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Hildegard Höhlich
Andreas Kunert

Die aktuelle Wohnungsmarktsituation in Mainz ist geprägt durch eine kontinuierlich wachsende Bevölkerung und steigende Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien. Die Neubautätigkeit, die in den vergangenen zwei Jahren deutlich über dem Durchschnitt der Vorjahre lag, reicht dennoch nicht aus, den steigenden Wohnraumbedarf zu decken.

Wachstumsstarke Großstadt am Rhein

Die Landeshauptstadt von Rheinland-Pfalz wies innerhalb der letzten zehn Jahre ein nahezu stetiges Bevölkerungswachstum auf, das seit 2011 an Dynamik gewonnen hat. So hat sich die Bevölkerungszahl seit dem Zensus 2011 um knapp 3 % erhöht. Damit zählt Mainz unter den Großstädten mit 200.000 bis 300.000 Einwohnern zu den wachstumsstarken Städten. Ursächlich für diese Entwicklung sind Wanderungsgewinne, während sich Geburten und Sterbefälle (natürliche Bevölkerungsentwicklung) nahezu ausgleichen. Mit knapp 207.000 Einwohnern ist Mainz die größte Stadt des Bundeslandes.

Unterschiedlichen Prognosen folgend, dürfte die positive Einwohnerentwicklung auch in den nächsten Jahren anhalten. So erwartet beispielsweise das Statistische Landesamt zum Ende des Jahrzehntes einen Anstieg auf rund 213.000 (untere Prognosevariante) bis 214.000 (obere Variante) Einwohner, wobei bei dieser Betrachtung die aktuelle Flüchtlingssituation noch keine Berücksichtigung fand.

Die positive Bevölkerungsentwicklung basiert auf einem soliden wirtschaftlichen Umfeld, das vom Dienstleistungssektor dominiert wird. Neben ihrer Funktion als Behördenstandort ist Mainz auch als Medien- und Wissenschaftsstadt von überregionaler Bedeutung. Mit rund 40.000 Studierenden zum Wintersemester 2014/2015 zählt die Stadt zu den zehn größten Universitätsstandorten in Deutschland.

Rege Neubautätigkeit

Wenn auch zeitverzögert hat sich die Neubautätigkeit dem durch eine steigende Bevölkerung induzierten höheren Wohnungsbedarf in jüngster Vergangenheit annähernd angepasst.

Während in den Jahren 2005 bis 2012 im Mittel rund 460 Wohnungen pro Jahr in Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern errichtet wurden, stieg die Zahl 2013/2014 auf durchschnittlich über 1.100 Einheiten mit einem absoluten Spitzenwert 2013. Diese Entwicklung basiert ausschließlich auf einer enorm hohen Bauleistung bei Eigentums- und Mietwohnungen sowie von Studentenwohnheimen, während sich die Zahl der neu gebauten Ein- und Zweifamilienhäuser auf nahezu stabilem Niveau bewegte. Der Anteil der fertig gestellten Eigenheime an der Gesamtbauleistung sank dadurch auf unter 20 %.

Die Neubautätigkeit der vergangenen zehn Jahre konzentrierte sich im Wesentlichen auf die fünf Stadtteile Gonsenheim, Oberstadt, Bretzenheim, Weisenau und die Altstadt. Während in der Alt- und Oberstadt die Errichtung von Miet- und Eigentumswohnungen im Vordergrund steht, zeichnen sich Gonsenheim und Weisenau durch den Neubau zahlreicher Eigenheime aus.

