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Andreas Kunert

Das zweite Quartal zeigt weiterhin steigende Preise für in Deutschland gelegene Wohn- und Gewerbeimmobilien. Dies belegt der vdp Immobilienpreisindex (GRX), der im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,9 % anstieg. Ursächlich für die Gesamtentwicklung ist nach wie vor die enorme Nachfrage von Seiten institutioneller Anleger nach geeigneten Investitionsobjekten in Deutschland. Als wesentliche Gründe von Seiten ausländischer Investoren werden insbesondere die hohe wirtschaftliche Stabilität, der schwache Euro und der vergleichsweise leichte Zugang zum Markt mit mittlerweile sehr transparenten Strukturen genannt. Bevorzugt werden neben Büro- und Einzelhandelsobjekten auch Mehrfamilienhäuser gekauft, mit der Folge, dass in allen drei Segmenten die Liegenschaftszinssätze weiter gesunken sind.

Vor dem Hintergrund der – trotz ansteigender Bautätigkeit – in vielen deutschen Großstädten fortbestehenden Wohnungsknappheit und der hohen Wertbeständigkeit von Wohnimmobilien nimmt deren Attraktivität weiter zu. Gleichzeitig schätzen ausländische Investoren deutsche Wohnimmobilien im Vergleich zu ihren heimischen Märkten als preisgünstig ein. Folgerichtig wird der deutliche Preisanstieg weiterhin durch den Wohnungsmarkt dominiert. Mit einem Plus von 6 % im Vergleich zum Vorjahresquartal sind die Preise nochmals stark gestiegen.

Im Fokus der Investoren stehen Mehrfamilienhäuser, die seit dem 3. Quartal 2013 am stärksten zum Preisanstieg deutscher Immobilien beitragen. Der Kapitalwertindex für Mehrfamilienhäuser stieg gegenüber dem 2. Quartal 2014 um 7,6 %, die höchste Steigerungsrate seit Bestehen der vdp-Indizes im Jahr 2003. Verantwortlich für diese Verteuerung ist in erster Linie der Liegenschaftszinssatzindex für Mehrfamilienhäuser, der mit einem Minus von 3,7 % den enorm hohen Nachfragedruck widerspiegelt. Im gleichen Zeitraum sind die Neuvertragsmieten um 3,6 % gestiegen. Hier scheint die Dynamik angesichts der deutlich stärkeren Neubautätigkeit ein wenig nachzulassen.

Aber auch die Preise für selbst genutztes Wohneigentum weisen mit einem Plus von 4,4 % eine deutliche Verteuerung auf. Trotz der leichten Erhöhung der Kreditzinsen ist die Nachfrage nach Eigenheimen und Eigentumswohnungen ungebrochen hoch. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen mit +4,8 % nach wie vor stärker als für Eigentumswohnungen, deren Preise sich um 3,4 % verteuerten. Dennoch scheint sich im Eigenheimsektor der Preisanstieg etwas zu verlangsamen.

Der Preisanstieg am gewerblichen Immobilienmarkt verliert das vierte Quartal in Folge weiter leicht an Schwung. Der vdp Immobilienpreisindex Gewerbe verzeichnete im Vergleich zum Vorjahresquartal 2014 ein Plus von 1,5 %. Während sich die Kapitalwerte für Büroimmobilien nur noch um 0,8 % verteuerten, sind die Preise für Einzelhandelsimmobilien um weitere 3 % gestiegen. Diese Verteuerung ist auf die spürbare Ausweitung der Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien zurück zu führen. Das spiegelt sich auch in einem deutlich höheren Transaktionsvolumen wider, sodass im ersten Halbjahr 2015 das Transaktionsvolumen von Büroimmobilien übertroffen wurde.

Der Preisanstieg von Einzelhandelsimmobilien ist einerseits durch das Absinken des Liegenschaftszinssatzindex um 2,3 % zu begründen, andererseits sind die Mieten für Einzelhandelsflächen wie in den beiden Vorquartalen um 0,7 % gestiegen. Angesichts der hohen Konsumneigung der Privathaushalte steigen die Umsatzerwartungen der Einzelhändler mit der Folge, dass die Nachfrage nach Verkaufsflächen wieder leicht zunimmt.

