In unserer Reihe Marktaspekte beleuchten wir aktuelle Aspekte des Immobilienmarktes. Heute: Wie viele Wohnungen könnte Berlin bauen?           

42 Milliarden Euro – ein Gedankenspiel

Vergesellschaftung und Neubau verfolgen unterschiedliche Ziele: Die eine verändert Eigentumsverhältnisse, der andere schafft Wohnungen. In einem Gedankenspiel stellen wir ein hypothetisches Budget für Entschädigung von 42 Milliarden Euro einem möglichen Neubau von Wohnungen gegenüber. Die Summe ist ausdrücklich nur eine Modellgröße, kein ermittelter Entschädigungsbetrag.

Was könnte Berlin mit 42 Milliarden Euro bauen?

42 Milliarden Euro entsprechen rechnerisch dem Wert von rund 240.000 Berliner Bestandswohnungen mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 61 m² und einem Verkehrswert von 2.868 Euro je m². Würde derselbe Betrag in den Neubau investiert, könnten – je nach Bauweise und Grundstückskosten – rechnerisch die Kosten von etwa 114.500 bis 188.500 Wohnungen abgedeckt werden. Das obere Ende der Spanne ergibt sich bei einfacher Bauweise und landeseigenem Boden. Landeseigenes Grundeigentum eröffnet außerdem mehr Möglichkeiten, Wohnungen langfristig und gemeinwohlorientiert zu binden und Belegungs- und Mietpreisbindungen festzulegen.

Sind dafür genügend Flächen vorhanden?

Der kürzlich aktualisierte Stadtentwicklungsplan Wohnen 2040 nennt für 2026 bis 2040 einen Bedarf von 211.000 neuen Wohnungen sowie eine Flächenvorsorge für weitere 50.000 Wohnungen.

Gleichzeitig werden Potenziale für rund 213.000 Wohnungen ausgewiesen – rund 15 % der Flächen liegen, wie die Karte zeigt, übrigens auf landeseigenen Grundstücken. Rein rechnerisch wäre zumindest theoretisch Potenzial vorhanden, um 188.500 Wohnungen zu bauen.

Allerdings handelt es sich dabei nicht um sofort bebaubare Grundstücke. Auch der Stadtentwicklungsplan (StEP) schränkt ein, dass diese Potenziale erst aktiviert werden müssen. Nach unseren Berechnungen liegen 47 % der Potenziale heute nicht auf baureifem Wohnbauland, sondern auf Gewerbe- und Brachflächen, Kleingärten, Äckern, Friedhöfen oder Sondernutzungsflächen. Hinzu kommen u.a. Erschließung, soziale Infrastruktur, Altlasten, Freimachung und die Schaffung des erforderlichen Planungsrechts.

Die Auswertung der 238 größeren Potenzialstandorte zeigt: 161 Standorte sind für gemeinwohlorientierten Wohnungsbau vorgesehen. Weil darunter viele große Vorhaben sind, entfallen auf sie rund 74 Prozent der dort geplanten Wohnungen. In Quartieren wie bspw. der Elisabeth Aue verfügt die öffentliche Hand selbst oder über landeseigene Gesellschaften über wesentliche Flächen.

Wie schnell kann Berlin bauen?

Die Größenordnung des Gedankenspiels wird besonders deutlich beim Vergleich mit der heutigen Bauleistung. 2025 wurden in Berlin insgesamt 11.027 Wohnungen fertiggestellt. Die im günstigsten Szenario möglichen 188.500 Wohnungen entsprechen damit rund 17 heutigen Jahresleistungen. Selbst wenn die Finanzierung gesichert wäre, ließe sich ein solches Neubauprogramm also nicht kurzfristig umsetzen.

Immerhin sind die rechtlichen Instrumente inzwischen teilweise vorhanden: Das Schneller-Bauen-Gesetz gilt seit Dezember 2024, der Bau-Turbo nach § 246e BauGB seit Oktober 2025. Er ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen Abweichungen vom Bauplanungsrecht ohne vorherige Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans. Auch das Gesetz für einfaches Bauen ist weiter fortgeschritten und trat am 23. Juli 2026 in Kraft. Es erleichtert u. a. Umbauten, Dachgeschossausbauten und Aufstockungen und verkürzt die Fristen für die Behördenbeteiligung.

Was fehlt – und was geht?

Die Flächenkulisse, landeseigene Akteure und erste rechtliche Beschleunigungsinstrumente sind grundsätzlich vorhanden. Was fehlt, sind erschlossene Grundstücke, ausreichende Baukapazitäten und personelle Ressourcen. Zudem gilt es, private Investoren zu finden, die nach den Vorgaben des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung investieren.

Entscheidend ist, Flächen zu aktivieren und daraus mit ausreichender Geschwindigkeit tatsächlich Wohnraum zu schaffen. Die 42 Milliarden Euro unseres Gedankenspiels könnten das Potenzial für eine nahezu ausreichende Wohnraumversorgung in Berlin heben.

In unserer Reihe Marktaspekte beleuchten wir aktuelle Aspekte des Immobilienmarktes. Heute zeigt die Auswertung des vdpImmoScore die „Regionalsieger“.         

Regionalsieger

Der vdpImmoScore der vdpResearch wertet Chancen und Risiken in den Segmenten Büro, Wohnen, Handel sowie Lager- und Logistik für 400 Kreise und kreisfreie Städte auf einer Skala von 1 bis 10 aus.* Denn die regionalen Immobilienmärkte differieren stark, auch wenn gesamtwirtschaftliche Entwicklungen wie Zinsen, Inflation, konjunkturelle Schwankungen und Demografie den Rahmen setzen; von Region zu Region unterscheiden sich Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftsstruktur, Arbeitsmarkt und lokale Nachfrage. Hier ein Blick auf Regionen, die aktuell die Nase vorn haben.

Büromarkt: Hidden Champion Darmstadt

Die Bedeutung einzelner Einflussfaktoren unterscheidet sich je nach Assetklasse deutlich. Zum Beispiel reagiert der Büromarkt besonders sensibel auf wirtschaftliche Dynamik, Unternehmensstruktur und hochwertige Beschäftigung. Neben den klassischen  Bürometropolen wie Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf oder Stuttgart fallen mit der Ratingnote 2 insbesondere Wolfsburg, Erlangen, Regensburg, Darmstadt sowie der Hochtaunuskreis als starke Bürostandorte auf.

Diese Regionen profitieren weniger von internationaler Größe (ausgenommen Wolfsburg) als vielmehr von hochspezialisierter Wirtschaftsstruktur, starker Unternehmenspräsenz und hoher Wertschöpfung. Erlangen, Regensburg und Darmstadt profitieren von Technologie, forschungs- und industrienahen Innovationsclustern. Die Ergebnisse des vdpImmoScores zeigen: Spitzenbewertungen im Büromarkt entstehen vor allem dort, wo hochwertige Beschäftigung, Innovationskraft und wirtschaftliche Stabilität zusammenkommen.

Handel: Ingolstadt und Regensburg mit hoher Kaufkraft

Neben München und Düsseldorf stechen insbesondere Ingolstadt und Regensburg als starke Handelsstandorte hervor. Beide Städte profitieren von hoher regionaler Kaufkraft, stabilen Beschäftigungsstrukturen und einer starken Zentralitätsfunktion im jeweiligen Umland. Während München und Düsseldorf ihre Spitzenbewertungen vor allem ihrer Größe, Kaufkraft und internationalen Attraktivität verdanken, zeigen Ingolstadt und Regensburg, dass auch mittelgroße Städte mit industrieller Stärke, stabiler  Konsumnachfrage und hoher regionaler Versorgungsfunktion außergewöhnlich robuste Handelsmärkte entwickeln können.

