Seit dem 2. Quartal 2024 steigt der pbbIX kontinuierlich, aber in kleinen Schritten an. Damit befinden sich die deutschen Büromärkte in einer fortgesetzten, aber schwachen Erholungsphase. Der Index erreichte im 3. Quartal einen Wert von
-1,81 (Vorquartal: -1,83).

Damit befinden sich die deutschen Büromärkte in einer fortgesetzten, aber schwachen Erholungsphase. Nachdem das erste Halbjahr durch eine uneinheitliche BIP-Entwicklung geprägt war, stagniert die deutsche Wirtschaft im 3. Quartal.

Die Stimmung auf den Büromärkten ist weiterhin von Unsicherheiten geprägt, so dass die Flächenumsätze auf unterdurchschnittlichem Niveau verharren.

Auf dem Investmentmarkt sind die Mittelzuflüsse markant gegenüber
Vorquartal und Vorjahr gewachsen. Nach einer ersten Kompressionstendenz der durchschnittlichen Nettoanfangsrendite im Jahresverlauf befindet sie sich nun wieder in einer Seitwärtsbewegung.

Trotz einer Halbierung des EZB-Einlagesatzes auf 2,0 % seit Juni 2024 geht die Unsicherheit bezüglich der  Konjunkturentwicklung weiter, so dass das vorsichtige Agieren auf den Büromärkten noch bis in das Jahr 2026 hinein andauern dürfte.

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Gesamtmarkt

Im dritten Quartal 2025 setzte sich die Stabilisierung am deutschen Immobilienmarkt fort. Der vdp-Immobilienpreisindex stieg um 3,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal auf 183,7 Punkte. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 betrug das Plus 0,7 %.

Die Preise von Wohnimmobilien legten im Jahresvergleich um 3,8 % zu. Gegenüber dem direkten Vorquartal erhöhte sich der Index um 0,8 %.

Die Preise für Mehrfamilienhäuser legten mit +5,2 % auf Jahressicht erneut kräftiger zu als die Preise für selbst genutztes Wohneigentum (2,4 %).

Die Neuvertragsmieten im Wohnsegment nahmen im selben Zeitraum um 3,7 % zu, während die Renditen, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, um 1,4 % zurückgingen.

Wie in den vorherigen Quartalen wies der vdp Top 7-Index Wohnen auch im dritten Quartal 2025 einen stärkeren Preisanstieg (+4,6 %) auf als der Wohnindex für das gesamte Bundesgebiet.

Die Neuvertragsmieten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart erhöhten sich im Jahresvergleich um 3,8 %, was auf eine weitere Verschärfung des Wohnungsmangels in den urbanen Zentren hindeutet.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum:	2,4 %
Mehrfamilienhäuser:	5,2 %
Büroimmobilien:	3,0 %
Einzelhandelsimmobilien:	2,2 %

Nachdem im Vorquartal die seit Ende 2022 rückläufige Tendenz des pbbIX gestoppt werden konnte, ist im 3. Quartal 2024 mit einem Indexwert von -1,92 die zaghafte positive Gegenbewegung fortgesetzt worden. Damit befinden sich die deutschen Büromärkte weiterhin in einer Phase der Bodenbildung. Nachdem die Wirtschaftsleistung im 2. Quartal zurückging, ist sie im aktuellen Quartal überraschend wieder gewachsen.

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Gesamtmarkt

Im dritten Quartal 2024 zeigte der deutsche Immobilienmarkt Anzeichen einer weitergehenden Stabilisierung.

Der vdp-Immobilienpreisindex stieg um 1,0 % im Vergleich zum Vorquartal und erreichte nunmehr 177,3 Punkte. Verglichen mit dem Vorjahresquartal sank der Index um 1,0 %.