Die Büromieten zeigen dagegen mit einem Plus von 0,3 % das dritte Quartal in Folge nur noch einen geringen Anstieg. Während die Spitzenmieten an den Top-Standorten weiter steigen, bewegen sich die Durchschnittsmieten auf einem nahezu stabilen Niveau. Gleichzeitig ist der Liegenschaftszinssatzindex nur noch um 0,5 % gesunken.

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +4,4 %*
Mehrfamilienhäuser: +7,6 %*
Büroimmobilien: +0,8 %*
Einzelhandelsimmobilien: +3,0 %*
* gegenüber Vorjahresquartal


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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Andreas Kunert

Im ersten Quartal 2015 sind die Preise für deutsche Wohn- und Gewerbeimmobilien weiter gestiegen. Der vdp Immobilienpreisindex (GRX) legte im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5 % zu und markiert damit einen weiteren Höchststand.

Wachstumsmotor ist nach wie vor der Wohnungsmarkt. Mit einem Plus von 5,9 % sind die Preise nochmals stark gestiegen. Verantwortlich für diesen erneuten Anstieg sind zum einen die Preise für selbst genutztes Wohneigentum, die mit +5 % die höchste Verteuerungsrate im gesamten Betrachtungszeitraum aufweisen. Diese Dynamik ist insbesondere auf die Entwicklung der Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser zurückzuführen, welche mit einem Anstieg von 5,8 % im Vergleich zum Vorjahresquartal deutlich stärker gestiegen sind als die Preise für Eigentumswohnungen, die sich im gleichen Zeitraum um 2,8 % verteuerten. In der Folge konvergieren die Preisentwicklungen zwischen den beiden Objektarten wieder, während die ersten Jahre der aktuellen Aufschwungsphase auf dem Wohnungsmarkt durch eine deutlich dynamischere Entwicklung bei den Eigentumswohnungspreisen gekennzeichnet waren. Dies könnte dadurch bedingt sein, dass sich die Nachfrage nach Wohneigentum weg von den schon teuren städtischen Lagen hin zum preiswerteren Umland bewegt. Dies ist aber typischerweise durch eine Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt.

Zum anderen ist der starke Preisanstieg nach wie vor dem Marktsegment Mehrfamilienhäuser zuzurechnen. Der sich hierauf beziehende Kapitalwertindex erhöhte sich im Vergleich zum 1. Quartal 2014 um 6,8 %. Begünstigt wird diese Entwicklung durch eine anhaltend hohe Nachfrage von Seiten verschiedener Investorengruppen, die geeignete Mietobjekte suchen. Entsprechend der hohen Nachfrage ist der Liegenschaftszinssatzindex für Mehrfamilienhäuser um weitere 2,5 % gesunken. Gleichzeitig scheint sich die Entwicklung der Neuvertragsmieten angesichts einer vielerorts sich belebenden Neubautätigkeit leicht abzuschwächen. Mit einem Plus von 4,2 % wurden die Steigerungsraten der Vorquartale nicht mehr erreicht.

Der gewerbliche Immobilienmarkt verliert dagegen weiter leicht an Schwung. Der vdp Immobilienpreisindex Gewerbe verzeichnete im Vergleich zum Vorjahresquartal 2014 ein Plus von 2,3 %. Investoren von Büro- und Einzelhandelsimmobilien werden bei ihren Käufen zunehmend vorsichtiger und sind nicht mehr bereit, jeden Preis für ein Objekt zu bezahlen, zumal die Gewerbemieten derzeit nur noch ein sehr geringes Wachstum aufweisen.

Allein die Büromieten zeigen das zweite Quartal in Folge nur noch einen minimalen Anstieg von 0,2 % auf. Dem gegenüber steht ein weiteres Absinken des Liegenschaftszinssatzindex um 1,8 %, sodass im Ergebnis der Kapitalwertindex für Büroimmobilien um 2,0 % steigt.