 Lager- und Logistikimmobilien: Münster fällt auf

Lager- und Logistikimmobilien folgen wiederum stärker den wirtschaftlichen Verflechtungen und Infrastrukturnetzen. Besonders hohe Bewertungen erzielen Verkehrsknoten wie Frankfurt, Hamburg oder Köln. Auffällig ist zudem Münster, ebenfalls mit Ratingnote 2, als logistikspezifischer Outperformer. Die Stadt profitiert von ihrer Funktion als regionales Distributions- und Dienstleistungszentrum, der guten Verkehrsanbindung sowie ihrer Lage zwischen Ruhrgebiet, Nordseehäfen und den Niederlanden. Trotz fehlender internationaler Hub-Funktion entsteht eine stabile Nachfrage nach Lager- und Distributionsflächen. Die vdpImmoScore-Ergebnisse belegen: Logistikimmobilien erreichen vor allem dort Spitzenbewertungen, wo Infrastruktur, Handel, Verkehr und wirtschaftliche Vernetzung eng miteinander verbunden sind.

Wohnen: Böblingen

Die stärksten Bewertungen im Segment Wohnen konzentrieren sich erwartungsgemäß auf wirtschaftsstarke Metropolräume wie München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart oder Berlin. Auffällig ist beispielsweise auch der Kreis Böblingen, der ebenfalls die Ratingnote 2 erreicht und als hochverdichteter Umlandstandort von der Nähe zu starken Wirtschafts- und Beschäftigungszentren profitiert. Diese Regionen verbinden hohe Kaufkraft, stabile Arbeitsmärkte und anhaltenden Bevölkerungszuzug mit einer dauerhaft hohen Wohnraumnachfrage. Laut vdpImmoScore entstehen besonders starke Wohnungsmärkte nicht nur in den Kernstädten selbst, sondern zunehmend auch in Umlandregionen mit hoher Lebensqualität und starker Pendlerdynamik.

Über den vdpImmoScore
Der vdpImmoScore ist ein jährlich aktualisiertes Analyse- und Bewertungssystem. Prognosen der vdpResearch fließen ebenfalls in die Bewertung mit ein. Damit ermöglicht es Marktakteuren eine differenzierte Einordnung regionaler Marktstrukturen und bildet eine fundierte Grundlage für Risiko- und Investitionsentscheidungen in unterschiedlichen Assetklassen. Aktueller Datenstand ist Dezember 2025.

 

* Die Gesamtnote ergibt sich aus gewichteten Bewertungen der Bereiche Naturrisiken, soziodemografische Entwicklung, wirtschaftliches Umfeld sowie immobilienmarktspezifische Faktoren. Werte unter 5 zeigen überdurchschnittliche, Werte oberhalb von 5 unterdurchschnittliche Marktbedingungen an. Innerhalb dieser Bewertungsdimensionen werden regionale Indikatoren – etwa Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraft, Beschäftigungsstruktur, Marktliquidität, Miet- und Preisentwicklungsprognosen, Leerstand u.a.m. – zusammengeführt, um regionale Marktstrukturen vergleichbar zu machen.

Eine weitere Ausgabe der Veröffentlichungsreihe Marktaspekte. In kurzen und prägnanten Beiträgen beleuchten wir aktuelle sowie andere wesentliche Ereignisse des Immobilienmarktes. Heute beschäftigt uns das Thema „Ausgenutzt: Wo Wohnraum wenig Boden braucht“.

Ausgenutzt: Wo Wohnraum wenig Boden braucht

Ein echter Zielkonflikt für viele Gemeinden in Deutschland: Sie müssen für zusätzlichen Wohnraum sorgen, sollen aber möglichst wenig Bodenfläche neu in Anspruch nehmen und versiegeln. Wir haben – regional differenziert – untersucht, wie intensiv neues oder vorhandenes Bauland für Wohnbauvorhaben genutzt wird. Eine intensive Nutzung bedeutet, dass besonders viel Wohnfläche in Neubauten je zusätzlichem Quadratmeter Wohnbaufläche vorgesehen ist. Das ist in der Regel bei mehrstöckigen Mehrfamilienhäusern der Fall. Dafür wird ein Indikator herangezogen, der genehmigte Wohnfläche (in neuen Gebäuden, in m²) ins Verhältnis zum Anstieg der Wohnbaufläche (in m²) setzt.¹ Diese umfasst auch Freiflächen wie Gärten und beeinflusst damit Bevölkerungsdichte und Lebensqualität.

Mit steigendem Wert dieses Indikators steigt die Intensität der Bauflächennutzung. Beim Vergleich zwischen Regionen können sich Unterschiede in der Nutzungsintensität aus zwei Gründen ergeben: Zum einen kann der Wert höher ausfallen, weil in einer Region relativ zum Anstieg der Baufläche mehr Wohnfläche genehmigt wird als in einer anderen; so steigert der Neubau im Mehrfamilienhaussegment (MFH) den Wert üblicherweise stärker als bei Ein- und Zweifamilienhäusern (EZFH). Zum anderen kann ein höherer Wert auch dadurch zustande kommen, dass relativ zum Wohnflächenzuwachs in einer Region weniger neues Bauland ausgewiesen wird. Dies kann etwa an einer verstärkten Innenentwicklung – also der Nutzung bereits erschlossener Flächen für neuen Wohnraum – liegen, statt einer Erschließung von neuem Bauland im Außenbereich.

Da sowohl die Genehmigungszahlen als auch die Veränderung der Wohnbaufläche mitunter sehr volatil sind, wurden jeweils Durchschnittswerte der fünf letzten Jahre gewählt (2020–2024).

Wie erwartet, finden sich die höchsten Werte vor allem in den kreisfreien Städten – bei den Top-7-Städten erstreckt sich die höhere Nutzungsintensität auch auf das Umland. Dabei handelt es sich teilweise um Metropolregionen wie im Rhein-Main-Gebiet oder der Städteregion zwischen und um Düsseldorf und Köln. Knappes Bauland, hohe Grundstückspreise und darüber hinaus hohe Zinsen verteuern den Wohnungsbau für Hersteller und damit auch für Nachfrager – eine größtmögliche Ausnutzung des Grundstücks ist ökonomisch geboten. Etwas großzügiger mit neuen Flächen gehen dagegen die ostdeutschen Bundesländer, Rheinland-Pfalz und Nordbayern um. Das Stadt-Land-Gefälle ist offensichtlich: Hierfür sind die Unterschiede in der Art der Bebauung wesentlich (MFH vs. EZFH).

Zusätzlich zur durchschnittlichen Entwicklung der letzten fünf Jahre wird im Folgenden noch die zeitliche Entwicklung auf aggregierter Ebene betrachtet, um mögliche Trends zu identifizieren. Neben der Unterscheidung nach Landkreisen und kreisfreien Städten werden aus letzteren noch diejenigen Städte separat ausgewiesen, in denen aktuell (Stand Januar 2026²) die Mietpreisbremse, eine abgesenkte Kappungsgrenze oder beides gilt. Beide mietpolitischen Instrumente finden in Märkten Anwendung, die von der jeweiligen Landesregierung als angespannt eingestuft wurden. In diesen Städten ist eine intensive Nutzung des Baulandes besonders wichtig, weil dort in der Regel ein Nachfrageüberhang besteht.

