Erhebliche Unterschiede kennzeichnen weiterhin das Preisgeschehen auf den Immobilienmärkten in Deutschland. Auf der einen Seite sind stark steigende Preise für Wohnimmobilien festzustellen. Dem stehen auf der anderen Seite moderate Preisveränderungen auf den Märkten für Gewerbeimmobilien gegenüber, wobei sich hier je nach Objektart negative oder positive Entwicklungen weitgehend ausgleichen.

Zu diesem Ergebnis gelangt das jüngst von vdpResearch veröffentlichte Immobilienmarktmonitoring, das die regionale Entwicklung der Preise und Kapitalwerte für zentrale Immobilienarten abbildet. Grundlage des Monitorings ist die Marktschwankungsdatenbank (MSKDB).

Die MSKDB setzt sich zusammen aus der Transaktionsdatenbank (TADB) der vdpResearch und der Zentralen Immobiliendatenbank (ZIMDB) der Sparkassenfinanzgruppe. In Summe stehen die Kreditinstitute, die an einer der beiden Datenbanken beteiligt sind, für zwei Drittel des Immobilienfinanzierungen in Deutschland.

Die vorstehende Abbildung stellt die zentralen Ergebnisse der Messung dar. Zu sehen sind für die sechs Objektarten, die das Immobilienmarktmonitoring gegenwärtig erfasst, die Spannen der Preis- bzw. Kapitalwertveränderungen für das vergangene Jahr über alle 401 deutschen Stadt – und Landkreise. Wird nach Wohn- und Gewerbeobjektarten gegliedert, sticht Folgendes ins Auge:

• Die Preise und Kapitalwerte für Wohnimmobilien stiegen in allen Kreisen und über alle Objektarten an. Zum Teil fiel das Wachstum sehr stark In einzelnen Kreisen legten die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Mehrfamilienhäuser um mehr als 15 % zu. In Summe fiel das Preiswachstum im Jahr 2021 deutlich stärker aus als im Jahr zuvor.

• Die Preisentwicklung auf den Märkten für Gewerbeimmobilien war weit weniger einheitlich und aufwärts gerichtet die als auf den Märkten für Wohnimmobilien. Auf den Büromärkten wurden je nach Kreis Preisveränderungen zwischen +/- 5 % realisiert. Die Preise für Einzelhandelsimmobilien blieben im Jahr 2021 nahezu flächendeckend hinter den Preisen zurück, die im Jahr 2020 gezahlt worden waren. Demgegenüber legten die Preise für Lager-Logistik-Immobilien im vergangenen Jahr erneut deutlich zu; hier kam es in einzelnen Kreisen zu einem markanten Anstieg.

Wie oben erwähnt, bildet die Marktschwankungsdatenbank (MSKDB) die statistische Grundlage des Immobilienmarktmonitorings. Diese Objektdatenbank stellt einen Meilenstein in der Immobilienmarkt-beobachtung dar, weil sie die Daten der Transaktionsdatenbank (TADB) von vdpResearch mit den Daten der Zentralen Immobiliendatenbank (ZIMDB) der Sparkassenfinanzgruppe zusammenführt. In die TADB liefern zahlreiche Mitgliedsinstitute des Verbandes der Deutschen Pfandbriefbanken (vdp), rund 700 Mitgliedsinstitute des Bundesverbandes der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) und weitere Kreditinstitute ein. Die ZIMDB bündelt die entsprechenden Objektdaten der Sparkassen.

Die Auswertung der MSKDB erfolgt durch vdpResearch unter Verwendung der von ihr entwickelten statistischen Modelle zur Messung von Marktschwankungen in Zusammenarbeit mit dem DSV. Auf Basis dieser Modelle werden seit Jahren die granularen Marktschwankungsmessungen einer Vielzahl von Kreditinstituten jährlich zur Verfügung gestellt.

Im vergangenen Jahr waren Gesellschaft und Wirtschaft extrem herausgefordert. Soziales Miteinander und wirtschaftliche Interaktion wurden durch die Pandemie in ungeahnter Weise beeinträchtigt. Noch sind die Konsequenzen dieser massiven Störung nicht abschließend geklärt.

Sicher ist aber, dass der Immobilienmarkt allen anfänglichen Unkenrufen zum Trotz vergleichsweise gut durch das Jahr gekommen ist. Dies besagt das jüngst von vdpResearch veröffentlichte Immobilienmarktmonitoring, dass die regionale Entwicklung der Preise und Kapitalwerte für zentrale Immobilienarten abbildet. Für dieses Monitoring konnte erstmals auf die Marktschwankungsdatenbank (MSKDB) zurückgegriffen werden.

