Die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland befindet sich seit nunmehr sieben Jahren im Aufschwung. Der Gesamtindex legte im abgelaufenen 4. Quartal 2017 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 8,0 % zu. Ursächlich ist die anhaltend große Nachfrage in- und ausländischer Investoren nach in Deutschland gelegenen Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Wohnungsmarkt
Die Hausse auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt setzte sich mit einer Preissteigerung um 8,3 % im Vergleich zum Vorjahresquartal weiter fort. Dominiert wurde diese Entwicklung durch die Preise für Mehrfamilienhäuser, welche im Vergleich zum 4. Quartal 2016 um 9,9 % gestiegen sind. Hier bestimmt die nach wie vor hohe Nachfrage nach Wohnpaketen und -anlagen das Marktgeschehen. Diese führt zu weiter abnehmenden Liegenschaftszinsen mit der Folge, dass der entsprechende Index im gleichen Zeitraum um 6,0 % gesunken ist. Gleichzeitig erhöhten sich die Neuvertragsmieten im Bundesdurchschnitt um 3,3 %, ein Indiz dafür, dass der Mietwohnungsmarkt trotz belebter Bautätigkeit angespannt blieb.
Auch die Nachfrage nach selbst genutztem Wohneigentum bewegte sich vor dem Hintergrund der anhaltend niedrigen Zinsen auf hohem Niveau. Die Preise verteuerten sich demzufolge gegenüber dem entsprechenden Vorjahresquartal um 6,6 %.

Wohnungsmarkt Top-7
Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt wirkt die Entwicklung auf den Top-7 Märkten wie durch den Brennpunkt einer Linse betrachtet. Hier stiegen die Preise für Wohnimmobilien im 4. Quartal 2017 sogar um 14,1 %. Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum legten dabei um 12,3 %, die Preise für Mehrfamilienhäuser sogar um 14,6 % zu. Nach wie vor werden diese Märkte sowohl bei Nutzern als auch bei institutionellen Investoren durch einen anhaltenden Nachfrageüberschuss beherrscht, da die Bautätigkeit hinter dem Bedarf weiter zurückbleibt.

Gewerblicher Immobilienmarkt
Auch bei den Gewerbeimmobilien stiegen die Preise weiter, der Index legte um 7,0 % im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal zu. Hier sind es vor allem die Preise für Büroimmobilien mit einem Anstieg von 8,3 %, die zu diesem Anstieg beitrugen. Die Nachfrage nach Büroflächen war weiterhin hoch, während sich das Angebot an neuen Flächen durch die geringe Bautätigkeit erneut verknappte. In der Folge stiegen die Mieten für Büroflächen um 3,1 %. Gleichzeitig standen Büroimmobilien wiederholt im Fokus in- und ausländischer Investoren. Dies ließ die Renditen nochmals sinken, der entsprechende Index sank um 4,8 %.

Ein äußerst dynamisches 4. Quartal 2017 auf dem Einzelhandelsinvestmentmarkt führte zu einem Preisanstieg von 4,5 % im Vergleich zum Vorjahresquartal bei Einzelhandelsimmobilien. Ursächlich hierfür sind einerseits die gesunkenen Liegenschaftszinsen um 2,3 %, aber auch der Anstieg der Mieten für Einzelhandelsflächen um 2,1 %.

 

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum:	+6,6 %
Mehrfamilienhäuser:	+9,9 %
Büroimmobilien:	+8,3 %
Einzelhandelsimmobilien:	+4,5 %

Die österreichischen Wohnimmobilienpreise sind seit 2005 um fast 80 % gestiegen. In Wien und Salzburg haben sich die Wohnungspreise, ähnlich wie in den deutschen Top-7-Standorten, sogar mehr als verdoppelt. Diese Entwicklung wirft die Frage nach einer möglichen Überbewertung der österreichischen Wohnimmobilien auf – ist mittelfristig mit einer Korrektur in Form eines Preisrückgangs zu rechnen? Gängige Überbewertungsindikatoren, wie das Verhältnis der Wohnungspreise zu den Mieten und zum Einkommen sowie der Fundamentalpreisindikator der Oesterreichischen Nationalbank, deuten darauf hin, dass die Preise in etwa zehn bis 20 % über ihrer langfristig durchschnittlichen Dynamik liegen. Ein Teil der Korrektur der langfristigen Dynamik resultiert jedoch aus einem Aufholeffekt der ehemals im internationalen Vergleich eher moderaten Wiener Immobilienpreise: Vergleicht man international, wie viele Quadratmeter Wohnraum für ein durchschnittliches Monatsgehalt erworben werden können, liegen die Werte für Österreich und Wien auf einem ähnlichen Niveau wie die der Nachbarländer Deutschland und Schweiz. Vor diesem Hintergrund wäre ein Immobilienpreiseinbruch nur bei einem starken Nachfragerückgang, beispielsweise aufgrund eines starken Zinsanstiegs oder einer Rezession, zu erwarten. Davon ist derzeit nicht auszugehen. Ebenso wenig ist allerdings davon auszugehen, dass das vergangene Preiswachstum sich in der Zukunft fortsetzt. Zukünftig ist im Durchschnitt mit moderatem Preiswachstum bzw. konstanten Preisen zu rechnen.

