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Andreas Kunert

Es sind auch im 3. Quartal 2016 keine Anzeichen für eine Abschwächung der Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt auszumachen. Dies schlägt sich im vdp Immobilienpreisindex nieder, der im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Zuwachs von 6,7 % verzeichnet und bei nunmehr 136,1 Punkten steht. Das weiterhin niedrige Zinsniveau und die damit verbundene Suche nach alternativen Investments treibt die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien weiter an. Hinzu kommen eine Vielzahl von Risikofaktoren im weltwirtschaftlichen Umfeld, die eine Anlage in Sachwerte vergleichsweise attraktiv erscheinen lassen.

Auf den Wohnimmobilienmärkten in den Metropolregionen bleibt die Lage weiterhin angespannt, da die Nachfrage das vorhandene Angebot übersteigt. Trotz steigender Bautätigkeit ist der aktuelle Bedarf in diesen Regionen nicht zu decken. Auch die in fast allen dieser Märkte eingeführte Mietpreisbremse scheint nicht die gewünschte Wirkung zu entfalten. Infolgedessen sind die Wohnimmobilienpreise im dritten Quartal um 6,7 % gestiegen

Auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser legten die Preise weiter zu, der Kapitalwertindex stieg um 7,1 % im Vergleich zum 3. Quartal 2015. Hierzu trugen die Neuvertragsmieten mit einem Plus von 4,0 % bei, gleichzeitig sank der Liegenschaftszinssatzindex für Mehrfamilienhäuser um 2,9 %. Dieses Marktsegment ist auch weiterhin im Fokus der Anleger.

Auch auf dem Markt für selbst genutztes Wohneigentum stiegen die Preise weiter; der entsprechende Index legte um 6,4 % zu. Ursächlich für den weiteren Preisanstieg ist auch hier die Situation in den Ballungsräumen und den umliegenden Landkreisen. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich gegenüber dem 3. Quartal 2015 um 6,5 %. Bei den Eigentumswohnungen stiegen die Preise im gleichen Zeitraum um 6,0 %. Hier scheint sich aber die Preisdynamik etwas abzumildern.

Die Preise für gewerbliche Immobilien verzeichneten im 3. Quartal 2016 ebenfalls ein deutliches Plus. Der entsprechende Index stieg um 6,4 % auf 126,3 Punkte. Weiterhin sind es vor allem die Preise für Büroimmobilien, die zu diesem Anstieg beitrugen. Der Kapitalwertindex für Büroimmobilien legte im Vergleich zum Vorjahresquartal um starke 8,3 % zu. Dies lässt sich zum einen auf den deutlichen Anstieg der Neuvertragsmieten für Büroflächen 3,3 % zurückführen. Die Büronachflächennachfrage blieb weiterhin hoch und traf auf ein sehr geringes Angebot. Zum anderen ist die Nachfrage nach Büroimmobilien weiterhin ungebremst, was sich in weiter sinkenden Liegenschaftszinssätzen manifestiert. Der Liegenschaftszinssatzindex für Büroimmobilien sank um 4,7 % im Vergleich zum Vorjahresquartal.

Die Preise für Einzelhandelsimmobilien stiegen im Vergleich zum 3. Quartal 2015 um 2,7 %. Die Neuvertragsmieten legten nur leicht um 0,7 % zu. Gleichzeitig sanken die Liegenschaftszinsen für Einzelhandelsimmobilien im gleichen Zeitraum um 2,0 %, da auch sie weiter im Blickpunkt von Investoren stehen.

 

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +6,4 %*
Mehrfamilienhäuser: +7,1 %*
Büroimmobilien: +8,3 %*
Einzelhandelsimmobilien: +2,7 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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Dr. Franz Eilers
Thomas Hofer

Gängigen Indikatoren zufolge zeigt der deutsche Wohnimmobilienmarkt mehr und mehr Anzeichen eines sehr kräftigen Aufschwungs. Mieten und Preise steigen mit anziehender Dynamik, das Bau- und Transaktionsvolumen verzeichnet neue Höchststände und neuerdings wachsen auch Kreditvergabe und Kreditbestände wieder deutlicher. Einige Marktbeobachter nehmen diese Beobachtungen als Beleg für eine kritische Entwicklung. Auf jeden Fall wird in den Medien neuerdings auf die Möglichkeit einer kreditfinanzierten Immobilienmarktblase in Deutschland hingewiesen.