 

Mainz-Bautaetigkeit

 

Ausreichendes Baulandpotenzial für fünf Jahre

Vor dem Hintergrund der prognostizierten Einwohnerentwicklung plant die Stadt Mainz bis zum Jahr 2020 größere Bauflächen für mindestens 6.500 neue Wohnungen zu entwickeln („Bündnis für Wohnen in Mainz“). Das größte Entwicklungsgebiet ist das im Stadtteil Weisenau gelegene „Heiligkreuzareal“. Das mehr als 30 ha umfassende Areal wurde bis Ende 2003 als Produktionsstandort der IBM Deutschland genutzt. Der im Oktober 2014 verabschiedete städtebauliche Rahmenplan sieht eine gemischte Nutzung vor mit einem Potenzial von insgesamt etwa 2.000 Wohneinheiten. Dabei ist eine Mischung aller Preiskategorien vorgesehen. Ebenfalls rund 30 ha umfasst das Entwicklungsgebiet „Zollhafen“, wo unmittelbar am Rhein gelegen ein neues Stadtquartier entsteht. Neben rund 4.000 Arbeitsplätzen soll hier Wohnraum für etwa 2.500 Einwohner (ca. 1.400 Wohnungen) geschaffen werden. Die ersten Objekte sind in der Realisierung. Aber auch die Umstrukturierung bereits bestehender Wohngebiete wie zum Beispiel am „Quartiersplatz Neustadt“ soll neuen Wohnraum schaffen.

Zuzüglich kleinerer Entwicklungsgebiete und Baulücken könnte sich die Bautätigkeit somit auf dem Niveau der letzten beiden Jahre stabilisieren.

Rückläufige Transaktionszahlen, deutlich hoherer Durchschnittspreis pro Objekt

Entsprechend der großen Bedeutung des Geschosswohnungsbaus wird der Transaktionsmarkt durch den Verkauf von Eigentumswohnungen dominiert. Allein in den vergangenen fünf Jahren überstieg die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen mit durchschnittlich rund 1.400 Objekten die Anzahl der transagierten Eigenheime um das Dreifache.

Trotz der jüngsten Belebung der Bautätigkeit haben sich die Verkaufszahlen bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen in den vergangenen beiden Jahren nach einem Spitzenjahr 2012 reduziert. Die Zahl der transagierten Eigenheime sank innerhalb von zwei Jahren um 13 %, bei Eigentumswohnungen wurden sogar rund 16 % weniger Kauffälle registriert. Zum einen ist dies durch ein begrenztes Angebot auf dem Bestandsmarkt zu begründen. Zum anderen dürften Kaufinteressenten angesichts der deutlich höheren Lärmbelastung seit der Eröffnung der Landebahn Nordwest am Rhein-Main-Flughafen Ende 2011 in ihrer Kaufentscheidung vorsichtiger geworden sein.

Insgesamt wurden im vergangenen Jahr nahezu 1.300 Eigentumswohnungen im Wert von 255 Mio. € gehandelt. Der durchschnittliche Verkaufspreis lag bei 199.000 € pro Objekt. Damit stieg der Durchschnittspreis innerhalb von zwei Jahren um rund 15 %, was auf einen deutlich höheren Anteil neu gebauter Objekte schließen lässt.

Dem gegenüber stehen fast 470 gehandelte Eigenheime mit einem Transaktionsvolumen von rund 168 Mio. €. Daraus resultiert ein durchschnittlicher Kaufpreis von 360.000 €, was gegenüber dem Vorjahr einem Plus von 4 % entspricht.

Mit das höchste Miet- und Preisniveau in Rheinland-Pfalz

Betrachtet man die reine Preiserhöhung, also bereinigt um kaufpreisbeeinflussende Faktoren wie Größe, Lage und Baujahr eines Objektes, so zeigt sich, dass die Landeshauptstadt Mainz seit 2007 mit die höchsten Miet- und Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt im Bundesland Rheinland-Pfalz verbuchte.

Mit einem Plus von 24 % sind die Preise für Eigentumswohnungen am stärksten gestiegen. Hier rangiert Mainz im Vergleich aller kreisfreien Städte und Landkreise des Bundeslandes an erster Stelle. Während 2008 bis 2010 nur leichte Steigerungen auszumachen waren, haben sich Eigentumswohnungen in den vergangenen drei Jahren – mit bis zu 5,6 % im Jahr 2013 – spürbar verteuert. Im Durchschnitt wurden im vergangenen Jahr nahezu 2.100 €/m² Wohnfläche bezahlt. Je nach Lage und Ausstattung bewegten sich die Durchschnittspreise in einer Spanne von 1.655 €/m² (einfach/einfach) und nahezu 3.900 €/m² (sehr gut/sehr gut).