Die Großstadt an der Donau hat sich in Bayern zu einem der bedeutendsten Wirtschaftsstandorte etabliert. Sowohl ein leistungsstarker Industriesektor als auch ein Wissenschaftsstandort mit überregiona­ler Bedeutung sind starke Anziehungsfaktoren für Re­gensburg. Neben drei Hochschulen wurde ein neuer HighTech Campus geschaffen. Die vielversprechen­den Investitionen in innovative und zukunftsfähige Wirtschaftszweige wie Elektromobilität und IT so­wie eine enge Verzahnung zwischen Wirtschaft und Wissenschaft sind ausschlaggebend für stei­gende Beschäftigungszahlen und einer daraus re­sultierenden positiven Einwohnerentwicklung. Entsprechend sind die Nachfrage nach Wohneigentum bzw. Mietwoh­nungen und damit einhergehend die Kaufpreise bzw. Neuvertragsmieten stark gestiegen.

Der vollständige Bericht wird Ihnen hier als Download zur Verfügung gestellt.

Darüber hinaus haben wir zum Thema „Wohnungsmarkt Regensburg“ einen kurzen Beitrag auf Youtube veröffentlicht.

vdpResearch begibt sich zum Jahresende 2017 auf neue Wege und startet eine Reihe auf YouTube. In regelmäßigen Abständen werden zukünftig kurze Beiträge zur Entwicklung auf den deutschen Immobilienmärkten veröffentlicht. Gestartet wird mit einem Video von Herrn Kunert, der sich zur Preisentwicklung auf dem Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt im 3. Quartal 2017 äußert. Viel Spaß dabei.

 

Die Immobilienpreise in Deutschland folgten auch im 3. Quartal 2017 dem altbewährten Muster, sie sind weiter gestiegen. Der Gesamtindex legte um 7,7 % im Vergleich zum Vorjahresquartal zu. Erneut war der Anstieg vor allem durch eine starke Preisentwicklung bei Mehrfamilienhäusern und Büroimmobilien bestimmt. Diese beiden Assetklassen standen abermals im Fokus bei in- und ausländischen Investoren. Auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Eigenheimen war ungebrochen hoch, mit der Folge weiter steigender Preise.

Preise für deutsche Wohnimmobilien sind im Vergleich zum Vorjahresquartal um 7,8 % gestiegen. Hierbei nahmen die Preise für selbst genutztes Wohneigentum um 6,1 % zu. Dieser Anstieg der das Wachstum der Verbraucherpreise weit übersteigt, zeigt eine unverändert hohe Überschussnachfrage nach Eigenheimen und Eigentumswohnungen in Deutschland an. Trotz der teilweise sehr hohen Kaufpreise sehen viele Marktteilnehmer in Wohneigentum nach wie vor ein gutes Investment. Die Gründe hierfür liegen sicherlich auch in der Hoffnung, dass die Preise weiter steigen mögen. Mit Blick auf die Objektarten ist festzuhalten, dass sich die Preise für Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um 7.4 % und die für Eigenheime um 5,6 % verteuerten.

Die Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser sind im dritten Quartal gegenüber dem entsprechenden Vorjahresquartal im Bundesdurchschnitt um 9,2 % gestiegen. Dies erklärt sich zu etwa einem Drittel aus höheren Mieten und zu zwei Dritteln aus gesunkenen Liegenschaftszinsen. Dabei bringt das mittlerweile sehr niedrige Niveau der Liegenschaftszinssätze zum Ausdruck, dass die Käufer der Mehrfamilienhäuser auch eine anfänglich geringe Rendite akzeptieren, um Eigentümer dieser Häuser zu werden. Mit anderen Worten: es fehlt an Anlagealternativen und/oder die Käufer erwarten deutliche Wertgewinne bzw. weiter steigende Mieten.

Diese Prozesse treiben auch die Entwicklung der Kapitalwerte für Gewerbeimmobilien, die im Vorjahresvergleich um 7,2 % zulegen konnten. Vor allem der Markt für Büroimmobilien zeigt diesbezüglich ein kräftiges Wachstum. Anziehende Mieten (+3,2 %) und fallende Liegenschaftszinsen (-5,8 %) gehen hier auch Hand in Hand, mit dem Ergebnis, dass die Kapitalwerte für Büroliegenschaften im dritten Quartal 2017 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 9,5 % wuchsen. Dabei ist der Anstieg der Büromieten die logische Folge deutlich zurückgehender Leerstände, einer moderaten Neubautätigkeit und eines Wirtschaftswachstums, das die Zahl der (Büro-)Arbeitsplätze weiter steigen lässt.

Einzelhandelsimmobilien verteuerten sich um 2,5 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Auch hier ist die Nachfrage weiterhin hoch, mit der Folge, dass ebenso in diesem Segment die Liegenschaftszinsen gesunken sind. Der entsprechende Index fiel um 0,9 %. Im gleichen Zeitraum sind die Mieten für Einzelhandelsflächen um 1,6 % angestiegen.