Auch die Preise für Einzelhandelsimmobilien verteuern sich nicht mehr so stark wie in den Vorquartalen. Der Kapitalwertindex legte um 2,9 % zu. Die Neuvertragsmieten sind dabei um 0,7 % gestiegen, der entsprechende Liegenschaftszinssatzindex ist um 2,3 % gesunken.


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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Andreas Kunert

Im vierten Quartal 2014 hat sich der Preisanstieg für deutsche Wohn- und Gewerbeimmobilien weiter fortgesetzt. Der vdp Immobilienpreisindex (GRX) erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5 % und liegt somit heute bei 122,6 Punkten.

Ausschlaggebend für den Preisanstieg war in erster Linie der Wohnungsmarkt. Der vdp Immobilien-preisindex Wohnen weist ein Plus von 5,8 % aus. Damit haben sich die Preise für Wohnimmobilien seit 2003 um 24,3 % erhöht. Die ungebrochen hohe Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt ist insbe-sondere dem Markt für Mehrfamilienhäuser zuzuschreiben. Der Kapitalwertindex erhöhte sich im Ver-gleich zum vierten Quartal 2013 um 7,2 %. Damit stiegen die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser stärker als die Neuvertragsmieten, die ein Plus von 5,3 % verbuchten. Gleichzeitig sank der Liegenschaftszins-satzindex um 1,8 %. Diese Entwicklung lässt sich durch eine anhaltend hohe Nachfrage von Seiten privater und institutioneller Investoren in diesem Marktsegment begründen, die sich im Schlussquartal 2014 angesichts der positiven Rahmenbedingungen noch verstärkte.

Auch die Nachfrage nach selbst genutztem Wohneigentum belebte sich vor dem Hintergrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus im 4. Quartal 2014 nochmals, mit der Folge, dass die Preise für selbst genutztes Wohneigentum um 4,3 % im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen sind. Eigenheime verteuerten sich dabei um 4,7 %, Eigentumswohnungen um 3,2 %.

Der gewerbliche Immobilienmarkt verliert dagegen leicht an Schwung. Der vdp Immobilienpreisindex Gewerbe verzeichnete im Vergleich zum Vorjahresquartal 2013 ein Plus von 2,4 %, sodass er heute 117,2 Punkte aufweist.

Der Preisanstieg bei den Gewerbeimmobilien hat sich in den letzten beiden Quartalen abgeschwächt. Ursächlich hierfür ist der Büroimmobilienmarkt. Zwar weist der Kapitalwertindex für das 4. Quartal 2014 gegenüber dem Vorjahresquartal noch einen Anstieg von 1,9 % aus, gegenüber dem 3. Quartal 2014 kam es jedoch nur noch zu einer Seitwärtsbewegung. Dabei zeichnete sich bei den Büromieten nur noch ein geringes Plus von 0,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal ab. Der Liegenschaftszinssatzindex sank im gleichen Zeitraum dagegen um 1,7 %. Das weitere Absinken kann insbesondere durch das günstige Finanzierungsumfeld und die damit einhergehende große Nachfrage von Seiten unterschiedlicher in- und ausländischer Anlegergruppen begründet werden.
Auch die Preise für Einzelhandelsimmobilien steigen nicht mehr so stark.

Der Kapitalwertindex legte gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,3 % zu. Die Neuvertragsmieten sind dabei um 0,7 % gestiegen, der entsprechende Liegenschaftszinssatzindex ist um 2,6 % gesunken.

Trotz rückläufiger Umsätze im stationären Einzelhandel war die Flächennachfrage von Seiten internati-onaler Filialisten ungebrochen hoch, sodass die Mieten in den 1a-Lagen angesichts des begrenzten Angebotes nochmals gestiegen sind. Auch auf der Anlegerseite war im vierten Quartal vor allem bei internationalen Investorengruppen eine weitere Belebung der Nachfrage festzustellen. Nach wie vor hoch im Kurs bei Investoren sind Fachmarktzentren, Discounter und einzelne Fachmärkte.

Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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Frankfurt Skyline
Hildegard Höhlich
Andreas Kunert

Der Stadt Frankfurt ist es gelungen, die Wohnbautätigkeit entsprechend dem Bedarf deutlich zu erhöhen. Der Preisanstieg bei Eigentums- und Mietwohnungen konnte dadurch leicht abgeschwächt werden. Angesichts des umfangreichen Baulandpotenzials ist kurz- bis mittelfristig der Flächenbedarf auch bei weiter steigenden Einwohnerzahlen ausreichend.

Wanderungsgewinne und Geburtenüberschuss lässt Einwohnerzahl steigen

Das Statistische Landesamt weist für die Finanzmetropole Frankfurt am Main eine Einwohnerzahl von 693.436 (Stand: 30.6.2013) aus. Damit hat sich die Bevölkerungszahl seit Anfang 2012 um 16.900 Personen bzw. 2,5 % erhöht. Verantwortlich für diesen hohen Anstieg sind arbeitsplatz- und ausbildungsbedingte Zuzüge und Geburten – beides liegt deutlich über der Zahl der Wegzüge und der Sterbefälle. Die Eckdaten der 12. koordinierten Bevölkerungsprognose vom Statistischen Landesamt Hessen und der Stadt Frankfurt weisen auch für die nächsten Jahre ein deutliches Bevölkerungswachstum auf, das sich durchaus in der Größenordnung der letzten Jahre bewegen könnte.

Bautätigkeit gewinnt an Fahrt

Um dem anhaltenden Einwohnerzuzug gerecht zu werden, forciert die Stadt Frankfurt seit einigen Jahren ihre Aktivitäten hinsichtlich der Ausweisung von Wohnbauland. Das größte Entwicklungsgebiet ist der im Norden der Stadt liegende „Riedberg“, wo insgesamt rund 6.000 Wohnungen geplant bzw. zum Teil schon entstanden sind. Dieses Baugebiet könnte angesichts des geringeren Flächenbedarfs der benachbarten Goethe-Universität mittel- bis langfristig um rund 20 ha erweitert werden. Ein ebenfalls größeres Flächenpotenzial bietet auch ein rund 30 ha großes Areal an der Rödelheimer Landstraße in Bockenheim. Auf dem Siemens-Gelände könnte - nach Umzug der Mitarbeiter nach Niederrad - Platz für etwa 1.500 Wohneinheiten geschaffen werden.

Erst kürzlich wurde die zügige Entwicklung von neuen Wohnbauflächen beschlossen. Über das ge-samte Stadtgebiet verteilt wurden 15 weitere Gebiete identifiziert, wo insgesamt etwa 6.000 Wohneinheiten entstehen könnten. Dem aktuellen Wohnungsmarktbericht 2013 der Stadt Frankfurt folgend, besteht über das gesamte Stadtgebiet verteilt ein Flächenpotenzial für rund 24.000 Wohneinheiten. Dabei eingerechnet sind auch zahlreiche Büroobjekte, die aufgrund ihres strukturellen Leerstandes in Wohnungen umgewandelt werden sollen.

Insgesamt zeigen die Bemühungen der Stadt erste Erfolge. Im vergangenen Jahr wurden insgesamt 2.768 Wohnungen neu gebaut, was gegenüber dem Vorjahr einem Anstieg von nahezu 30 % ent-spricht. Damit wird das vorgegebene Ziel der Stadt, bis zum Jahr 2020 jährlich etwa 2.400 Wohnun-gen zu bauen, mehr als erreicht. Mit über 2.400 Einheiten ist das Gros der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Eigentums- und Mietwohnungen) entstanden, während Eigenheime nur einen Marktanteil von knapp 12 % aufweisen.

Folgt man den Baugenehmigungszahlen dürfte sich dieser Trend auch in den nächsten beiden Jahren fortsetzen. 2013 wurden insgesamt 4.900 Bauvorhaben genehmigt.