Abbildung 2 zeigt für die Jahre 2020–2024 die relative Entwicklung der Nutzungsintensität der drei oben genannten Aggregationen. In den Landkreisen ist zwischen 2020 und 2022 ein leichter Anstieg zu beobachten, der sich danach in eine deutliche Senkung umkehrt. In der Gesamtheit der kreisfreien ist die Nutzungsintensität seit 2020 rückläufig; am Datenrand ergibt sich noch eine Seitwärtsbewegung. Die kreisfreien Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt erlebten nach 2020 noch einen einjährigen Anstieg, ehe auch in dieser Gruppe ein Rückgang einsetzte, der zuletzt sogar sehr deutlich ausfiel.

Dieser allgemeine Trend einer rückläufigen Nutzungsintensität kann verschiedene Gründe haben. Er dürfte insbesondere durch die rückläufigen Genehmigungszahlen der letzten Jahre getrieben sein. Weiterhin wurden in der Vergangenheit möglicherweise Potenziale der Innenentwicklung ausgeschöpft, sodass für neue Bauvorhaben zuletzt wieder mehr Bauland ausgewiesen werden musste.

 

¹ Der Indikator wurde abgeleitet aus: Meyer, Constantin: Flächenmonitoring
für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung – Analysen und Impulse zur Weiterentwicklung in Bayern In: Jacoby, Christian; Klee, Andreas (Hrsg.) (2025): Nachhaltige Flächennutzung durch Raum- und Umweltplanung. Hannover, 7-32. = Arbeitsberichte der ARL 39.
Die Fertigstellungs- durch die Genehmigungszahlen zu ersetzen liegt in der Überlegung begründet, dass die umgesetzten Bauvorhaben in den wenigsten Fällen der veränderten Wohnbaufläche des gleichen Jahres zugeordnet werden können. Insbesondere Mehrfamilienhäuser benötigen nach Erteilung der Baugenehmigung oft mehrere Jahre bis zur Fertigstellung, sodass die zugrunde
liegenden Änderungen der Wohnbaufläche entsprechend in der Vergangenheit liegen.

² https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/forschung/fachbeitraege/wohnen-immobilien/mieten-preise/mietpreisbremse/01-start.html [23.03.2026]

Eine weitere Ausgabe der Veröffentlichungsreihe Marktaspekte. In kurzen und prägnanten Beiträgen beleuchten wir aktuelle sowie andere wesentliche Ereignisse des Immobilienmarktes. Heute beschäftigt uns das Thema „Landflucht oder Landlust? – die ostdeutsche Perspektive“.

---

Landflucht oder Landlust? Eine Bestandsaufnahme für Ostdeutschland

Wohin zieht es die Menschen in Ostdeutschland – suchen sie den Weg hinein in die Städte oder doch eher umgekehrt aufs Land? Wie entwickelt sich die Bevölkerung in den Großstädten im Vergleich zu Klein- und Mittelstädten und dem ländlichen Raum und welche Auswirkungen hat das auf die Entwicklung des ostdeutschen Immobilienmarktes zwischen 2011 und 2024?

Großstädte gewinnen weiter an Bevölkerung

Der Vergleich offenbart deutliche Diskrepanzen zwischen den Großstädten und den übrigen Regionen. Der Anteil der Großstadtbevölkerung an der gesamten Einwohnerzahl ist von 2011 bis 2024 um 8,7 % gestiegen. Ohne Berlin beläuft sich die Zunahme sogar auf 10,5 %. Aggregiert man über die Großstädte, so ist seit 2011
jährlich ein Bevölkerungswachstum zu erkennen. Doch es gibt Unterschiede: während die größten Städte Leipzig und Dresden neben Potsdam die höchsten Zuwachsraten verzeichnen, ist die Bevölkerung von Halle (Saale) gesunken.

Leipzig, Dresden und Potsdam als Wachstumsmotoren

Abbildung 1 veranschaulicht die relative Veränderung der Bevölkerungsstruktur in zwei Alterskohorten. Allgemein ergibt sich bei der Entwicklung des Anteils der unter 40-Jährigen in Ostdeutschland (ohne Berlin)  ein Rückgang von 0,3 %, während der Anteil der über 65-Jährigen um 16 % gestiegen ist. In den meisten Großstädten hat der Anteil der unter 40-Jährigen seit 2011 zugenommen, ebenso ist er in einigen Mittelstädten und in den meisten brandenburgischen Landkreisen um Berlin gestiegen. Leipzig zeigt dabei mit 9,9 % den höchsten Zuwachs. Dass sich die Stadt im Beobachtungszeitraum deutlich verjüngt hat, beweist auch der Rückgang des Anteils der über 65-Jährigen um 12,5 %. Wie die Bevölkerungsentwicklung mit Veränderungen der Immobilienpreise einhergeht, zeigt die in Abbildung 2 dargestellte nominale Preisentwicklung für selbstgenutztes Wohneigentum von 2011 bis 2024. Die hierbei verwendete Vergleichskennzahl gewichtet die Preisentwicklung von Ein-/Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen anhand der Wohnstruktur in den jeweiligen Städten und Kreisen. Dementsprechend ist die Gewichtung von Eigentumswohnungen in Großstädten höher¹. Zu beachten ist, dass die relative Preisänderung abgebildet wird. Die stärksten Preisentwicklungen verzeichnen Berlin mit +151,9 % und  Potsdam mit +114,6 %.

¹ Beispielsweise wird die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in Berlin mit 0,848 gewertet, während 0,152 auf Ein-/Zweifamilienhäuser entfallen. Die Summe der Gewichtungen ergibt somit 1,0.

Immobilienpreise steigen – aber nicht überall gleich stark

Darauf folgen Leipzig und Rostock sowie etliche der an Berlin angrenzenden brandenburgischen Landkreise mit Preisanstiegen zwischen 75 und 85 %. Auffällig hierbei: während in den beiden einwohnerreichsten Städten Berlin und Leipzig Eigentumswohnungen die primären Treiber der Preissteigerungen sind, ist in Rostock sowie den Kreisen um Berlin der Markt für Ein/-Zweifamilienhäuser stärker gewachsen.
Die weiteren Großstädte bewegen sich in einer Spanne der Preisentwicklung von +50 bis +75 %. Die Ausnahme bildet Chemnitz, wo sich ein Wachstum von lediglich 38,4 % messen lässt. Ein anderes Bild zeichnet die Analyse der übrigen Regionen. Bei der Bevölkerungsentwicklung weisen neben Schwerin und Weimar allein die an Berlin angrenzenden brandenburgischen Kreise (mit Ausnahme des Oder-Spree-Kreises) ein  Wachstum auf, das über dem westdeutschen Durchschnitt von 4,7 % liegt. Dagegen wird in den restlichen 79 % der ostdeutschen Kreise (mit Ausnahme vom Landkreis Prignitz (+3,4 %) eine negative  Bevölkerungsentwicklung gemessen. Auch der Anteil der unter 40-Jährigen nimmt in den übrigen Regionen zunehmend ab.