Die MSKDB setzt sich zusammen aus der Transaktionsdatenbank (TADB) der vdpResearch und der Zentralen Immobiliendatenbank (ZIMDB) der Sparkassenfinanzgruppe. In Summe stehen die Kreditinstitute, die an einer der beiden Datenbanken beteiligt sind, für etwa zwei Drittel des Immobilienfinanzierungsgeschäfts in Deutschland.

Die nachstehende Abbildung gibt einige wichtige Ergebnisse der Messung wieder. Zu sehen sind für die sechs Objektarten, die das Immobilienmarktmonitoring gegenwärtig erfasst, die Spannen der Preis- bzw. Kapitalwertveränderungen für das vergangene Jahr über alle Kreise. Wird nach Wohn- und Gewerbeobjektarten gegliedert, sticht folgendes ins Auge:

• Die Preise und Kapitalwerte für Wohnimmobilien sind in allen Kreisen und über alle Objektarten gestiegen. Zum Teil ist das Wachstum sehr stark ausgefallen. In einzelnen Kreisen erhöhten sich die Preise für Eigenheime und Mehrfamilienhäuser um mehr als 10 %. Mit anderen Worten: Wohnimmobilien erwiesen sich im letzten Jahr als sehr resistent gegenüber den Folgen der Pandemie.

• Im gewerblichen Bereich präsentierten sich Lager-Logistik-Objekte als Immobilien der Stunde. Von sehr wenigen Kreisen abgesehen kam es hier im vergangenen Jahr zu signifikanten Wertzuwächsen. Dem standen auf der anderen Seite der Skala Einzelhandelsimmobilien gegenüber. Diese mussten in vielen Märkten Wertverluste hinnehmen, die allerdings deutlich oberhalb der Grenze von minus 10 Prozent lagen. Auch die Werte von Büroimmobilien gaben in einigen Märkten nach. In Summe waren aber Büroimmobilien weit weniger von COVID-19 betroffen als Einzelhandelsimmobilien.

Wie oben erwähnt, bildet die Marktschwankungsdatenbank (MSKDB) die statistische Grundlage des Immobilienmarktmonitorings. Diese neu aufgebaute Objektdatenbank stellt einen Meilenstein in der Immobilienmarktbeobachtung dar, weil sie die Daten der Transaktionsdatenbank (TADB) von vdpResearch mit den Daten der Zentralen Immobiliendatenbank (ZIMDB) der Sparkassenfinanzgruppe zusammenführt. In die TADB liefern zahlreiche Mitgliedsinstitute des Verbandes der Deutschen Pfandbriefbanken (vdp), rund 700 Mitgliedsinstitute des Bundesverbandes der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) und einige weitere Kreditinstitute ein. Die ZIMDB bündelt die entsprechenden Objektdaten der Sparkassen.

Die Auswertung der MSKDB erfolgt durch vdpResearch unter Verwendung der von ihr entwickelten statistischen Modelle zur Messung von Marktschwankungen in Zusammenarbeit mit dem DSV. Auf Basis dieser Modelle werden seit Jahren die granularen Marktschwankungsmessungen einer Vielzahl von Kreditinstituten jährlich zur Verfügung gestellt.

In ihrer Ausgabe 8/2025 untersucht Finanztest den Wohnungsmarkt in 400 deutschen Städten und Landkreisen. Bei der Analyse greift Finanztest erneut auf die Daten der vdpResearch zurück.

Die Kauf­preise steigen wieder, die Mieten werden immer teurer und die Bauzinsen haben sich stabilisiert: Ist jetzt der richtige Zeit­punkt für den Kauf der eigenen vier Wände? Die diesjäh­rige Analyse der Immobilien­preise deutet darauf hin, dass derzeit mancher­orts die Gelegenheit für einen Immobilienkauf tatsäch­lich günstig ist.

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Ein- und Zweifamilienhäuser:	7,0 %
Eigentumswohnungen:	5,9 %
Mehrfamilienhäuser:	6,2 %
Büroimmobilien:	9,6 %
Handelsimmobilien:	-0,2 %
Lager-Logistik-Immobilien:	3,7 %

Danach sind über das ganze Land betrachtet die Preise für Büroimmobilien am stärksten gestiegen, gefolgt von Ein- und Zweifamilienhäusern. Am unteren Rande rangieren Handelsimmobilien, die als einzige Objektart bundesweit leicht nachgaben. Über diese objektartspezifischen Unterschiede hinaus sind erhebliche regionale Differenzen festzustellen. Als Beispiel dient die folgende Karte.

Dort ist auf Kreisebene für 2019 die prozentuale Veränderung der Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser ausgewiesen.

Dabei sind die in der Karte zum Ausdruck kommenden Wachstumsunterschiede vor allem soziodemografischen Einflüssen geschuldet, was an der nachstehenden Abbildung abzulesen ist.