Die Preise von Wohnimmobilien erhöhten sich um 1,1 % gegenüber dem direkten Vorquartal, gegenüber dem dritten Quartal 2023 fielen sie allerdings noch leicht um 0,2 %. Selbst genutztes Wohneigentum verteuerte sich um 0,8 % gegenüber dem Vorquartal.

Bei Mehrfamilienhäusern stiegen die Kapitalwerte um 1,3 % im Vergleich zum zweiten Quartal 2024. Die Neuvertragsmieten zogen im selben Zeitraum um 0,7 % an, während der Index der Liegenschaftszinsen um 0,6 % sank.

Auch in den Top-7 Städten Deutschlands verstetigen sich die Anzeichen einer Marktberuhigung. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete der Index für die sieben größten Städte Deutschlands einen leichten Rückgang um 0,1 %, während er im Vergleich zum Vorquartal um 1,1 % anstieg. Die Neuvertragsmieten in den Top-7-Städten stiegen im dritten Quartal weiterhin kräftig an, mit einem Anstieg von 4,6 % im Jahresvergleich.

Diese Entwicklung ist Ausdruck der starken Nachfrage nach Mietwohnungen, vor allem in den Städten mit begrenztem Angebot an Wohnraum. Besonders hohe Anstiege bei den Neuvertragsmieten wurden in Berlin und Frankfurt am Main verzeichnet.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum:	-0,6 %
Mehrfamilienhäuser:	0,2 %
Büroimmobilien:	-4,8 %
Einzelhandelsimmobilien:	-4,5 %

Der pbbIX ging im 3. Quartal 2023 erneut zurück und fiel auf -1,61, den niedrigsten Wert seit dem 2. Quartal 2009. Alle drei Teilsegmente wirkten in den Sommermonaten belastend auf den Index: Die Wirtschaftsleistung schrumpfte, die Büroflächennachfrage verharrte in konjunktureller Schwäche auf niedrigem Niveau und auf den Investmentmärkten herrschte eine ausgeprägte Flaute.

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Gesamtmarkt

Im dritten Quartal 2023 registrierte der deutsche Immobilienmarkt weiterhin Anzeichen einer Abkühlung mit einem Preisrückgang von 7,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2023 reduzierte sich der Index um 1,7 %. Diese Entwicklung ist Ausdruck einer nach wie vor bestehenden Unsicherheit über die wirtschaftlichen Aussichten.

Die Preise für Wohnimmobilien nahmen gegenüber dem dritten Quartal 2022 um 6,3 % und gegenüber dem direkten Vorquartal um 1,7 % ab. Dabei entwickelten sich die Preise von selbst genutztem Wohneigentum und von Mehrfamilienhäusern recht ähnlich.

Auch der Index für Wohnimmobilien in den Top-7 Städten zeigte im vergangenen Quartal eine anhaltend negative Entwicklung. Der Gesamtindex Wohnen sank im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,7 % (-1,3 % im Vergleich zum Vorquartal).
Damit fiel der Rückgang in den großen Agglomerationen etwas geringer aus als im Gesamtindex. Die einzelnen Veränderungsraten lagen auf Jahressicht zwischen -4,7 % (Berlin) und -9,1 % (Frankfurt am Main) sowie auf Quartalssicht zwischen -1,2 % (Berlin, Düsseldorf und Frankfurt am Main) und -1,9 % (Köln).

Wie im gesamten Bundesgebiet überstieg die Nachfrage auch auf den regionalen Mietmärkten das Angebot, abzulesen an steigenden Neuvertragsmieten in den Top 7-Städten. Im Vergleich zum Vorquartal erhöhte sich der dazugehörige Index um 1,4, im Vergleich zum Vorjahr um 5,9 %.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum:	-5,8 %
Mehrfamilienhäuser:	-6,8 %
Büroimmobilien:	-10,6 %
Einzelhandelsimmobilien:	-9,3%

Der pbbIX ist im 3. Quartal 2022 von 0,30 auf 0,40 Punkte gestiegen. Mit dem sechsten Anstieg in Folge entwickelt sich der Index deutlich besser als erwartet. Das hat mehrere Gründe:

Allen Befürchtungen zum Trotz verzeichnete die Wirtschaft ein leichtes Wachstum. Allerdings steht den positiven Einflüssen des Flächenmarkts erneut ein schwacher Investmentmarkt gegenüber.