Besonders stark ist die alternde Struktur in Mecklenburg-Vorpommern, wo der Landkreis Mecklenburgische Seenplatte mit einer Zunahme von 33,7 % beim Anteil der über 65-Jährigen den Höchstwert aufweist. Deutlich geringer als in den Großstädten fällt demzufolge im Allgemeinen die Preisentwicklung in den übrigen Regionen aus: hier ergibt sich ein gewichtetes Mittel der Preissteigerung von 34 % bei  Ein-/Zweifamilienhäusern und 21 % bei Eigentumswohnungen. In den Kreisen Mansfeld-Südharz und Altenburger Land sind die Preise für Eigentumswohnungen seit 2011 sogar gesunken.

Fazit: Urbanisierung verstärkt regionale Disparitäten

Die Bevölkerungsentwicklung in Ostdeutschland ist von einer Verlagerung in Richtung Großstädte geprägt. Dabei verdeutlichen die Daten, dass diese vor allem junge Menschen anziehen – durch ihre  Bildungsmöglichkeiten und ihr Arbeitsangebot. Dies treibt dementsprechend die Immobilienpreise und führt zu einem Verdrängungseffekt (auch jüngerer Menschen), von dem insbesondere die brandenburgischen Kreise um Berlin profitieren. Dagegen findet kaum Zuzug in die strukturschwachen Regionen statt, was eine stark alternde Bevölkerung und einen unterdurchschnittlichen Preisanstieg bei Immobilienpreisen kennzeichnet.

Eine weitere Ausgabe der Veröffentlichungsreihe Marktaspekte. In kurzen und prägnanten Beiträgen beleuchten wir aktuelle sowie andere wesentliche Ereignisse des Immobilienmarktes. Heute beschäftigt uns das Thema „Möbliertes Wohnen in Deutschland und Berlin: Vom Nischenmarkt zum Trendthema„.

---

Möbliertes Wohnen in Deutschland und Berlin

Möbliertes Wohnen – also das Vermieten vollständig ausgestatteter Wohnungen für einige Monate bis zu zwei Jahren – hat sich in Deutschlands Metropolen vom Randsegment zum festen Bestandteil des Mietmarkts entwickelt. Noch vor einem Jahrzehnt machten solche „readyto-move-in“-Angebote kaum wahrnehmbare Anteile aus; heute dominiert das Schlagwort „möbliert“ in vielen Online-Inseraten in Berlin und prägt auch die übrigen Top-7-Städte (Hamburg, München, Köln, Frankfurt a. M., Düsseldorf, Stuttgart).

Drei Treiber des Trends: Mobilität, Plattformen und Regulierungslücken

Hinter diesem Boom stehen drei Kräfte: die wachsende internationale Mobilität von Fach- und Projektkräften, digitale Plattformen, die Angebot und Nachfrage schnell zusammenbringen, und eine Regulierungslücke, dank der Vermieter bei befristeten Ausstattungsmieten weitgehend frei kalkulieren können. Dieser Artikel beleuchtet, auf Basis von Inseratsdaten, die zeitliche Dynamik des Segments, vergleicht die Metropolen mit dem übrigen Bundesgebiet und zoomt anschließend auf Berlin – Deutschlands „Hotspot“ für möbliertes Wohnen.

Methodik: Inseratsdaten 2015–2024 im Fokus

Für die Analyse wurden Angebotsdaten zwischen 2015 und 2024 ausgewertet. Es handelt sich um Online-Inserate für Neuvermietungen. Die Auswertung erfolgt für die Top-7-Städte einzeln sowie aggregiert für das restliche Bundesgebiet. Analysegegenstand ist die Angebotsmiete pro Quadratmeter, Mietaufschläge werden als der Quotient aus Median-Quadratmeterpreis möbliert und unmöbliert desselben Jahres berechnet.

Von der Nische zum Pandemieschub

Grafik 1 zeigt die Entwicklung des Anteils der möblierten Annoncen an allen Angeboten zwischen 2015 und 2024 für die Top-7-Städte und den Rest Deutschlands. Zur besseren Vergleichbarkeit der Entwicklung sind die Werte auf 2015 = 100 normiert. Zwischen dem Beginn der Beobachtungsperiode 2015 und 2019 ändern sich die Anteile der möblierten Annoncen nur geringfügig. Die einzelnen Ausgangsanteile variieren zwischen 5 % (Berlin, Hamburg und Rest Deutschlands) 9–11 % in Düsseldorf Köln und Stuttgart und über 13 % in München und Frankfurt am Main. Insgesamt betrachtet sind die Anteile aber relativ stabil und möbliertes Wohnen ist in dieser Zeitperiode eher ein Nischenmarkt.

Im Jahr der Pandemie gab es einen starken Anstieg in allen Top-7 Metropolen, und mit Abschlägen auch im Rest Deutschlands.

Es lässt sich vermuten, dass die rasch gestiegene Nachfrage nach temporären Home-Office-Lösungen einer der zentralen Gründe für den starken Anstieg ist. 2021 normalisieren sich die Werte etwas, doch sie fallen nicht mehr auf das Vorkrisenniveau zurück – ein klassischer „Level Shift“.

 

Berlin setzt sich ab: Dynamik und Mietaufschläge im Überblick

Seit 2020 springt auch die zunehmende Divergenz zwischen Berlin und den anderen Märkten ins Auge. Bereits bis zu diesem Jahr war der Anteil möblierter Annoncen hier im Vergleich zu 2015 um 250 % gestiegen. Getragen von starken Mietsteigerungen und weiterhin gegebener hoher Nachfrage nach Wohnraum stieg der Anteil bis 2023 weiter, bis er knapp ein Viertel aller aufgegebenen Anzeigen ausmachte.

Stabile Entwicklung im Rest Deutschlands – mit Ausnahmen

Während sich die Lage in Berlin am aktuellen Rand der Daten etwas beruhigt, fällt der Anstieg des möblierten Wohnens in den restlichen Metropolen in 2024 wieder stärker aus. Der Anteil im Rest Deutschlands stieg dagegen über den gesamten Betrachtungszeitraum nur um knapp 40 %. Diese Entwicklung spiegelt das Gewicht der vielen mittelgroßen und regionalen Mietmärkte, in denen möbliertes Wohnen zwar wächst, aber weiterhin ein Nischenprodukt bleibt.

In Summe offenbart die Analyse drei Befunde: erstens eine stetige, aber gedämpfte Grunddynamik außerhalb der Metropolen; zweitens einen pandemiebedingten Sondereffekt, der alle Großstädte kurzzeitig erfasste; und drittens die strukturelle Entkopplung Berlins, das inzwischen ein eigenes Preis- und Angebotsregime ausbildet.

Keine Stadt illustriert den Vormarsch möblierten Wohnens deutlicher als die Hauptstadt. In Berlin waren in der Spitze knapp 25 % aller Anzeigen für möblierte Wohnungen. Der Anteil hat sich also im Analysezeitraum mehr als vervierfacht. Auch die Mietaufschläge variieren stark: 2022 wurde für möblierte Wohnungen ein Aufschlag von bis zu 100 % fällig. Seitdem sind die Aufschläge wieder leicht rückläufig.