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Anstieg der Mieten und der Preise für Eigentumswohnungen schwächt sich ab

Die Preisentwicklung am Frankfurter Wohnungsmarkt zeigt sich uneinheitlich. Während sich das Wachstum bei den Preisen für Eigentumswohnungen und bei den Wohnungsmieten angesichts der höheren Bauleistung leicht verlangsamt hat, verbuchten die Eigenheime im Jahr 2013 einen deutlichen Preisschub. So hat sich die Preissteigerung von 3,8 % im Jahr 2012 auf 5,7 % im Jahr 2013 er-höht. Im Durchschnitt werden heute 3.550 €/m² Wohnfläche für ein Eigenheim bezahlt. Je nach Lage und Ausstattung bewegen sich die Preise in einer Spanne von knapp 3.000 bis gut 5.100 €/m². Insgesamt zeichnet sich dieses Marktsegment durch ein geringes Transaktionsgeschehen aus. Nach Angaben des Gutachterausschusses wurden im vergangenen Jahr weniger als 500 Eigenheime veräußert, mit einem durchschnittlichen Verkaufswert von knapp 460.000 €. Der überwiegende Teil der Objekte liegt in mittleren Lagen am Stadtrand. Das Neubaugebiet „Riedberg“ bietet dabei das größte Neubauangebot.

Marktbestimmend ist das Segment der Eigentumswohnungen, wobei auch hier die Zahl der trans-agierten Objekte im vergangenen Jahr deutlich zurückgegangen ist. Insgesamt wurden nur knapp 3.600 Objekte veräußert, ein Minus von nahezu 25 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser Rückgang ist jedoch nicht auf ein geringeres Käuferinteresse zurückzuführen. Vielmehr steht die anhaltend hohe Nachfrage einem zunehmend knappen Angebot an Objekten zum Weiterverkauf gegenüber. Dies spiegelt in gewisser Weise auch der durchschnittliche Verkaufspreis wider, der zeitgleich um 5 % auf rund 293.000 € gestiegen ist. Aussagekräftiger ist jedoch die tatsächliche Preiserhöhung, also bereinigt um kaufpreisbeeinflussende Faktoren wie Größe und Lage des Objektes, Bauweise, Baujahr. Die Preise für Eigentumswohnungen haben sich demnach mit einem Plus von 4,8 % ähnlich stark entwickelt. Eine überdurchschnittliche Steigerung ist dabei u. a. in der Alt- und Innenstadt sowie im Ostend und in Sachsenhausen-Nord zu beobachten. Die beiden letztgenannten Stadtteile, die derzeit noch ein durchschnittliches Preisniveau aufweisen, durchleben aufgrund zahlreicher Neubau- und Sanierungsmaßnahmen eine deutliche Attraktivitätssteigerung, sodass hier weitere Preissteigerungen zu erwarten sind.

Insgesamt haben sich die Preise für Eigentumswohnungen seit 2007 um nahezu 25 % verteuert. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt heute in Frankfurt bei knapp 3.700 €/m², wobei die Span-ne von 2.445 €/m² für einfach ausgestattete Objekte in einfachen Lagen bis 5.100 €/m² für sehr gut ausgestattete Objekte in sehr guten Lagen reicht. Mit zu den teuersten Stadtteilen zählen Bocken-heim, wo seit 2002 das neue Stadtviertel „Rebstockpark“ für rund 4.500 Einwohner und 5.500 Arbeitsplätze entsteht, Nordend-West und das Westend. Im Westend wird derzeit ein Projekt mit rund 40 Einheiten realisiert, wo für Einzelobjekte mit knapp 14.000 €/m² die absoluten Spitzenpreise auf dem Frankfurter Markt erzielt werden.

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Die Wohnungsmieten sind in 2013 um 4,1 % gestiegen und damit weniger stark als im Jahr zuvor (+ 5,6 %). In der Summe ergibt sich seit 2007 ein Mietpreisanstieg um 19,4 %. Dies bedeutet, dass die Preise für Eigentumswohnungen im gleichen Betrachtungszeitraum deutlich stärker gestiegen sind als die Mietpreise. Ein deutliches Plus bei den Mieten verbuchten – wie bei den Eigentumswohnungen – die Alt- und Innenstadt sowie die Stadtteile Ostend und Sachsenhausen-Nord.