 

Mainz-Preisentwicklung

 

Die höchsten Durchschnittspreise werden derzeit in der Altstadt erzielt. Bevorzugt ist diese Wohnlage u. a. von Rentnern gefragt, die ihren Wohnsitz zurück nach Mainz verlegen wollen. Aber auch für Pendler nach Frankfurt ist der Stadtteil angesichts der sehr guten Anbindung sehr beliebt.Im Neubaubereich entwickelt sich die unmittelbar nordwestlich an die Altstadt angrenzende Neustadt zum teuersten Stadtteil. Mit der Entwicklung des neuen Stadtquartiers „Zollhafen“ entstehen in Rheinlage überwiegend Objekte im hochpreisigen Segment. Derzeit werden Quadratmeterpreise bis zu 6.000 €/m² angestrebt.

Eine nahezu parallele Preisentwicklung ist seit 2007 bei den Wohnungsmieten zu beobachten, wobei sich der Preisanstieg in diesem Segment im vergangenen Jahr im Vergleich zu den Preisen für Eigentumswohnungen etwas abgeschwächt hat. Seit 2007 weisen die Mieten mit einem Plus von knapp 21 % die zweithöchste Steigerung in Rheinland-Pfalz auf. Stärker gestiegen sind diese nur in Koblenz (+27 %). Pro Quadratmeter werden in Mainz im Mittel 9,70 €/m² bezahlt, mit einer Spanne von 7,50 €/m² (Durchschnitt einfache Lage und Ausstattung) und 16,30 €/m² (Durchschnitt sehr gute Lage und Ausstattung). Die höchsten Mieten werden in der Alt – und Oberstadt erzielt. Diese beiden Stadtteile werden aufgrund der Universitätsnähe insbesondere von Studenten gerne nachgefragt.

Insgesamt präsentiert sich der Mietwohnungsmarkt angespannt, was sich auch in einer Leerstandsquote von rund 2 % widerspiegelt. Insbesondere im unteren Preissegment ist ein deutlicher Nachfrageüberhang festzustellen. Hier konnte auch der Bau einiger Studentenwohnheime keine spürbare Entlastung bringen.

Deutlich weniger stark als die Preise für Eigentumswohnungen und die Mieten sind die Preise für Eigenheime gestiegen. Seit 2007 haben sich die Preise in diesem Marktsegment um insgesamt 13 % verteuert, wobei erst ab 2012 – nach einer eher verhaltenen Entwicklung in den Vorjahren – ein stärkeres Wachstum zu beobachten ist. Einen besonders hohen Preisanstieg hatte der Stadtteil Gonsenheim zu verbuchen, der sich im Segment der Eigenheime als der beliebteste und teuerste Stadtteil etabliert hat. Während im Mittel heute in Mainz rund 2.500 €/m² Wohnfläche für ein Eigenheim bezahlt werden, liegt der Durchschnittspreis in Gonsenheim bei über 3.000 €/m². Auswertungen des Gutachterausschusses der Stadt Mainz folgend wechselten im vergangenen Jahr in diesem Stadtteil auch die meisten Eigenheime ihre Besitzer.

Ausblick

Vor dem Hintergrund der prognostizierten Einwohnerentwicklung wird für die Stadt Mainz ein jährlicher Wohnungsneubaubedarf von mindestens 1.000 Einheiten ermittelt. Der zusätzliche Wohnraumbedarf für Flüchtlinge ist dabei noch nicht berücksichtigt. Gelingt es der Stadt nicht, das Bauflächenpotenzial zeitnah zu mobilisieren, dürften weitere Preissteigerungen unvermeidbar sein, die mindestens der Größenordnung der vergangenen Jahre entsprechen dürften.

