angesichts der guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erneut belebte. In Folge der Flächenknappheit stiegen die Büromieten gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,4 %. Gleichzeitig standen Büroimmobilien nach wie vor im Fokus von Investoren, was zu einem weiteren Absinken des Liegenschaftszinssatzindex um 4,6 % führte.

Auch der Markt für Einzelhandelsimmobilien erlebte im ersten Quartal 2017 eine weitere Belebung der Nachfrage nach Investmentobjekten, mit der Folge, dass sich die Kapitalwerte für Einzelhandelsimmobilien um 3,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal verteuerten. Verantwortlich hierfür ist in erster Linie ein Absinken des Liegenschaftszinssatzindex um 2,3 %. Der Vermietungsmarkt präsentierte sich dagegen unaufgeregt mit weitestgehend stabiler Nachfrage. Vor dem Hintergrund der hohen Konkurrenz durch den Onlinehandel scheinen Einzelhändler nicht mehr bereit zu sein, jeder Mietforderung nachzukommen. Dementsprechend sind die Mieten für Einzelhandelsflächen mit einem Plus von 0,8 % nur leicht gestiegen.

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +5,6 %*
Mehrfamilienhäuser: +6,0 %*
Büroimmobilien: +8,4 %*
Einzelhandelsimmobilien: +3,2 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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Dr. Franz Eilers

Für Kreditinstitute und Bausparkassen stehen die Ergebnisse des Monitoring 2017 seit Mitte April 2017 zur Verfügung. Mit dem Monitoring der vdpResearch GmbH überwachen mehr als 90 % der in Deutschland tätigen Kreditinstitute ihre Immobilienwerte und werden damit den Anforderungen des Artikel 208 (3) der Capital Requirement Regulation (CRR) gerecht. Danach müssen die Werte von Gewerbeimmobilien mindestens einmal im Jahr und die von Wohnimmobilien alle drei Jahre überwacht werden, sofern sie als Kreditsicherheit dienen. Die Überwachung kann grundsätzlich mittels geeigneter statistischer Methoden erfolgen.

Die jährlichen Preisveränderungen werden getrennt nach acht Objektarten auf der Ebene von Postleitzahlen-Bereichen zur Verfügung gestellt. Fasst man die Ergebnisse der Regionalmärkte zusammen, so spiegelt es die Entwicklung der Immobilienpreise in Gesamtdeutschland wider, die nach wie vor in allen Segmenten aufwärtsgerichtet ist. Die einzelnen Objektarten betrachtet ergeben sich dabei folgende aggregierten Veränderungsraten gegenüber dem Vorjahr:

Preise Ein- und Zweifamilienhäuser: 5,8 %*
Preise Eigentumswohnungen: 6,5 %*
Kapitalwerte Mehrfamilienhäuser: 7,1 %*
Kapitalwerte Büroimmobilien: 7,7 %*
Kapitalwerte Handelsimmobilien: 2,5 %*
Kapitalwerte Lager-Logistik-Immobilien: 2,1 %*
Kapitalwerte gemischt genutzte Objekte: 4,8 %*

* Anfang 2017 gegenüber Anfang 2016

Die Ergebnisse für landwirtschaftliche Flächen folgen – wie in den Vorjahren – im dritten Quartal 2017.

Falls Sie Interesse an diesen Daten haben, wenden Sie sich bitte an service@vdpresearch.de

Link: https://www.immobilienmarktmonitoring.de

 

 


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Dr. Franz Eilers

Die vdpResearch GmbH prognostiziert seit Jahren auf der Basis eines ökonometrischen Strukturmodells die Entwicklung der Preis- und Mietentwicklung für acht Objektarten auf dem Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland. Um die Preis- und Mietentwicklung räumlich zu differenzieren, werden die Immobilienpreise bzw. -mieten der einzelnen Segmente für alle 402 kreisfreien Städte und Landkreise erfasst.

Die Prognosen, die bisher für einen Horizont von fünf Jahren erstellt wurden, fließen u. a. beim LGD-Grading der vdpExpertise GmbH ein. Diese von der CRR geforderte Bestimmung der Erlösquoten bei Ausfall des Kreditnehmers ist seit über einem Jahrzehnt wesentlicher Parameter für die Ermittlung der Eigenkapitalunterlegung der Kreditinstitute im fortgeschrittenen Ansatz. Die im LGD-Grading verwendete Zerlegung der zeitunabhängigen Erlösquote bei einer Verwertung unter Zwang von der Marktpreisentwicklung macht die Prognose der künftigen Immobilienmarktentwicklung zu einem zentralen Thema. Mit Inkrafttreten von International Financial Reporting Standard 9 (IFRS 9) zum 1.1.2018 sind Banken und Versicherungen zukünftig verpflichtet, Modelle zur Erfassung von (langfristigen) Wertminderungen ((lifetime) expected credit loss) zu etablieren. Dadurch entsteht bei Banken und Versicherungen ein hoher Bedarf an langfristigen Prognosen, die zudem das Simulieren verschiedener ökonomischer Szenarien ermöglichen. Aus diesem Grund werden zukünftig die 5-Jahres-Prognosen der vdpResearch um sieben Jahre verlängert, sodass der Zeithorizont bei den Langfristprognosen insgesamt 12 Jahre umfassen wird. Neben der Basisprognose, die auf Grundlage der von vdpResearch gesetzten Entwicklung der exogenen Modellvariablen beruht, können je nach Bedarf ökonomische Stressszenarien und Wirkungsanalysen vorgenommen werden.