Die Abbildung stellt die Verteilung der Preisänderungsraten der 401 Stadt- und Landkreise für Ein- und Zweifamilienhäuser aufgeteilt nach den unterschiedlichen Schrumpfungs- und Wachstumsregionen (1) anhand von Intervallen dar. Diese stellen die Spannweite, gemessen als Differenz zwischen der höchsten und niedrigsten Wachstumsrate in der jeweiligen Region dar. Die durchschnittliche Wachstumsrate ist als blauer Punkt eingezeichnet. Die grauen Punkte stellen die Wachstumsraten der Stadt- und Landkreise dar, welche in diese Kategorie fallen.

(1) Die Einteilung der einzelnen Stadt- und Landkreise in Wachstumsregionen erfolgtdurch das Bundesamt für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Es zeigt sich, dass die Preisentwicklung mit durchschnittlich 2,8% in überdurchschnittlich schrumpfenden Regionen deutlich schwächer ausfällt, als z.B. in Regionen die keine eindeutige Entwicklungstendenz aufzeigen. Hier sind die Preise durchschnittlich um 5,3% gestiegen. Am höchsten ist die Preisänderung mit durchschnittlich 5,8% in Regionen die überdurchschnittlich wachsend sind. Mittlerweile ermittelt die vdpResearch zum zehnten Mal die regionale Immobilienpreisentwicklung. Die Ergebnisse werden von mehr als 90 % der in Deutschland tätigen Kreditinstitute zur Überwachung ihrer Immobilienwerte nach Artikel 208 (3) der Capital Requirement Regulation (CRR) verwendet. Danach müssen die Werte von Gewerbeimmobilien mindestens einmal im Jahr und die von Wohnimmobilien alle drei Jahre überwacht werden, wenn sie als Kreditsicherheit fungieren.

Obwohl die Volkswirtschaft im vergangenen Jahr eine leichte Eintrübung verzeichnete, hat sich der Teuerungsprozess am deutschen Immobilienmarkt ungebrochen fortgesetzt. Hier und da hat sich der Preisanstieg jedoch ein wenig abgeschwächt. Dies ist das Ergebnis des neuen Marktmonitoring der vdpResearch GmbH, welches die regionale Immobilienpreisentwicklung auf Postleitzahlenebene abbildet.

Die einzelnen Objektarten betrachtet ergeben sich dabei folgende aggregierten Veränderungsraten gegenüber dem Vorjahr:

Ein- und Zweifamilienhäuser	8,2 %
Eigentumswohnungen	5,8 %
Mehrfamilienhäuser	9,0 %
Büroimmobilien	7,7 %
Handelsimmobilien	1,7 %
Lager-Logistik-Immobilien	2,5 %
Gemischt genutzte Objekte	4,4 %

Auf dem Wohnungsmarkt ist die Dynamik der Preisentwicklung nach wie vor regional sehr unterschiedlich. Betrachtet man allein das Segment „Selbst genutztes Wohneigentum“, wo die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen und Eigenheimen zusammengefasst betrach-tet wird, wurden 2018 Steigerungsraten in einer Spanne von 1,4 % bis rund 11 % ermittelt. Spitzenreiter ist dabei Berlin. In München und Hamburg hat sich das Wachstum dagegen etwas abgeschwächt hat. Wie die nachfolgende Karte zeigt, hat dagegen in beiden Fällen der Preisanstieg in den angrenzenden Landkreisen an Dynamik zugenommen.

Auf die regionalen Unterschiede angesprochen erklärt Dr. Franz Eilers, Leiter der Immobilienmarktforschung der vdpResearch: „Grundsätzlich ist die Preisentwicklung in engem Zusammenhang mit der wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung zu sehen. Gleichzeitig ist eine hohe Übereinstimmung der Entwicklung der Preise und Mieten festzustellen. Allerdings kommt es zu einem asymmetrischen Verhalten. In Kreisen mit rückläufigen Einwohnerzahlen liegen die Wachstumsraten der Mieten und Preise nahe beieinander. In den stark wachsenden Kreisen und zuzugsstarken kreisfreien Städten steigen die Preise weit stärker als die Mieten. Hier besteht mittlerweile eine hohe Preis-Miet-Differenz.“

Im gewerblichen Bereich spiegelt sich die Dominanz der Big-7-Städte auf dem Büroinvestmentmarkt auch in der Preisentwicklung wider. Ebenso verzeichneten B-Standorte wie beispielsweise Leipzig und Bonn und Städte wie Potsdam und Karlsruhe einen überdurchschnittlich starken Preisanstieg.

Mittlerweile ermittelt die vdpResearch zum neunten Mal die regionale Immobilienpreisentwicklung. Die Ergebnisse werden von mehr als 90 % der in Deutschland tätigen Kreditinstitute zur Überwachung ihrer Immobilienwerte nach Artikel 208 (3) der Capital Requirement Regulation (CRR) verwendet. Danach müssen die Werte von Gewerbeimmobilien mindestens einmal im Jahr und die von Wohnimmobilien alle drei Jahre überwacht werden, wenn sie als Kreditsicherheit fungieren.