Ausgehend von der Entwicklung der Kreditvergabe wird in dem vorliegenden Beitrag zunächst der Frage nachgegangen, wie das Kreditvergabewachstum mit der Entwicklung der Immobilienpreise sowie dem Anstieg des Bau- und Transaktionsvolumens zusammenhängt. Unter Einbeziehung der neunziger Jahre wird anschließend danach gefragt, ob die aktuelle Entwicklung dem Muster der ersten Hälfte der neunziger Jahre ähnelt. Die damalige Wohnungsmarkthausse mündete bekanntlich in eine sehr lange Rezessions- und Stagnationsphase.

Der vollständige Artikel wird Ihnen hier als Download zur Verfügung gestellt.


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Andreas Kunert

Im 2. Quartal 2016 sind die Preise für deutsche Wohn-und Gewerbeimmobilien gestiegen. In einzelnen Segmenten hat die Preisentwicklung sogar an Dynamik gewonnen. Der vdp Immobilienpreisindex (GRX) verzeichnete im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Anstieg von 6,7% und liegt nun bei 134,3 Punkten. Getrieben wird diese Entwicklung vor allem durch ein enorm knappes Angebot an Investitionsobjekten sowohl auf dem Gewerbe- als auch Wohnungsmarkt. In nahezu allen Segmenten war das Transaktionsvolumen deshalb rückläufig.

Der Anstieg der Immobilienpreise wird unverändert durch die Wohnimmobilienmärkte bestimmt. Die Lage in den Ballungszentren ist weiter angespannt, da Wohnraum aufgrund der hohen Nachfrage knapp ist. Gleichzeitig kann der Markt aufgrund der langen Investitions- und Planungszeiträume nur zeitverzögert auf eine steigende Nachfrage reagieren. Daher trägt auch die gestiegene Neubautätigkeit aktuell kaum zur Entspannung bei. Mittelfristig muss demzufolge von einem weiteren Anstieg der Mieten ausgegangen werden, zumal die gesetzlich eingeführte Mietpreisbremse nicht die gewünschte Wirkung zu entfalten scheint.

Dies lässt sich auch an der Entwicklung der Kapitalwerte ablesen: So legte der Kapitalwertindex für Mehrfamilienhäuser um 7,5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu. Dazu trugen maßgeblich die Neuvertragsmieten für Wohnimmobilien bei, welche im Jahresvergleich um 4,5 % gestiegen sind. Gleichzeitig sank der Index der Liegenschaftszinsen für Mehrfamilienhäuser um 2,8 %.

Auf dem Markt für selbst genutztes Wohneigentum hat die Preisdynamik im zweiten Quartal eben-falls zugenommen. Der vdp Preisindex legte hier um 6,3 % gegenüber dem Vorjahr zu. Die Preise für Eigentumswohnungen sind um 7,3 % gestiegen, während der Anstieg bei den Ein- und Zweifamilienhäusern mit 5,9 % etwas geringer ausfiel. Auch hier ist die Dynamik wesentlich durch die hohe Nachfrage in den Ballungszentren getrieben. Wachsende Einwohner- und Haushaltszahlen, eine prosperierende Wirtschaft sowie einer positiven Einkommens- und Kaufkraftentwicklung sind dabei genauso Bestandteil der Investitionsentscheidung wie das niedrige Zinsniveau und der Mangel an alternativen Investments.

Das stabile gesamtwirtschaftliche Umfeld ist auch ursächlich für die weiter steigenden Preise bei Gewerbeimmobilien. Mit einem Plus von 5,8 % stieg der entsprechende Index auf 125,2 Punkte. Hierbei stehen vor allem Büroimmobilien im Fokus, deren Kapitalwerte im Vergleich zum Vorjahresquartal um 7,4 % gestiegen sind. Sinkende Leerstände bei geringer Neubautätigkeit und steigender Beschäftigung im Dienstleistungssektor ließen die Mieten für Büroflächen um 2,8 % im Vorjahresvergleich steigen. In der Konsequenz sank der Liegenschaftszinssatzindex für Büroimmobilien um 4,3 %.