Der Berliner Wohnmarkt im Detail: Hot-Spots und Unterschiede

Der Verdacht liegt nahe, dass die Vorherrschaft möblierten Wohnens in einer Stadt der Größe Berlins auch innerhalb des Stadtgebiets kleinräumige Unterschiede aufweist. Grafik 2 zeigt daher den Anteil der Angebote für möbliertes Wohnen an allen Anzeigen für alle Berliner Postleitzahlengebiete in den letzten fünf Jahren. Je dunkler die Farbe, desto höher die Quote; helles Rot signalisiert Werte unter zehn Prozent.

Zwei Hot-Spots springen ins Auge und verstärken das Bild Berlins als eine duozentristische Metropole: In der Innenstadt vom Bundestag bis nach Friedrichhain-Kreuzberg sowie in der alten City West rund um den Kurfürstendamm sind die Anteile innerhalb Berlins am höchsten. Auch insgesamt konzentriert sich das möblierte Wohnen auf die begehrten Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings. In den Außenbezirken nimmt die Konzentration an Anzeigen für möbliertes Wohnen schnell ab und nähert sich eher dem Durchschnitt der restlichen Bundesrepublik an.

Ursachen für die Berliner Sonderentwicklung

Zwei Faktoren verstärken das Aufkommen des möblierten Wohnens in besonderem Maße: Spezialisierte Betreiber von Serviced-Apartment Ketten transformieren leerstehende Büros in Mikro-Apartments an Knotenpunkten wie Warschauer Straße oder Zoologischer Garten. Seit das Zweckentfremdungsverbot Ferienwohnungen eindämmt, weichen viele Vermieter zudem auf befristete, möblierte Sechs-Monats-Verträge aus. Damit unterliegen sie nicht der Mietpreisbremse. Angesichts der ungebrochenen Nachfrage nach Wohnraum diskutiert der Berliner Senat eine verpflichtende Offenlegung des Möblierungszuschlags und die Deckelung kurzer Laufzeiten.

Fazit: Wachstum, Herausforderungen und politische Implikationen

Möbliertes Wohnen hat sich in den Top-7-Städten binnen weniger Jahre vom Randphänomen zur prägenden Marktgröße entwickelt. In nur zehn Jahren stieg der Inserateanteil in den sieben größten Städten von 7 auf 16 %. Berlin markiert mit knapp 25 % den Extremwert und zeigt, wohin sich andere Metropolen bewegen könnten. Gleichzeitig liegen die Quadratmeterpreise für möbliertes Wohnen in den Top-7 im Schnitt 50 % über klassischen Mieten; in Berlin betrug die Differenz in der Spitze sogar mehr als das Doppelte. Solange hochmobile Erwerbsbiografien, unzureichende Neubautätigkeit und regulatorische Schlupflöcher zusammentreffen, bleibt das Premium für Bezugsfertigkeit hoch. Für die Wohnungspolitik stellt sich daher die Doppelaufgabe, flexible Wohnformen zu ermöglichen und zugleich den dauerhaften Mietmarkt vor weiterer Verknappung zu bewahren.

Eine weitere Ausgabe der Veröffentlichungsreihe Marktaspekte. In kurzen und prägnanten Beiträgen beleuchten wir aktuelle sowie andere wesentliche Ereignisse des Immobilienmarktes. Heute beschäftigt uns das Thema „Große Nachfrage, wenig Angebot: Der Wohnungsmarkt bleibt herausfordernd„.

---

Marktanspannung in deutschen Großstädten

Der wohnwirtschaftliche Immobilienmarkt in Deutschland befand sich im letzten Jahrzehnt in einer Boomphase. Die gute Wirtschafts- und Arbeitsmarktlage, die Niedrigzinspolitik und die verstärkte Urbanisierung sorgten für eine dynamische Marktentwicklung. Dabei führte die hohe Nachfrage nach Wohnraum zu Versorgungsengpässen, die mit geringen Leerstandsquoten und markanten Miet- und Kaufpreiszuwächsen einhergingen. Besonders betroffen von dieser Entwicklung waren die Metropolen und Schwarmstädte.

Messung der Marktanspannung

Die Marktanspannung in den deutschen A-Städten* und B-Städten* wird zum Beispiel anhand des Verhältnisses der Zahl des Wohnungsbestandes und der Privathaushalte gemessen, wobei der Wohnungsbestand um eine – für das Funktionieren des Marktes – notwendige Fluktuationsreserve in Höhe von 2,5% des Bestandes reduziert wird. Durch den Vergleich der Ergebnisse aus den Gebäude- und Wohnungszählungen im Rahmen der Zensuserhebungen 2011 und 2022 kann die Entwicklung aufgezeigt werden.

Rückblick: Wohnungsneubau und Marktanspannung 2011

Die kontinuierlich sinkenden Fertigstellungen in Deutschland von 1997 bis 2010 spiegeln sich bei der Marktanspannung in den 21 untersuchten Städten für das Jahr 2011 wider. Der Index, der das Verhältnis Privathaushalte zu Wohnungen beschreibt (Index > 100 = Wohnungsdefizit, Index < 100 = Wohnungsüberschuss), zeigt für das Zensusjahr 2011 für die A-Städte einen Wert von 102,8 und für die B-Städte von 100,8 an.

Entwicklung bis zum Zensus 2022

Elf Jahre später zeigen die Daten des Zensus 2022 nur eine geringe Veränderung der durchschnittlichen Marktanspannung an (A-Städte: 102,6 und B-Städte: 100,6) und somit ein Fortbestehen der generell engen Angebots- und Nachfrage-Relation. Je nach Bevölkerungswachstum, Wohnungsbautätigkeit, wirtschaftlicher Prosperität und Attraktivität der Städte zeigen sich aber unterschiedliche Anspannungsgrade und deren Entwicklung in den einzelnen Städten.

Indexvergleich: A- und B-Städte im Wandel

In der nachfolgenden Graphik werden die Indexwerte aus den Jahren 2011 und 2022 für die einzelnen A- und B-Städte verglichen. Für alle großen Metropolen (A-Städte) wurde 2011 bereits eine Marktanspannung (Index über 100) erhoben, wobei die größten Wohnungsangebotsdefizite in Frankfurt am Main (106,3), Stuttgart (105,4) und Hamburg (104,6) auftraten. Bis zum Zensus 2022 haben sich dann in sechs von sieben A-Städten die Indexwerte zwar reduziert, aber sie lagen überall über dem Gleichgewichtswert von 100. Nur in Berlin hat sich die Anspannung bis 2022 weiter vergrößert und der Indexwert erreichte mit 104,0 den höchsten Wert aller A-Städte zu diesem Zeitpunkt. Die Entwicklungsdynamik zwischen 2011 und 2022 vollzog sich unterschiedlich. Die Marktanspannung konnte – außer in Berlin (+2,9 Indexpunkte) – in einer Spanne von –0,5 in Hamburg bis –4,7 Indexpunkten in Frankfurt/Main reduziert werden.

Regionale Unterschiede in B-Städten

Bezüglich der B-Städte ist die Entwicklung differenzierter. 2011 waren in neun von 14 Städten die Wohnungsmärkte als angespannt zu bezeichnen. Dabei sind z. B. die Indexwerte für Münster (106,3) und Karlsruhe (106,0) besonders hervorzuheben, da sie sogar höher als in den meisten A-Städten und vergleichbar mit Frankfurt am Main waren. Demgegenüber fallen die geringen Werte für Leipzig (92,0) und die Ruhrgebietsstädte Duisburg (97,3) und Essen (99,3) auf. Bis zum Zensusjahr 2022 konnte die Marktanspannung in elf der 14 B-Städte reduziert werden, ohne dass es dennoch zu einer merklichen Entlastung der Märkte gekommen wäre. Weiterhin liegt die Spanne der Indexwerte zwischen 99,1 in Essen und 104,5 in Münster. Die größte Entlastung wurde in Wiesbaden (–4,8 Punkte) und Bonn (–4,4) registriert. Eine markante Verschlechterung der Marktlage ist dagegen vor allem in Leipzig (+8,3 Punkte) zu verzeichnen.