Die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien erfuhren im vergangenen Jahr erneut eine spürbare Verteuerung. Fasst man die Ergebnisse der Regionalmärkte zusammen, zeigt sich, dass sich in Deutschland gelegene Wohn- und Gewerbeimmobilien 2017 erneut kräftig verteuerten.

Preisveränderung gegenüber dem Vorjahr:

Ein- und Zweifamilienhäuser	5,5 %
Eigentumswohnungen	6,8 %
Mehrfamilienhäuser	7,9 %
Büroimmobilien	6,2 %
Handelsimmobilien	2,9 %
Lager-Logistik-Immobilien	4,1 %
Gemischt genutzte Objekte	5,4 %

Betrachtet man beispielhaft das Segment der Eigentumswohnungen zeigt sich, dass alle 401 Landkreise 2017 eine positive Preisentwicklung verzeichneten. Die Steigerungsraten wiesen dabei eine breite Streuung auf und bewegten sich in einer Spanne von 0,2 bis 15,6 %. Anhand der nachstehenden Grafik wird deutlich, dass der Großteil der Landkreise eine Steigerungsrate von 4 bis 8 % zu verzeichnen hatte.

Ein Plus von über 8 % wurde in 32 Stadt- und Landkreisen registriert, wobei die Städte Berlin, Frankfurt/Main, Hamburg, Stuttgart und Köln sogar zweistellige Steigerungsraten zu verbuchen hatten. „Insbesondere in den prosperierenden Ballungszentren, die seit Jahren eine hohe Nettozuwanderung aufweisen, sind Immobilien rar, mit der Folge, dass die Preise hier erneut am stärksten gestiegen sind“, erklärte Dr. Franz Eilers, Leiter der Immobilienmarktforschung der vdpResearch GmbH. Steigerungsraten unter 2 % waren in rund 10 % der Landkreise festzustellen.

Für Kreditinstitute und Bausparkassen stehen nun auch die Ergebnisse des Monitoring 2017 für landwirtschaftliche Flächen zur Verfügung. Mit dem Monitoring der vdpResearch GmbH überwachen mehr als 90 % der in Deutschland tätigen Kreditinstitute ihre Immobilienwerte und werden damit den Anforderungen des Artikel 208 (3) der Capital Requirement Regulation (CRR) gerecht. Die Überwachung kann grundsätzlich mittels geeigneter statistischer Methoden erfolgen.

Falls Sie Interesse an diesen Daten haben, wenden Sie sich bitte an immobilienmarktmonotoring@vdpresearch.de

 

Für Kreditinstitute und Bausparkassen stehen die Ergebnisse des Monitoring 2017 seit Mitte April 2017 zur Verfügung. Mit dem Monitoring der vdpResearch GmbH überwachen mehr als 90 % der in Deutschland tätigen Kreditinstitute ihre Immobilienwerte und werden damit den Anforderungen des Artikel 208 (3) der Capital Requirement Regulation (CRR) gerecht. Danach müssen die Werte von Gewerbeimmobilien mindestens einmal im Jahr und die von Wohnimmobilien alle drei Jahre überwacht werden, sofern sie als Kreditsicherheit dienen. Die Überwachung kann grundsätzlich mittels geeigneter statistischer Methoden erfolgen.

Die jährlichen Preisveränderungen werden getrennt nach acht Objektarten auf der Ebene von Postleitzahlen-Bereichen zur Verfügung gestellt. Fasst man die Ergebnisse der Regionalmärkte zusammen, so spiegelt es die Entwicklung der Immobilienpreise in Gesamtdeutschland wider, die nach wie vor in allen Segmenten aufwärtsgerichtet ist. Die einzelnen Objektarten betrachtet ergeben sich dabei folgende aggregierten Veränderungsraten gegenüber dem Vorjahr:

Preise Ein- und Zweifamilienhäuser	+5,8 %
Preise Eigentumswohnungen	+6,5 %
Kapitalwerte Mehrfamilienhäuser	+7,1 %
Kapitalwerte Büroimmobilien	+7,7 %
Kapitalwerte Handelsimmobilien	+2,5 %
Kapitalwerte Lager-Logistik-Immobilien	+2,1 %
Kapitalwerte gemischt genutzte Objekte	+4,8 %

Die Ergebnisse für landwirtschaftliche Flächen folgen – wie in den Vorjahren – im dritten Quartal 2017.

Falls Sie Interesse an diesen Daten haben, wenden Sie sich bitte an service@vdpresearch.de

Link: https://www.immobilienmarktmonitoring.de