Auch Einzelhandelsimmobilien sind weiter gefragt, die Kapitalwerte stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 2,6 %. Diese Verteuerung setzt sich zusammen aus einer Erhöhung der Neuvertragsmieten für Einzelhandelsflächen von 0,9 % bei gleichzeitig gesunkenen Liegenschaftszinsen um 1,6 %.

 

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +6,3 %*
Mehrfamilienhäuser: +7,5 %*
Büroimmobilien: +7,4 %*
Einzelhandelsimmobilien: +2,6 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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Andreas Kunert

Das 1. Quartal 2016 ist weiterhin durch steigende Preise für in Deutschland gelegene Wohn- und Gewerbeimmobilien geprägt. Der vdp Immobilienpreisindex (GRX) legte im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,8 % auf 131,2 Punkte zu.

Es sind vor allem die Wohnimmobilienmärkte, die eine sehr dynamische Preisentwicklung zeigen. So ist der Kapitalwertindex für Mehrfamilienhäuser um 8 % gestiegen. Dies ist zum einen auf steigende Neuvertragsmieten zurückzuführen, die im Vergleich zum 4. Quartal 2015 ein Plus von 4 % aufweisen. Hier ist es vor allem die angespannte Lage in den deutschen Groß- und Universitätsstädten, in denen ein hoher Zuzug an Menschen auf ein geringes Angebot an Wohnraum trifft.

Auf der anderen Seite sorgen die niedrigen Zinsen dafür, dass Mehrfamilienhäuser sowohl von privaten als auch von institutionellen Investoren immer noch als lohnendes Investment wahrgenommen werden. Da das Angebot begrenzt ist, führt der sich verschärfende Wettbewerb zu steigenden Kaufpreisen. Dies drückt sich in der Folge in weiter sinkenden Liegenschaftszinsen aus. Der entsprechende Index gab im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,7 % nach.

Auch auf dem Markt für selbst genutztes Wohneigentum gehen die Preise weiter nach oben. Der vdp Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum legte im Jahresvergleich um 4,7 % zu. Dieser Anstieg ist zum einen auf die immer noch starke Nachfrage in den Metropolen zu begründen, der sich aber zunehmend auch auf die angrenzenden Regionen ausweitet. Gestützt wird die Nachfrage von den aktuell guten Arbeitsmarktbedingungen und dem niedrigen Zinsniveau. Dies führte zu einem Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen um 5,7 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Gleichzeitig legten die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im gleichen Zeitraum um 4,4 % zu.

Die guten konjunkturellen Rahmenbedingungen ließen auch die Preise für Gewerbeimmobilien im 1. Quartal 2016 weiter anziehen. Der entsprechende Kapitalwertindex legte um 3,8 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu. Maßgeblich trugen die Büroimmobilien als stärkste Anlageklasse im gewerblichen Immobilienmarkt mit einem Anstieg der Kapitalwerte um 5 % hierzu bei. Diese Entwicklung lässt sich zum einen über die stabilen ökonomischen Fundamentaldaten begründen, welche die Büroflächennachfrage begünstigen. In Verbindung mit sinkenden Leerständen führte dies zu einem Anstieg der Neuvertragsmieten für Büroflächen um 2,3 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Gleichzeitig sind Büroimmobilien als Anlageobjekt weiterhin im Fokus von Investoren. Der starke Wettbewerb auf der Käuferseite führte zu weiter steigenden Preisen bzw. fallenden Liegenschaftszinsen. Entsprechend sank der Liegenschaftszinssatzindex für Büroimmobilien im gleichen Zeitraum um 2,6 %.