Ausblick: Anspannung bleibt bestehen

Kurz- und mittelfristig wird sich das Angebotsdefizit an Wohneinheiten in der Mehrzahl der A- und B-Städte aufgrund der seit 2022 markant fallenden Baugenehmigungszahlen und zukünftig geringeren Baufertigstellungen noch fortsetzen.

Eine weitere Ausgabe der Veröffentlichungsreihe Marktaspekte. In kurzen und prägnanten Beiträgen beleuchten wir aktuelle sowie andere wesentliche Ereignisse des Immobilienmarktes. Heute beschäftigt uns das Thema „Zukünftige Entwicklung der
Häuserpreise in Deutschland„.

---

Prognosen anhand von drei Szenarien

Nachdem in Deutschland die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser seit 2010 über eine Dekade kontinuierlich angestiegen waren und sich das Wachstum der Preise innerhalb dieses Zeitraums sogar noch beschleunigte, folgten sie seit dem 4. Quartal 2022 einer zinsinduzierten Abwärtsspirale. Der Rückgang der Preise hat sich zuletzt verlangsamt, und im 2. und 3. Quartal 2024 verzeichnet der vdp-Immobilienpreisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser ein leichtes Quartalswachstum von jeweils 0,4 % und 0,8 %.

Wie werden sich nun die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland insgesamt und auf regionaler Ebene in einem gesamtwirtschaftlich unsicheren Marktumfeld in den nächsten Jahren entwickeln? Findet die zuletzt beobachtete negative Preiskorrektur im deutschen Wohnimmobilienmarkt im Jahr 2024 sein Ende?

Im Rahmen der Prognoseberechnungen analysiert die vdpResearch seit mehr als 15 Jahren die zukünftigen Entwicklungen an den deutschen Immobilienmärkten über 10 verschiedene Objektarten (Wohnen & Gewerbe) auf regionaler Ebene (400 Kreise) für einen Prognosehorizont von 1 bis 5 Jahren. Die Prognoseberechnungen erfolgen auf Grundlage von makroökonomisch fundierten Regressionsmodellen, die den Effekt der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung auf die Miet- und Preisentwicklung in den deutschen Immobilienmärkten ermitteln.

In dem Prognosemodell der vdpResearch wird die zukünftige Entwicklung der Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser einerseits durch regionalisierte Variablen und andererseits durch die drei makroökonomischen Variablen Bruttoinlandsprodukt (BIP), allgemeine erbraucherpreise (VPI) und langfristige Zinsen erklärt.

Die Prognosen lassen sich u. a. im Rahmen von IFRS9 um Szenarioanalysen für 1 bis 12 Jahre erweitern. Hierbei finden verschiedene gesamtwirtschaftliche Entwicklungsszenarien Eingang in die Prognoseberechnungen, um das gesamtwirtschaftlich unsichere Marktumfeld und dessen Effekt auf die prognostizierte zukünftige Preisentwicklung abbilden zu können.

Für die folgenden Prognoseberechnungen werden die drei Szenarien Basis-, Positiv- und Negativ-Szenario aus der Tabelle 1 für die Jahre 2024 bis 2035 unterstellt, wobei die Annahmen für das Jahr 2024 für alle drei Szenarien identisch sind.

Aus der Abbildung 1 können folgende Ergebnisse aus der Szenarioanalyse für Gesamtdeutschland abgeleitet werden: Die negative Preiskorrektur der letzten Quartale findet im Jahr 2024 unter allen drei Szenarien sein Ende. Sogar unter dem Negativ-Szenario sind mit langfristigen Zinsen von über 3 % und einem schwachen konjunkturellen Wachstum von unter 1 % für die nächsten Jahre noch modert steigende Preise zu erwarten.

Unter dem Basis- und Positiv-Szenario weisen die Preise eine deutlich positivere Entwicklung auf. Es lässt sich jedoch aufzeigen, dass die Preisentwicklung sogar unter dem Positiv-Szenario deutlich moderater ausfallen wird als unter dem niedrigen Zinsniveau und der guten konjunkturellen Lage in den Jahren von 2015 bis 2022.

In Abbildung 2 zeigt sich unter dem Basis-Szenario, dass die prognostizierten zukünftigen Preisentwicklungen auf regionaler Ebene sehr heterogen verlaufen. Die Preise in den Großstädten werden stärker als im Basis-Szenario für Gesamtdeutschland zunehmen. Die Preisentwicklungen im ländlichen Raum werden eher einer Seitwärtsbewegung folgen und damit deutlich schwächer als in den Städten ausfallen.

Eine weitere Ausgabe der Veröffentlichungsreihe Marktaspekte. In kurzen und prägnanten Beiträgen beleuchten wir aktuelle sowie andere wesentliche Ereignisse des Immobilienmarktes. Heute beschäftigt uns das Thema

„Diskrepanz zwischen Neuvertrags- und Bestandsmieten“

---

Die Diskrepanz zwischen Neuvertrags- und Bestandsmieten: Ursachen, Auswirkungen und regionale Unterschiede auf dem städtischen Wohnungsmarkt

Der Unterschied zwischen Neuvertrags- und Bestandsmieten ist ein oft diskutiertes Thema auf dem Immobilienmarkt, insbesondere in städtischen Regionen mit hoher Nachfrage und begrenzter Bautätigkeit. Diese Diskrepanz hat weitreichende Auswirkungen auf die Mietdynamik, das Verhalten am Markt und die sozialräumliche Struktur der Städte. Zwei Aspekte verdienen hierbei besondere Aufmerksamkeit: die regionale Konzentration dieser Mietdifferenzen in Städten mit niedrigem Leerstand und die Auswirkungen eines hohen Mietunterschieds auf den Wohnungsmarkt und die Mietenden.

Zensus 2022: Einblicke in die Mietpreisentwicklung durch Bestands- und Neuvertragsmieten

Ein zentraler Faktor ist die durch den Zensus 2022 erfasste Gebäude- und Wohnungszählung, die detaillierte Einblicke in die durchschnittlichen Bestandsmieten der 400 Stadt- und Landkreise Deutschlands ermöglicht. Diese Informationen erlauben eine direkte Gegenüberstellung mit den durchschnittlichen Neuvertragsmieten von 2022 und liefern so ein klares Bild der aktuellen Mietmarktsituation.

Mietpreis-Differenzen in Deutschland: Unterschied zwischen Neuvertrags- und Bestandsmieten in Metropolregionen

Die folgende Karte zeigt die absoluten Differenzen in Euro pro Quadratmeter zwischen den Neuvertrags- und Bestandsmieten, differenziert nach Stadt- und Landkreisen. Diese Differenz fällt besonders in den Metropolregionen auf, wobei München und Berlin an der Spitze stehen. In München beträgt die Differenz beachtliche 7,8 € pro m²: Während die durchschnittliche Neuvertragsmiete bei 20,7 € pro m² liegt, verbleibt die Bestandsmiete bei 12,9 € pro m². Berlin weist ebenfalls eine erhebliche Differenz von 5,8 € auf, mit einer Neuvertragsmiete von 13,5 € pro m² und einer Bestandsmiete von 7,7 € pro m². Diese hohe Differenz veranschaulicht die Nachfrage nach Wohnraum, die durch das begrenzte Angebot nicht ausreichend gedeckt wird.