Die Durchschnittsmiete liegt heute bei knapp 12 €/m² mit einer Spanne von 8,50 (einfache Wohnlage, einfache Ausstattung) bis 22,30 €/m² (sehr gute Lage und Ausstattung). Insgesamt zeichnet sich dieses Marktsegment durch ein knappes Angebot in einfachen bis mittleren Lagen ab, während in den guten bis sehr guten Wohnlagen zahlreiche Neubauprojekte das Angebot an hochpreisigen Mietwohnungen ergänzen.

Ausblick

Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 5 auf 6 % bewirkt bei Immobilienkäufen einen Vorzieheffekt. Da die Erhöhung zum 1. August 2014 erfolgt, wurde von Seiten der Immobilienkäufer versucht, den Kauf innerhalb der ersten sieben Monate des laufenden Jahres abzuschließen. Damit dürften die Verkaufszahlen in den folgenden Monaten zurückgehen. Gekoppelt mit der spürbaren Belebung der Neubautätigkeit könnte dies in den folgenden Jahren zu einem Abflachen der Preissteigerung bei Eigentumswohnungen führen.

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Disclaimer: Alle im Bericht angegebenen Wohnungspreise und Mieten sowie deren Veränderungen wurden – sofern keine anderen Quellen genannt sind – von vdpResearch auf Grundlage der Transaktionsdatenbank ermittelt.


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Hildegard Höhlich
Andreas Kunert

Obwohl der Wohnungsneubau in Hamburg in Schwung kommt, hat die Preisentwicklung am Wohnungsmarkt kaum an Dynamik verloren. Die Preisveränderungsrate bei Eigentumswohnungen und bei den Wohnungsmieten lag nur leicht unter dem Niveau des Vorjahres, Eigenheime haben sich sogar etwas stärker verteuert. Im Vergleich der Großstädte weist Hamburg gemeinsam mit Berlin seit 2007 in allen Teilsegmenten die höchste Preissteigerung auf.

Stadt der kleinen Haushalte

Hamburg ist wichtigster Handels- und Wirtschaftsstandort im Norden Deutschlands. Darüber hinaus ist die Hansestadt Drehscheibe der nordeuropäischen Handels- und Verkehrsströme. Allein der Hafen – zweitgrößter Containerhafens Europas – bietet am Standort Hamburg direkt bzw. indirekt für rund 133.500 Personen einen Arbeitsplatz. Entsprechend der guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist Hamburg insbesondere für Auszubildende und junge Erwerbstätige interessant. Diese Altersgruppe führt im Wesentlichen zu einem anhaltenden Einwohnerzuzug, was sich auch in der bundesweit niedrigsten Haushaltsgröße widerspiegelt. Nach Angaben des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein (Quelle: Statistik informiert – Spezial; November 2013) weist Hamburg eine durchschnittliche Haushaltsgröße von nur 1,8 Personen auf. So leben in 54 % der Haushalte nur eine Person, in 25 % zwei Personen, während nur in knapp 20 % der Hamburger Haushalte drei oder mehr Personen leben.

Insgesamt ist die Einwohnerzahl Hamburgs sowohl dank der Wanderungsgewinne (mehr Zu- als Fortzüge) als auch eines leicht positiven Geburtenüberschusses (mehr Geburten als Sterbefälle) stetig steigend. Ende des dritten Quartals 2013 zählte die Stadt rund 1,75 Mio. Einwohner (Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein), was gegenüber Ende 2011 einem Bevölkerungsanstieg um 30.600 Personen bzw. einem Plus von 1,8 % entspricht.

Wohnungsneubau gewinnt an Fahrt

Um den steten Einwohnerzuzügen gerecht zu werden, wurde Anfang dieses Jahrzehntes das „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ gegründet. Ein wesentliches Ziel ist der Neubau von 6.000 Wohnungen pro Jahr. Diese Zielgröße konnte 2013 mit 5.952 neuen Wohnungen nahezu erreicht, was gegenüber dem Vorjahr einem Anstieg der Bauleistung um nahezu 80 % entspricht. Eine überdurchschnittlich starke Ausweitung der Bautätigkeit erfolgte bei Miet- und Eigentumswohnungen.