 

Mainz-Preispiegel

 

Mainz-Preiskarte

 

Disclaimer: Alle im Bericht angegebenen Wohnungspreise und Mieten sowie deren Veränderungen wurden – sofern keine anderen Quellen genannt sind – von vdpResearch auf Grundlage der Transaktionsdatenbank ermittelt.


Frankfurt Skyline
Dr. Franz Eilers

Der Aufschwung auf dem deutschen Immobilienmarkt insgesamt hält an. Auf den Wohnungsmärkten kennzeichnen eine moderat anziehende Neubautätigkeit sowie steigende Mieten und Preise die Entwicklung. Versorgungsengpässe in den wirtschaftsstarken Ballungsgebieten sowie in vielen Groß- und Hochschulstädten werden hier weiteres Wachstum im Neubau und eine anhaltend aufwärtsgerichtete Miet- und Preisentwicklung nach sich ziehen. Die Büromärkte sind seit Längerem durch sinkende Leerstände und ebenfalls steigende Mieten gekennzeichnet. Zudem üben die hiesigen Immobilienmärkte eine hohe Anziehungskraft auf in- und ausländisches Kapital aus. Die Suche nach rentierlichen Anlagen generiert seit 2010 eine anhaltend hohe Nachfrage nach renditeorientierten Objekten in Deutschland.

Der Spotlight gibt anhand ausgewählter Indikatoren einen aktuellen Überblick über die Entwicklung der Wohnungs- und Büromärkte in Deutschland insgesamt. Dem Überblick ist aufgrund der hohen konjunkturellen Reagibilität der Immobilienmärkte eine Zusammenfassung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung vorangestellt. Es zeigt sich, dass Wirtschaftswachstum, die Entwicklung von Einkommen, Beschäftigung, Zinsen und Verbraucherpreise ein wesentlicher Stützpfeiler der gegenwärtigen Hausse am Immobilienmarkt sind.

Der vollständige Artikel wird Ihnen hier als Download zur Verfügung gestellt.


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Thomas Hofer

Die Preise für Wohnimmobilien sind seit der Finanzkrise 2009 deutlich angestiegen. Da Bau und Erwerb von Wohnimmobilien häufig fremdfinanziert werden, sind Entwicklung und Struktur der Immobilienfinanzierung stärker in den Blickpunkt gerückt.

vdpResearch hat im Sommer 2015 in Zusammenarbeit mit den in diesem Geschäftsfeld aktiven Mitgliedsbanken des vdp eine Untersuchung zur Struktur der Finanzierung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen durchgeführt. Im Fokus standen dabei folgende Fragen:

  • Welche Veränderungen in der Finanzierung von Wohneigentum sind im Vergleich zu vorangegangenen Erhebungen festzustellen?
  • Ist der Fremdmittelanteil angesichts der anhaltenden Preissteigerungen am Immobilienmarkt ebenfalls angestiegen?
  • Wie hoch ist der Anteil des Einkommens, den die Immobilienerwerber für die Bedienung ihres Darlehens aufwenden müssen?
  • Werden die aktuell niedrigen Zinsen für eine höhere Darlehenstilgung verwendet?
  • Welche Zinsbindungsfristen werden von den Darlehensnehmern gewählt?

Der vollständige Artikel wird Ihnen hier als Download zur Verfügung gestellt.


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Andreas Kunert

Eine ungebrochen hohe Immobiliennachfrage lässt die Preise weiter steigen. Dies belegt der vdp Immobilienpreisindex (GRX), der für das dritte Quartal 2015 im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Anstieg um 4,7 % ausweist. Den höchsten Wachstumsbeitrag lieferten die Wohnimmobilien, die ein Plus von 5,7 % aufwiesen. Die Gewerbeimmobilien verteuerten sich im gleichen Betrachtungszeitraum um 1,5 %.