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Gesamtmarkt

Im vierten Quartal 2024 verfestigte sich der Stabilisierungstrend am deutschen Immobilienmarkt. Der vdp-Immobilienpreisindex stieg um 0,6 % im Vergleich zum Vorquartal und erreichte nunmehr 178,4 Punkte. Im Vergleich zum Vorjahresquartal verzeichnete der Index einen Anstieg von 1,8 %. Die Entwicklung bleibt vor dem Hintergrund der schwachen konjunkturellen Lage und der geopolitischen
Unsicherheiten jedoch mit Vorsicht zu bewerten.

Die Preise von Wohnimmobilien nahmen im Vergleich zum Abschlussquartal 2023 um 2,1 % zu. Vom dritten zum vierten Quartal 2024 betrug das Plus 0,7 %, wobei sich die Preise für Mehrfamilienhäuser jeweils etwas dynamischer entwickelten als die Preise für selbst genutztes Wohneigentum.

Die Neuvertragsmieten im Wohnbereich stiegen um 4,6 % im Jahresvergleich, während der Index der Liegenschaftszinsen für Mehrfamilienhäuser und damit die Renditen um 1,6 % zulegten.

Auch in den Top 7-Städten Deutschlands setzte sich die moderat positive Entwicklung im vierten Quartal 2024 fort:

Die Wohnimmobilienpreise in den Metropolregionen legten durchschnittlich um 2,3 % im Jahres- und um 0,9 % im Quartalsvergleich zu.

Die lässt auf eine anhaltend robuste Nachfrage und eine Stabilisierung des Wohnungsmarktes in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart schließen.

Die Neuvertragsmieten verzeichneten einen kräftigen Anstieg von durchschnittlich 3,9 % gegenüber dem vierten Quartal 2023 sowie von 0,9 % gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum:	+8,3 %
Mehrfamilienhäuser:	+4,1 %
Büroimmobilien:	+1,4 %
Einzelhandelsimmobilien:	-5,8 %

Die pbb Deutsche Pfandbriefbank hat für das 3. Quartal 2021 ihren Büromarktindex pbbIX veröffentlicht, für dessen Inhalt die vdpResearch verantwortlich ist. Abgebildet wird dabei der zusammengefasste zyklische Verlauf der 7 größten deutschen Büromärkte und die Entwicklung dieser Märkte im Einzelnen.

Die Konjunktur am deutsche Büroimmobilienmarkt hellt sich weiter auf: Mit einem Anstieg des Büromarktindex pbbIX von ‑1,23 auf ‑0,91 Indexpunkte ist die Rezession der Büromärkte zwar nicht überwunden, sie schwächt sich aber zunehmend ab. Treiber der positiven Entwicklung sind zum einen die schrittweise Erholung der deutschen Wirtschaft und zum anderen die verbesserte Situation an den Investment- und Flächenmärkten.

Es bleiben aber Risiken und Unsicherheiten, etwa wieder stark steigende Infektionszahlen und Lieferkettenprobleme.

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Gesamtmarkt

Die Aufwärtstendenz beim vdp-Immobilienpreisindex hält weiter an – mittlerweile seit 42 Quartalen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum legte der Index im dritten Quartal 2021 um 8,7% zu und erreichte mit 184,0 Punkten einen neuen Höchstwert. Getragen wird diese Entwicklung weiterhin durch den Markt für Wohnimmobilien, deren Preise um 11,4% zugelegt haben, während die Preise für Gewerbeimmobilien im gleichen Zeitraum um 0,9% gesunken sind.