Um nachhaltig eine entsprechende Neubauleistung zu gewährleisten sind die Bezirke der Stadt aufgefordert, ausreichend Bauflächen zu schaffen. Mit dieser Maßnahme wird auch das Ziel verfolgt, bereits bestehende Viertel aufzuwerten. Beispiel hierfür ist zum einen das geplante „Pergolenviertel“ in Barmbek-Nord, wo durch den Bau von etwa 1.400 neuen Wohnungen Impulse für die angrenzende City Nord geschaffen werden sollen. Zum anderen soll der Hamburger Osten– angelehnt an die erfolgreiche Entwicklung der Hafen City – zunehmend als Wohnstandort an Attraktivität gewinnen. Unter dem Motto „Stromaufwärts an Elbe und Bille“ soll Bauland für 15.000 bis 20.000 neue Wohnungen mobilisiert werden.

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Dynamischer Preisanstieg hält an

Trotz der sich jüngst deutlich belebten Neubautätigkeit hat sich die Situation am Hamburger Wohnungsmarkt nicht spürbar verbessert. Hintergrund hierfür ist die deutlich zu geringe Bauleistung der Vorjahre, wo sich Angaben der Stadt folgend ein Fehlbestand von mindestens 30.000 Wohnungen aufgebaut hat. Die Leerstandquote liegt mittlerweile unter einem Prozent. Dementsprechend konnte die Preisentwicklung in Hamburg kaum gedämpft werden. Die höchste Steigerungsrate verbuchte 2013 erneut das Segment der Eigentumswohnungen. Mit einem Plus von 6,6 % lag der Preisanstieg zwar geringfügig unter dem Wert des Jahres 2012, im Vergleich der Großstädte wies jedoch nur Berlin einen noch größeren Zuwachs auf. Überdurchschnittliche Preissteigerungen verbuchten im vergangenen Jahr die Stadtteile Eimsbüttel und Altona-Nord, die aufgrund ihrer Citynähe und ihrem noch unterdurchschnittlichen Preisniveau als Wohnstandorte zunehmend an Attraktivität gewinnen. Insbesondere in Altona-Nord wird im nächsten Jahrzehnt durch die Umnutzung ehemaliger Bahnflächen ein vielfältiges Angebot an neuem Wohnraum entstehen. So können den aktuellen Planungen folgend in der „Neuen Mitte Altona“ rund 3.600 Wohnungen entstehen.

Seit 2007 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen um 34,3 % erhöht, der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt mittlerweile bei nahezu 4.300 €/m². Damit rangiert die Hansestadt an zweiter Stelle hinter München. Angesichts der Größe der Stadt und der vielfältigen Siedlungsstrukturen ist der Wohnungsmarkt in Hamburg durch eine breite Preisspanne gekennzeichnet. Während man in einfachen Wohnlagen wie z. B. in den Stadtteilen Lohbrügge und Wilhelmsburg für einfach ausgestattete Objekte durchschnittlich nur gut 2.400 €/m² bezahlt, liegt der Quadratmeterpreis in sehr guten Lagen wie z. B. in dem unmittelbar an der Elbe liegenden Stadtteil Nienstedten bzw. an die Außenalster angrenzenden Stadteile Rotherbaum und Harvestehude im Mittel über 6.000 €/m².

Folgt man den Angaben des Gutachterausschusses (Immobilienmarktbericht Hamburg 2014) so wurden im vergangenen Jahr im Durchschnitt rund 268.000 € für eine Eigentumswohnung bezahlt. Obwohl die Nachfrage ungebrochen hoch ist, sind die Transaktionszahlen um fast 2 % zurückgegangen. Im Fokus von Kaufinteressenten stehen zentrumsnahe Stadtteile mit guten bis sehr guten Lagequalitäten wie z. B. Winterhude und Barmbeck-Süd.