Auf dem Wohnungsmarkt erhöhten sich die Preise für selbst genutztes Wohneigentum um 4,3 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dabei hat sich der Preisanstieg sowohl bei Ein- und Zweifamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorquartal verstärkt. Im Vergleich zum dritten Quartal des Vorjahres sind die Preise für Eigenheime um 4,3 % gestiegen, die Preise für Eigentumswohnungen verzeichneten ein Plus von 4,4 %. Vielerorts ist das Angebot auf dem Bestandsmarkt mittlerweile äußerst knapp. Dieser Problematik sind auch institutionelle Anleger ausgesetzt, deren Interesse an wohnwirtschaftlichen Immobilien nach wie vor ungebrochen hoch ist. Mit der Folge, dass sich auch die Preise für Mehrfamilienhäuser im dritten Quartal 2015 um 6,9 % verteuerten. Ursächlich ist weiterhin die Entwicklung des Liegenschaftszinssatzindex, der einen Rückgang von 2,9 % aufweist. Gleichzeitig sind die Neuvertragsmieten um 3,7 % gestiegen.

Gleichen Bedingungen sehen sich institutionelle Anleger auf dem gewerblichen Immobilienmarkt ausgesetzt. Auch hier übersteigt die Nachfrage deutscher und internationaler Investoren deutlich das Angebot an Kaufobjekten. Im Fokus der Anleger stehen nach wie vor die beiden Assetklassen Büro- und Einzelhandelsimmobilien, deren Kapitalwerte sich im dritten Quartal um 1 % bzw. 2,5 % verteuerten.

Der Preisanstieg von Einzelhandelsimmobilien ist einerseits durch das Absinken des Liegenschaftszinssatzindex um 2,3 % zu begründen, andererseits sind die Mieten für Einzelhandelsflächen um 0,3 % gestiegen. Damit hat sich der Anstieg der Mieten leicht verlangsamt. Vordergründig ist eine Stagnation der Spitzenmieten in zahlreichen Großstädten hierfür verantwortlich. Insgesamt wird die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen als gut eingeschätzt, liegt jedoch leicht unter den Ergebnissen des Vorjahres.

Die Büromieten sind dagegen mit einem Plus von 0,6 % etwas stärker gestiegen als in den Vorquartalen, da sich die Nachfrage nach Büroflächen im dritten Quartal vielerorts wieder spürbar belebt hat. Gleichzeitig sind die Leerstände leicht rückläufig. Der Liegenschaftszinssatzindex ist erneut um 0,5 % gesunken.

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +4,3 %*
Mehrfamilienhäuser: +6,9 %*
Büroimmobilien: +1,0 %*
Einzelhandelsimmobilien: +2,5 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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Hildegard Höhlich
Andreas Kunert

Dresden zählt vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und ihrer Funktion als eine der beliebtesten Universitätsstädte in Ostdeutschland zu den attraktivsten Großstädten in Deutschland. Seit 2010 weist die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Eigenheime einen nahezu parallelen Verlauf auf. Am stärksten sind die Preise für Eigentumswohnungen gestiegen, die sich allein im vergangenen Jahr um 5,4 % erhöhten.