Der räumliche Kontext dieser Mietunterschiede zeigt klar, dass die Mietdifferenzen von den urbanen Metropolen ins angrenzende Umland ausstrahlen. Diese regionale Abhängigkeit verdeutlicht den Einfluss der zentralen Städte auf das gesamte Umland und zeigt, wie sich die Marktdynamiken und Mietpreisentwicklungen auch auf angrenzende Regionen auswirken.

Leerstand und Mietpreisdifferenzen: Einfluss von Siedlungsstruktur und Haushaltsveränderungen

Eine zweite Grafik veranschaulicht die komplexen Zusammenhänge zwischen Leerstand und Mietdifferenzen. Sie stellt die Differenz der Neuvertrags- zur Bestandsmiete für die 400 deutschen Stadt- und Landkreise im Zusammenhang mit der Leerstandsquote aus dem Zensus 2022 dar. Die Darstellung ist farblich nach den siedlungsstrukturellen Kreistypen des BBSR differenziert, während die Größe der Punkte die absolute Veränderung der Haushalte zwischen den Zensus-Erhebungen von 2011 und 2022 symbolisiert.

In dieser Grafik wird deutlich, dass ein enger Zusammenhang zwischen der Leerstandsquote und der Höhe der Mietdifferenzen besteht: Bei niedrigen Leerstandsquoten ist der Abstand zwischen Neuvertrags- und Bestandsmieten größer. Ein wesentlicher Einflussfaktor ist das Haushaltswachstum, das sich insbesondere in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten bemerkbar macht. So führen hohe Zuwachsraten bei Haushalten zu einem Anstieg der Neuvertragsmieten, wenn die Bautätigkeit mit der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum nicht mithalten kann. In kreisfreien Großstädten und dicht besiedelten städtischen Kreisen, in denen der Wohnraum knapp ist, resultiert dies in einer signifikanten Differenz zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten.

Im Gegensatz dazu zeigen sich in überwiegend ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansätzen oder geringer Bevölkerungsdichte andere Entwicklungen. Hier fällt das Haushaltswachstum oftmals gering aus oder ist zum Teil sogar negativ. Die Leerstandsquote ist in diesen Regionen meist höher, und die Mietunterschiede zwischen Neuvertrags- und Bestandsmieten sind entsprechend gering. Diese Märkte sind durch ein Überangebot an Wohnraum gekennzeichnet, was zu geringeren Preisdifferenzen führt.

Eine weitere Ausgabe der Veröffentlichungsreihe Marktaspekte. In kurzen und prägnanten Beiträgen beleuchten wir aktuelle sowie andere wesentliche Ereignisse des Immobilienmarktes. Heute beschäftigt uns das Thema „Eigentümerquote: Veränderungen innerhalb eines Jahrzehnts„.

---

Zensusergebnisse 2022 und 2011 im Vergleich

Mit dem Erscheinen der Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) als Teil des Zensus 2022 liegt erstmals seit 2011 eine Vollerhebung des Bestandes an Gebäuden und Wohnungen in Deutschland vor. Zu den erhobenen Merkmalen aus dem Wohnungsbestand zählt die Eigentümerquote, die sich auf Wohngebäude (ohne Wohnheime) bezieht und als Anteil des selbst genutzten Wohneigentums an allen bewohnten Wohnungen definiert ist. Unter Hinzunahme der Ergebnisse aus dem vorangegangenen Zensus lässt sich bestimmen, wie sich die Eigentümerquoten zwischen 2011 und 2022 in verschiedenen Verwaltungseinheiten entwickelt haben.

Aus kreditwirtschaftlicher Sicht war diese Periode geprägt von zwei entscheidenden Entwicklungen für den Erwerb von Wohneigentum in Deutschland.

Zum einen verteuerten sich Wohnimmobilien sehr stark und zum anderen herrschte ein historisch niedriges Zinsumfeld für Wohnbaukredite, in dem die Marke von 2 % zwischen 2015 und 2021 im Jahresdurchschnitt nicht überschritten wurde.[1] Dabei sind beide Entwicklungen nicht unabhängig voneinander zu betrachten; vielmehr wurde die allgemeine Preissteigerung maßgeblich durch die fallenden Zinsen getrieben.

Verschlechterung von Verhältnis aus Preisen und Einkommen

Während sich die Preise für Wohnimmobilien zwischen 2011 und 2022 nahezu verdoppelten (vdp-Preisindex, selbst genutztes Wohneigentum), stieg das Sparpotenzial aufgrund wachsender Haushaltseinkommen zwar auch kontinuierlich an, aber weitaus weniger dynamisch. Auch dadurch verschlechterte sich das Verhältnis aus Preisen und Einkommen (Erschwinglichkeit) aus Käufersicht; denn: mit steigenden Preisen steigt auch die Höhe des einzubringenden Eigenkapitals sowie der Kaufnebenkosten, welche i.d.R. aus dem angesparten Vermögen bedient werden. Befragungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigen, dass sich die Erschwinglichkeit von zwischen 2012 und 2021 erworbenen Immobilien wesentlich verschlechterte.[2]

Weiteres Ergebnis zur monatlichen Belastung der Haushaltseinkommen

Ein weiteres Ergebnis der Befragung ist, dass sich die monatliche Belastung der Haushaltseinkommen durch die Finanzierung (Tragbarkeit) während des Zeitraumes zunächst verringerte, ab 2018 jedoch wieder anstieg. Hatte die günstigere Tragbarkeit in Kombination mit Nachfrageanpassungen während der ersten Phase noch das Potenzial, die abnehmende Erschwinglichkeit auszugleichen, war dies in den späteren Jahren nicht mehr der Fall. Aufgrund begrenzter renditeträchtiger Alternativen könnte die Eigentümerquote in den 2010er Jahren auch dadurch gekennzeichnet worden sein, dass Menschen vermehrt in Immobilien zur Vermietung investiert haben. Zu finanzierungsferneren Faktoren, die die Eigentümerquote beeinflussen können, zählen u.a. demografische Entwicklungen, Präferenzen im Konsum und der Lebensgestaltung oder die Attraktivität des lokalen Mietmarktes.

Bundesweit verringerte sich die Eigentümerquote zwischen den beiden Zensus um ca. 1,5 Prozentpunkte (%p) von 45,9 % im Jahr 2011 auf 44,3 % 2022. Die Veränderungen in den 400 Kreisen fielen jedoch sehr unterschiedlich aus, nicht zuletzt wegen der regional unterschiedlichen Entwicklungen der Haushaltseinkommen und Immobilienpreise. Bis auf wenige Ausnahmen entwickelten sich die Eigentümerquoten in den neuen Ländern positiv, während die ehemalige Bundesrepublik größtenteils Rückgänge verzeichnete. Als Erklärungsansätze dafür können u.a. die unterdurchschnittlichen Preisniveaus sowie die historisch bedingte Eigentumsstruktur und damit verbundene Nachholeffekte dienen. Unter den alten Bundesländern fielen die negativen Veränderungen im Norden, westlich des Rheins sowie in der oberen Südhälfte Bayerns deutlicher aus, wobei die Eigentumsquoten in vielen der zugehörigen Kreise 2011 überdurchschnittlich waren.