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Das Segment der Mietwohnungen verzeichnete mit einem Plus von 5,1 % ebenfalls im Vergleich zum Vorjahr nur einen leicht abgeschwächten Anstieg. Wie bei Eigentumswohnungen ist auch in diesem Marktsegment in den guten bis sehr guten Lagen ein überdurchschnittlicher Preisanstieg zu beobachten. Die an der Außenalster liegenden Stadtteile Rotherbaum und Uhlenhorst verbuchten 2013 ein Plus von 8,5 %, sodass hier die Durchschnittsmiete 16 bzw. 15 €/m² beträgt. Über das gesamte Stadtgebiet liegt die Durchschnittsmiete heute bei 10,50 €/m², gegenüber dem Jahr 2007 entspricht dies einem Zuwachs um 32,6 %. Im bundesweiten Vergleich ist dies der höchste Anstieg unter den deutschen Großstädten.

Auf die einzelnen Wohnlagen bezogen ergibt sich eine Spanne von 7,10 €/m² bei einfacher Ausstattung und Lage bis zu 21 €/m² in sehr guten Lagen und entsprechender Ausstattung. Wie die Mietpreissteigerung widerspiegelt, ist der Mietwohnungsmarkt in Hamburg spürbar angespannt. Insbesondere im preiswerten Mietsegment ist trotz gestiegener Neubautätigkeit keinerlei Verbesserung eingetreten. Zwar hat die Stadt Hamburg in ihrem „Bündnis für das Wohnen im Hamburg“ festgelegt, dass jährlich 2.000 geförderte Mietwohnungen neu entstehen sollen, tatsächlich gebaut wurden im vergangenen Jahr weniger als ein Drittel. Hier ist kurzfristig jedoch eine leichte Verbesserung zu erwarten. Allein die städtische Wohnungsbaugesellschaft Saga GWG meldet ab 2014 eine geplante Fertigstellung von etwa 1.000 Wohnungen pro Jahr. Angesichts des bereits hohen Mietniveaus hat die Stadt erkannt, dass Mietraum zum Teil auch für Haushalte mit mittlerem Einkommen nicht mehr bezahlbar ist. Deshalb sollen im Zusammenhang mit der Unterstützung des geförderten Wohnungsbaus zukünftig auch verstärkt diese Bevölkerungsgruppe berücksichtigt werden.

Wie bei den Baufertigstellungen zeigen auch die Transaktionszahlen von Eigenheimen eine hohe Stabilität. In den vergangenen drei Jahren wurden im Durchschnitt rund 3.180 Eigenheime (Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2014 des Gutachterausschusses) gekauft. Während 2011 im Mittel knapp 378.000 € bezahlt wurde, lag der Durchschnittspreis 2013 laut Gutachterausschuss bei 411.000 €.

Betrachtet man die tatsächliche Preiserhöhung – also bereinigt um kaufpreisbeeinflussende Faktoren wie Größe und Lage des Objektes, Bauweise, Baujahr –, haben sich die Preise für Eigenheime in diesen beiden Jahren um jährlich 6 % erhöht. Seit 2007 haben sich Eigenheime sogar um 32,2 % verteuert, sodass heute im Mittel rund 3.250 €/m² Wohnfläche bezahlt werden. Je nach Lage und Ausstattung bewegen sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in einer Spanne von 2.445 €/m² (einfach/einfach) und 4.110 €/m² (sehr gut/sehr gut). Die höchsten Eigenheimpreise werden in den Stadtteilen westlich Altona-Altstadt entlang der Elbe erzielt, wobei die Transaktionszahlen äußerst gering sind.

Ausblick

Angesichts des nach wie vor sehr angespannten Wohnungsmarktes ist trotz einer deutlichen Belebung der Neubautätigkeit kurzfristig nicht mit einer spürbaren Verbesserung der Marktsituation zu rechnen. Der Preisanstieg dürfte jedoch etwas gedämpft werden. Die mittel- bis langfristige Entwicklung des Wohnungsmarktes Hamburg wird im Wesentlichen davon abhängen, inwieweit die im „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ festgelegten Ziele erfolgreich umgesetzt werden können.

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Disclaimer: Alle im Bericht angegebenen Wohnungspreise und Mieten sowie deren Veränderungen wurden – sofern keine anderen Quellen genannt sind – von vdpResearch auf Grundlage der Transaktionsdatenbank ermittelt.