Wachstumsinsel in Ostdeutschland

Wanderungsgewinne und deutlich mehr Geburten als Sterbefälle führen dazu, dass die Einwohnerzahl Dresdens kontinuierlich steigt und damit zu den wachstumsstärksten Städten in Ostdeutschland zählt. Heute leben in der Stadt an der Elbe rund 536.000 Einwohner, ein Plus von 3,5 % seit Ende 2011. Gleichzeitig erhöht sich stetig die Zahl der Privathaushalte, die maßgeblich für die Wohnungsnachfrage von Bedeutung sind. Dabei ist jedoch zu beobachten, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt, was insbesondere auf den Anstieg der 1-Personen-Haushalte zurückzuführen ist. Mittlerweile besteht ein Privathaushalt in Dresden im Schnitt aus 1,8 Personen.
Wachstumsmotor sind insbesondere die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Seit dem Jahr 2007 hat sich die Zahl der sozialversicherungspflichtig beschäftigten Arbeitnehmer um über 8 % auf insgesamt rund 237.400 Personen erhöht. Auch für die Zukunft bescheinigt das Schweizer Wirtschaftsforschungsinstitut Prognos Dresden sehr gute Entwicklungschancen. Im Vergleich aller 402 Stadt- und Landkreise rangiert die Stadt auf Platz 33 und ist somit neben Berlin das dynamischste Zentrum in Ostdeutschland. Im Hinblick auf die demografische Entwicklung attestiert das Institut der Stadt sogar mit die besten Wachstumschancen. Hier belegt Dresden Platz 3. Eine ähnlich positive Entwicklung sieht auch das Statistische Landesamt, das für die nächsten zehn Jahre einen Bevölkerungsanstieg von bis zu 18.000 Einwohnern prognostiziert. Daraus resultiert – bei Unterstellung einer konstanten Haushaltsgröße – ein Plus von etwa 10.000 Privathaushalten in diesem Zeitraum.

Deutlicher Anstieg bei den Baufertigstellungen

Betrachtet man die jüngste Entwicklung bei der Bautätigkeit, könnte der zusätzliche Bedarf an Wohnraum bei gleichbleibender jährlicher Bauleistung mehr als gedeckt werden. So belebte sich die Neubautätigkeit im vergangenen Jahr – infolge der bereits 2013 deutlich gestiegenen Baugenehmigungszahlen – spürbar. Mit insgesamt 1.142 fertiggestellten neuen Wohneinheiten wurde die Vorjahresleistung um rund 40 % überschritten, im Zehn-Jahresvergleich erhöhte sich die Neubautätigkeit sogar um mehr als 60 %.

Mit einem Plus von 52 % verzeichnete der Geschosswohnungsbau einen überdurchschnittlich starken Anstieg, wovon sowohl der Markt für Mietwohnungen als auch für Eigentumswohnungen gleichermaßen profitierten.
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Größeres Angebot führt zu steigenden Verkaufszahlen

Die Verkaufszahlen von neuen Eigentumswohnungen haben sich wieder erhöht. Im vergangenen Jahr wurden Angaben des Gutachterausschusses folgend insgesamt 518 neue Eigentumswohnungen gekauft und damit 12 % mehr als im Vorjahr. Der Anteil der neu gebauten Wohnungen an der Gesamtzahl an Transaktionen stieg infolgedessen auf über 14 %. Auch die Gesamtzahl an verkauften Wohnungen ist 2014 wieder gestiegen. Mit rund 3.630 Objekten wurden knapp 8 % mehr Wohnungen veräußert als im Vorjahr. Setzt man diese Verkaufszahlen ins Verhältnis zur Einwohnerzahl, wird die hohe Beliebtheit Dresdens als Investitionsstandort deutlich. Während beispielsweise in Dortmund 3,5 und in Nürnberg 6,7 Eigentumswohnungen je 1.000 Einwohner veräußert wurden, lag die Quote in Dresden bei 6,9 Einheiten. Nur in Leipzig wurden – bei Betrachtung von Städten vergleichbarer Einwohnerstärke – absolut und bezogen auf die Einwohner (8,2) mehr Wohnungen gekauft.

Insgesamt wurden im vergangenen Jahr in Dresden Eigentumswohnungen im Wert von 512,1 Mio. € gekauft. Damit stieg das Transaktionsvolumen gegenüber 2013 um 17 %. Der durchschnittliche Verkaufspreis lag bei 141.000 € pro Objekt.

Der Markt für Eigenheime präsentiert sich dagegen in Hinblick auf die Transaktionszahlen weitestgehend stabil. 2014 wurden 452 Ein- und Zweifamilienhäusern erworben (2013: 436), der durchschnittliche Verkaufspreis lag mit 240.000 € jedoch gut 5 % über dem Vorjahreswert.