Unterscheidung auf Landkreisebene nur unwesentlich

Auf Ebene der Bundesländer gab es den stärksten Zuwachs bzw. Rückgang in Sachsen (+1,1 %p) und im Saarland (-3,61 %p). Zwischen den Kreistypen unterschied sich der Rückgang der Eigentümerquote mit -1,9 %p bei den kreisfreien Städten und -1,7 %p in den Landkreisen absolut nur unwesentlich, wobei sich letzterer bekanntermaßen auf einem deutlich höheren Niveau abspielte. Unter allen 400 Kreisen verzeichnete die thüringische Stadt Suhl den stärksten Zuwachs im selbstgenutzten Eigentum (+4,3 %p), während die Eigentümerquoten in den niedersächsischen Landkreisen Cloppenburg, Vechta und Emsland mit jeweils über 8 %p am meisten abnahmen. Im Anschluss an die Zinswende 2022 erhöhte sich die Einkommensbelastung durch neue Finanzierungen massiv, während sich die Erschwinglichkeit durch Preissenkungen verbesserte. Sinkende Fallzahlen bei den Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser deuten im Neubau auf einen negativen Trend zum Eigentum hin, da dieses Segment vor allem von Selbstnutzern bewohnt wird.

• 1 Bundesbank: Wohnbaukredite mit anfänglicher Zinsbindung von über 10 Jahren
• 2 Befragung zur Wohneigentumsbildung in Deutschland

Eine weitere Ausgabe der Veröffentlichungsreihe Marktaspekte. In kurzen und prägnanten Beiträgen beleuchten wir aktuelle sowie andere wesentliche Ereignisse des Immobilienmarktes. Heute beschäftigt uns das Thema „Kaufen vs. Mieten„.

---

Mietest Du noch, oder kaufst Du schon?

Die Entscheidung Wohneigentum zu kaufen ist für die meisten Haushalte in Deutschland eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Lange Zeit war der deutsche Immobilienmarkt durch eine positive Preisentwicklung gekennzeichnet, bedingt durch niedrige Zinsen und eine hohe Nachfrage. Die seitens der EZB eingeleitete Zinswende hat in die ökonomischen Faktoren der Entscheidung Kaufen vs. Mieten einiges an Bewegung gebracht.

Vor diesem Hintergrund werden hier die monatlichen Kosten von Kauf und Miete einer repräsentativen Eigentumswohnung für die 400 Stadt- und Landkreise analysiert. Wir vergleichen den Zustand im Jahr 2020 in der Niedrigzinsphase mit den Daten aus dem letzten Jahr (2023) und ergänzen die Analyse um eine quartalsweise Betrachtung.

Der Vergleich auf Kreisebene

Die Ergebnisse zeigen, dass es im Jahr 2023 in nur knapp einem Drittel (30 %) der Kreise günstiger war Wohneigentum zu erwerben, als zu mieten. Dies steht im starken Kontrast zum Jahr 2020, wo Kaufen in fast allen Kreisen (91 %) günstiger war. Unterjährige Berechnungen anhand von aktuellen vierteljährlichen Daten zeigen allerdings, dass sich mittlerweile ein Kauf in vielen Regionen Deutschlands wieder mehr lohnt. Dieser Trend dürfte sich im Laufe des Jahres verstärken.

Die Analyse beruht auf den mittleren Quadratmeterpreisen und -mieten aus der vdp-Transaktionsdatenbank. Ausgehend von der durchschnittlichen Größe einer Eigentumswohnung (ca. 80 m²) werden daraus Preise für die Jahre 2020 bis zum ersten Quartal 2024 quartalsweise ermittelt. Die Hypothekenzinsen basieren auf Krediten mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einer Zinsbindung von 10 Jahren. Es wird von einer anfänglichen Tilgung von 2 % und Kaufnebenkosten von 10 % ausgegangen. Zusätzlich werden die jeweils aktuellen durchschnittlichen Eigenkapitalanteile angenommen, zuletzt 23 %. Mit diesen Daten wird ein Modell entwickelt, um die monatlichen Kreditraten zu berechnen und diese mit den Mietkosten zu vergleichen.

Abbildung 1 zeigt die Stadt- und Landkreise 2020 (links) im Vergleich zu 2023 (rechts). Kräftigere Farben bedeuten, dass es sich mehr lohnt zu kaufen (blau) oder zu mieten (rot). Im Jahr 2020 waren die finanziellen Bedingungen für den Kauf von Wohneigentum günstig. Obwohl sich die Preise schon auf einem hohen Niveau befanden, sorgte vor allem das Zinsumfeld dafür, dass es in 91 % der Kreise günstiger war zu kaufen. Einzig in einigen wenigen Regionen in und um München und Berlin, sowie in einigen der Ferienregionen an Nord- und Ostsee war Mieten schon im Jahr 2020 die wirtschaftlichere Alternative.

Flächendeckende Veränderungen in 2023

Im Jahr 2023 haben sich die Bedingungen jedoch flächendeckend verändert. Steigende Zinssätze und anhaltend hohe Immobilienpreise haben dazu geführt, dass die monatlichen Kreditraten für viele Haushalte unerschwinglich wurden. Die Entwicklung konnte durch die ebenfalls gestiegenen Mieten nicht ausgeglichen werden und führte dazu, dass Kaufen nur noch in 30 % der Kreise die günstigere Alternative war. Die jährliche Analyse erlaubt nur eine Momentaufnahme zu einem gewissen Zeitpunkt. Um hier einen genaueren Blick zu ermöglichen, zeigt Abbildung 2 den Anteil der Kreise, in denen Kaufen die wirtschaftlichere Alternative ist, für alle Quartale von Q1 2020 bis Q1 2024.

Die Analyse der zeitlichen Entwicklung zeigt, dass die Zinswende Anfang 2022 einen starken Einfluss auf die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen hatte. Der Fakt, dass die Preise und Eigentumswohnungen im Jahr 2022 auf einem sehr hohen Niveau verblieben, verstärkte diesen Effekt.

In jüngster Zeit zeigen sich jedoch Anzeichen einer Entspannung. Die Zinssätze beginnen leicht zu fallen und die Immobilienpreise haben in fast allen Regionen nachgegeben. Dies könnte dazu führen, dass das Pendel wieder weiter in Richtung Kaufen ausschlägt, insbesondere wenn die Preise weiter sinken und die Zinsen stabil bleiben oder weiter fallen.

Die Entscheidung, ob Mieten oder Kaufen die bessere Wahl ist, bleibt komplex.

Unsere Analyse zeigt, dass zumindest die Frage der Wirtschaftlichkeit stark von Faktoren wie den aktuellen Zinssätzen und Immobilienpreisen abhängt. Zukünftig wird es wichtig sein, die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt und im Finanzsektor genau zu beobachten. Hauskäufer und Mieter sollten flexibel bleiben und ihre Entscheidungen an die aktuellen Marktbedingungen anpassen. Es soll auch angemerkt werden, dass etwaige am Ende der Nutzung realisierte Wertsteigerungen hier nicht einberechnet werden können, was das Ergebnis der Analyse verändern kann.