Am Markt für Einzelhandelsimmobilien legte der Kapitalwertindex um 1,5 % zu. Dem liegt zum einen ein Anstieg der Mieten für Einzelhandelsflächen von 0,4 % zum Vorjahresquartal zugrunde. Andererseits sank der Index der Liegenschaftszinsen über demselben Zeitraum um 1,1 %. Auch hier zeichnet sich das knappe Angebot an Einzelhandelsimmobilien als ursächlich für den Anstieg der Kaufpreise und den damit verbundenen Rückgang der Liegenschaftszinsen.

 

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +4,7 %*
Mehrfamilienhäuser: +8,0 %*
Büroimmobilien: +5,0 %*
Einzelhandelsimmobilien: +1,5 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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Andreas Kunert

Zum Jahresende 2015 hat die Nachfrage nach deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilien nochmals an Fahrt gewonnen, mit der Folge, dass sich der vdp Immobilienpreisindex im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,3 % erhöhte. Der Gesamtindex liegt somit heute bei 129,1 Punkten.

Nach wie vor dominiert der Wohnungsmarkt die Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt. Der vdp Immobilienpreisindex Wohnen weist ein Plus von 6,2 % aus. Insgesamt haben sich die Preise für Wohnimmobilien seit 2003 um 32 % erhöht. Den höchsten Wachstumsbeitrag lieferte der Markt für Mehrfamilienhäuser. Der vdp Kapitalwertindex erhöhte sich im Vergleich zum 4. Quartal 2014 um 7,8 %, die höchste Steigerungsrate seit Bestehen der vdp Index-Reihe. Die anhaltende Dynamik liegt zum einen an der nachhaltig hohen Nachfrage nach Wohnraum, die mit Blick auf die Flüchtlingsmigration auch im laufenden Jahr weiter anhalten wird. Folglich legten die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern um 4,0 % zu.

Zum anderen ist die – geprägt durch das historisch niedrige Zinsniveau – anhaltend starke Nachfrage von Seiten privater und institutioneller Investoren in diesem Marktsegment ursächlich für den weiter sinkenden Liegenschaftszinssatzindex (-3,6 %). Die Nachfrage zeigt sich nicht zuletzt an dem hohen Transaktionsvolumen bei Wohnungsportfolios.

Auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen belebte sich im vierten Quartal nochmals spürbar, mit der Folge, dass die Preise in diesem Segment im Vorjahresvergleich um 5,2 % gestiegen sind. Eigenheime entwickelten sich mit Plus 4,0 % etwas schwächer. In der Summe sind die Preise für selbst genutztes Wohneigentum um 4,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen, sodass der vdp Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum aktuell 128,2 Punkte aufweist.

Der gewerbliche Investmentmarkt verzeichnete im vierten Quartal 2015 einen deutlichen Investitionsschub. Dementsprechend hat sich auch der Preisanstieg verstärkt. Im Vergleich zu Vorjahresquartal sind die Preise um 2,6 % gestiegen. Der Kapitalwertindex erreicht mittlerweile 120,3 Punkte. Eine besonders kräftige Preiserhöhung verbuchten dabei Büroimmobilien, deren Kapitalwerte gegenüber dem vierten Quartal 2014 ein Plus von 3,0 % ausweisen. Hierzu hat neben dem Investmentmarkt – der vdp Liegenschaftszinssatzindex ist um 1,5 % gesunken – auch der Nutzermarkt beigetragen. Dieser verzeichnete im vierten Quartal einen überdurchschnittlich hohen Büroflächenumsatz. Insgesamt sind die Büromieten um 1,5 % gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen.

Ein ebenfalls erfolgreiches viertes Quartal 2015 verbuchte der Markt für Einzelhandelsimmobilien sowohl auf dem Transaktions- als auch Vermietungsmarkt. So hat sich das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt. Der vdp Liegenschaftszinssatzindex spiegelt mit einem Minus von 1,6 % diesen Anlagedruck wider. Gleichzeitig sind die Einzelhandelsmieten um 0,5 % gestiegen. Insgesamt führte diese Entwicklung zu einem Anstieg der Kapitalwerte für Einzelhandelsimmobilien um 2 % (Q4.2015 = 100,8 Punkte).

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +4,4%*
Mehrfamilienhäuser: +7,8 %*
Büroimmobilien: +3,0 %*
Einzelhandelsimmobilien: +2,0 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


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