Preisanstieg bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen beschleunigt sich leicht

Trotz der deutlichen Belebung der Neubautätigkeit erfuhr der Markt für Eigentumswohnungen 2014 einen stärkeren Preisanstieg als im Vorjahr. Während die Preise 2013 „nur“ um 3,7 % gestiegen sind, verteuerten sich die Preise 2014 um 5,4 %. In der Summe sind damit die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Betrachtungszeitraum 2007 bis 2014 um 17,6 % gestiegen. Im Durchschnitt wurden im vergangenen Jahr pro Quadratmeter Wohnfläche 1.990 € bezahlt. Je nach Lage und Ausstattung bewegten sich die Preise in einer Spanne von 1.100 €/m² (einfach/einfach) und rund 3.100 €/m² (sehr gut/sehr gut).

Betrachtet man die einzelnen Stadtteile, wurden im vergangenen Jahr die höchsten Steigerungsraten in der Altstadt und in Friedrichstadt erzielt. Im Durchschnitt wurden hier 2.430 € bzw. 2.750 € pro Quadratmeter bezahlt. Die Friedrichstadt entwickelt sich angesichts der Nähe zur Innenstadt und zur Elbe zunehmend zu einem attraktiven Wohnstandort, zumal hier ausreichend Flächenreserven Potenzial für Neubauprojekte bieten.

Hoch in der Gunst der Kapitalanleger und Eigennutzer steht auch der bevölkerungsreichste Stadtteil Striesen, wo im vergangenen Jahr auch die meisten Neubauwohnungen gekauft wurden. Die Preise sind hier im vergangenen Jahr um 5,7 % gestiegen, im Durchschnitt wurde ein Quadratmeterpreis von rund 2.000 € erzielt.

Insgesamt zeichnet sich der Markt für Eigentumswohnungen durch eine hohe Nachfrage aus. Während das Angebot an sanierten Altbauten mit gehobener Ausstattung in den bevorzugten Elblagen knapp ist, steigt infolge der regen Bautätigkeit die Anzahl neuer Objekte zunehmend an. Dadurch dürfte sich der Preisanstieg in den kommenden Jahren etwas abschwächen.

Ein leichtes Abklingen der Preisentwicklung verbuchten im vergangenen Jahr bereits die Preise für Eigenheime. Lag die Steigerungsrate 2013 noch bei 4,5 %, verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser 2014 nur noch um 2,3 %. Im Durchschnitt wurden 2.130 €/m² für ein Eigenheim bezahlt, mit einer Spanne von 1.770 €/m² in einfacher Wohnlage bis 2.620 €/m² in sehr guter Wohnlage. Besonders hohe Zuwächse waren in den bereits sehr teuren Stadtteilen wie z. B. Bühlau/Weißer Hirsch und im Villenvorort Blasewitz zu beobachten. Aber auch das im Süden an Blasewitz angrenzende Striesen zählte mit einem Plus von 2,5 % zu den Stadtteilen mit den höchsten Steigerungsraten. Hier liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis mittlerweile bei nahezu 2.200 €.