 

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum:	+6,1 %
Mehrfamilienhäuser:	+9,2 %
Büroimmobilien:	+9,5 %
Einzelhandelsimmobilien:	+2,5 %



Im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken hat vdpResearch im Sommer 2017 eine Erhebung zur Struktur der Finanzierung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen unter den in diesem Geschäftsfeld aktiven Mitgliedsinstituten des vdp durchgeführt. Auf Grundlage aktueller Daten sollen konsistente Informationen zu Kaufpreisen, Marktwerten, Fremdmitteleinsatz und Kreditbelastung für die Wohneigentumsfinanzierung in Deutschland gewonnen werden. Die vorliegende Untersuchung schließt an Erhebungen an, die bereits in der Vergangenheit unter den Pfandbriefbanken zu diesem Thema durchgeführt wurden.
Vor dem Hintergrund einer kräftigen Wohnungsnachfrage sind die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen seit einigen Jahren schneller gestiegen als die verfügbaren Einkommen der Privathaushalte. Im Fokus der Untersuchung stehen daher folgende Fragen:

Wie hat sich die Wohneigentumsfinanzierung in Deutschland entwickelt?

Welche Dynamik weisen die Kaufpreise von Wohneigentum und die Einkommen der Privathaushalte auf?

Werden Wohnimmobilien angesichts der anhaltenden Preissteigerungen vermehrt über Kredite finanziert?

Welchen Anteil ihres Einkommens müssen Immobilienerwerber 2017 für die Bedienung ihres Darlehens aufwenden?

Wie hoch ist die anfängliche Darlehenstilgung und welche Zinsbindungsfristen werden von den Darlehensnehmern gewählt?

Gibt es unter Berücksichtigung regionaler, sektoraler oder sozioökonomischer Merkmale wesentliche strukturelle Unterschiede in der Wohneigentumsfinanzierung?

Die Antworten auf diese Fragen finden Sie im vollständigen Artikel, der Ihnen hier als Download zur Verfügung steht.

 

Das Handelsblatt hat Ihre bei der Leserschaft sehr beliebte Reihe „Trendviertel“ veröffentlicht, wo jährlich die Wohnungsmärkte in 15 Großstädten analysiert werden. In diesem Jahr wurden neben den Top-7-Städten die Wohnungsmärkte von Hannover, Bremen, Regensburg, Dresden, Münster, Osnabrück, Freiburg und Leipzig vorgestellt.

Bei den Recherchen wurde das Handelsblatt das fünfte Mal in Folge von vdpResearch unterstützt. Sowohl die Daten als auch die Karten wurden von uns zur Verfügung stellt. Das Handelsblatt hat sich für eine langfristige Zusammenarbeit mit vdpResearch entschieden, da die ermittelten Preise auf tatsächlichen Transaktionspreisen und nicht auf Angebotspreisen basieren.

 

Führt man sich die aktuelle Büromarktentwicklung in Deutschland vor Augen, so ist es einmal mehr geboten, zwischen dem Flächenmarkt und dem Investmentmarkt zu unterscheiden. Der Flächenmarkt, auf dem Büros von Eigentümern gegen Miete angeboten und von Unternehmen nachgefragt werden, ist gegenwärtig in guter Verfassung. Auch die Perspektiven erscheinen so positiv wie lange nicht mehr.
Für den Investmentmarkt kann dies jedoch nur eingeschränkt behauptet werden. Hier werden nicht Nutzungsrechte an Büroflächen angeboten und nachgefragt, sondern Eigentumsrechte an bestehenden Büroobjekten gehandelt. Zweifelsohne boomt der Investmentmarkt derzeit. Doch Boomphasen sind nicht selten mit inflatorischen Entwicklungen verbunden und es stellt sich vor diesem Hintergrund die Frage, ob das Wachstum der letzten Jahre – ohne in Preisübertreibungen zu münden – anhalten kann.
Im neuen Spotlight wird die Büromarktentwicklung sowohl im Hinblick auf den Flächen- als auch den Investmentmarkt beschrieben. In Verbindung mit dem Flächenmarkt werden wir darüber hinaus auch auf die Neubautätigkeit eingehen und zudem darstellen, wieviel Eigen- und Fremdkapital in den letzten Jahren für den Erwerb und den Bau von Büroimmobilien aufgebracht wurde.

Der vollständige Artikel wird Ihnen hier als Download zur Verfügung gestellt.

Für Kreditinstitute und Bausparkassen stehen nun auch die Ergebnisse des Monitoring 2017 für landwirtschaftliche Flächen zur Verfügung. Mit dem Monitoring der vdpResearch GmbH überwachen mehr als 90 % der in Deutschland tätigen Kreditinstitute ihre Immobilienwerte und werden damit den Anforderungen des Artikel 208 (3) der Capital Requirement Regulation (CRR) gerecht. Die Überwachung kann grundsätzlich mittels geeigneter statistischer Methoden erfolgen.

Falls Sie Interesse an diesen Daten haben, wenden Sie sich bitte an immobilienmarktmonotoring@vdpresearch.de