Insgesamt zeichnet sich dieses Marktsegment ebenfalls durch eine hohe Nachfrage aus. Während in Neubaugebieten ein ausreichendes Baulandangebot in unterschiedlicher Preis- und Lagequalität vorhanden ist, weist der Bestandsmarkt insbesondere in guten bis sehr guten Wohnlagen ein sehr begrenztes Angebot auf. In diesem Teilsegment sind nach wie vor die höchsten Preissteigerungen auszumachen.Diagramm_Dresden_Abb2Der Mietwohnungsmarkt ist zunehmend in Bewegung. Obwohl das Angebot an modernen Mietwohnungen durch die jüngste Neubauentwicklung sukzessive ausgeweitet wird, ist die Leerstandsquote,  die zu den niedrigsten in den ostdeutschen Bundesländern zählt, angesichts der Einwohner- und Haushaltszuwächse leicht rückläufig. Gleichzeitig führen umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu einer deutlichen Reduzierung preiswerten Wohnraums. So haben beispielsweise die Dresdener Wohnungsbaugenossenschaften allein für das laufende Jahr Investitionsmaßnahmen (Instandhaltung und Modernisierung) in Höhe von mindestens 90 Mio. € angekündigt. Die zunehmende Angebotsverknappung spiegelt sich auch in der Entwicklung der Mieten wider: Mit einem Plus von 3,7 % sind die Mieten im vergangenen Jahr stärker gestiegen als im Jahr 2013. In der Summe sind die Mieten seit 2007 um 16,4 % gestiegen.
Im Durchschnitt müssen heute 6,60 €/m² an Nettokaltmiete bezahlt werden. Für sehr gut ausgestattete Wohnungen in sehr guter Wohnlage, wie z. B. entlang der Elbe in Hanglage, müssen mittlerweile bis 10,20 €/m² bezahlt werden. Dem gegenüber steht eine Durchschnittsmiete von 5,00 €/m² in einfachen Wohnlagen am Stadtrand von Dresden. In diesem Teilsegment besteht nach wie vor ein Angebotsüberhang.

Miet- und Preisniveau im Städtevergleich

Vergleicht man Dresden mit Städten ähnlicher Einwohnerzahl, so entspricht die Mietpreisspanne der von Dortmund, während in Nürnberg mit 6,50 bis 13,30 €/m² in guten bis sehr guten Lagen deutlich höhere Mieten erzielt werden. In der Stadt Leipzig bewegen sich die Mieten dagegen mit 4,10 bis 9,40 €/m² auf einem leicht niedrigerem Niveau.

Die Preise für Eigentumswohnungen sind dagegen in Dresden deutlich höher als in Dortmund. Mit 1.085 bis 2.525 €/m² liegen die Preise der nordrheinwestfälische Großstadt auf dem Niveau von Leipzig. Deutlich höhere Quadratmeterpreise werden mit 1.515 bis 3.600 €/m² in Nürnberg erzielt.

Auch bei den Eigenheimpreisen hebt sich Nürnberg deutlich von den Vergleichsstädten ab. Hier werden mit 2.465 bis 3.635 €/m² die mit Abstand höchsten Preise bezahlt. Gefolgt von Dresden (1.770 bis 2.620 €/m²), Dortmund (1.610 bis 2.595 €/m) und Leipzig (1.445 bis 2.385 €/m²).

Ausblick

Vor dem Hintergrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums zählt der Wohnungsmarkt Dresden auch weiterhin zu den prosperierenden Märkten in Ostdeutschland. Für überregional agierende Kapitalanleger gehört die sächsische Hauptstadt zu den präferierten Investitionsstandorten abseits der Top-7-Standorte, zumal der Stadt gute bis sehr gute Zukunftschancen attestiert werden.

Angesichts des umfangreichen Flächenpotenzials, das sich über das gesamte Stadtgebiet verteilt, ist eine langfristige Baulandversorgung gewährleistet. Die deutlich gestiegenen Baugenehmigungszahlen lassen auf eine weitere Belebung der Bautätigkeit schließen. Steigen die Baufertigstellungszahlen wie im vergangenen Jahr weiter stark an, dürfte der Preisanstieg insbesondere bei den Eigentumswohnungen und Mieten leicht gedämpft werden. Aufgrund der Konzentration der Wohnungsnachfrage auf mittlere bis sehr gute Wohnlagen und des Leerstandes in einfachen Wohnlagen wird sich der Trend steigender Mieten und Kaufpreise auf die bevorzugten Wohnlagen beschränken.

 

Tabelle-Dresden-Abb3

 

Karte-Dresden-Abb4

 

 

Disclaimer: Alle im Bericht angegebenen Wohnungspreise und Mieten sowie deren Veränderungen wurden – sofern keine anderen Quellen genannt sind – von vdpResearch auf Grundlage der Transaktionsdatenbank ermittelt.