Während die Preisentwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien mit 0,3% leicht positiv war, gaben die Preise für Einzelhandelsimmobilien hingegen weiter nach – um 3,6% im Vergleich zum dritten Quartal 2020.

Wohnungsmarkt

Trotz der Pandemie und der damit verbundenen wirtschaftlichen Herausforderungen setzt sich das Preiswachstum bei Wohnimmobilien unverändert fort. Im Vergleich zum dritten Quartal 2020 stieg der Gesamtindex Wohnen um 11,4%, dies markiert zugleich die höchste, jemals bei diesem Teilindex gemessene Wachstumsrate.

Das selbst genutzte Wohneigentum verteuerte sich im gleichen Zeitraum sogar um 12,5% und trug damit maßgeblich zum hohen Anstieg beim Gesamtindex Wohnen bei. Zurückzuführen ist diese Verteuerung auf die Überschussnachfrage nach Wohnimmobilien, die seit Pandemiebeginn als Lebensmittelpunkt von Haushalten stark an Wertschätzung gewonnen haben.

Günstig wirken sich in diesem Zusammenhang auch die immer noch sehr niedrigen Kreditzinsen und die Einschätzung, dass Immobilienvermögen eine wertstabile Anlageform darstellt, aus. Unterstützt wird diese Entwicklung vor allem durch die insgesamt steigende Anzahl an Einwohnern und Haushalten in den letzten Jahren.

Vor diesem Hintergrund überstieg vor allem in den prosperierenden Regionen die Nachfrage das Angebot. In der Folge stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 12,6% und die für Eigentumswohnungen um 12,2% – jeweils im Vergleich zum Vorjahr. Auch Mehrfamilienhäuser bleiben weiter stark nachgefragt. Nach wie vor sehen in und ausländische Investoren Mehrfamilienhäuser als attraktive Anlagealternative gegenüber anderen Formen der Kapitalanlage. Der Kapitalwertindex hat infolgedessen im Vergleich zum Vorjahresquartal um 10,4% zugelegt.

Treiber dieses Anstiegs ist zum einen das Mietwachstum, hier stiegen die Preise für Neuvermietungen um 4%. Zum anderen führt die hohe Investmentnachfrage zu weiterem Druck auf die Renditen. Folglich sank der Liegenschaftszinssatzindex um 5,9% im Jahresvergleich.

Wohnungsmarkt Top 7

Auch die Wohnimmobilienmärkte in den großen Metropolen Deutschlands waren im dritten Quartal 2021 weiterhin von starken Preissteigerungen geprägt. Der anhaltende Nachfrageüberhang bei Wohnimmobilien führte zu einem neuen Höchststand des Top 7-Index für Wohnen, der im Vergleich zum Vorjahresquartal um 9,9% höher abschloss.

Diese Dynamik spiegelt sich auch auf den Teilmärkten wider. Der Top 7-Index für selbst genutztes Wohneigentum stieg im Vorjahresvergleich um 10,9%. Hierzu trugen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit Wachstumsraten von 11% bzw. 10,9% nahezu gleichermaßen bei.  Spitzenreiter bei der Preisentwicklung von Einfamilienhäusern in den Top 7-Städten waren dabei Köln und Düsseldorf, wo die Preise im Vorjahresvergleich um 14,9% bzw. 14,6% stiegen.

Bei Eigentumswohnungen wiederum war das Preiswachstum in Hamburg mit 12,7% am höchsten. Die geringste Dynamik in den Top 7-Städten verzeichnete in diesem Quartal Frankfurt am Main. Dennoch stiegen die Preise für Einfamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen auch dort deutlich – um 7,2% bzw. 9,4% im Vorjahresvergleich.

Auch auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser in den Top 7-Städten ist weiterhin stabiles Wachstum zu beobachten. Der Kapitalwertindex stieg im Vorjahresvergleich um 9,5%. Es konnte ein kontinuierliches Mietpreiswachstum gemessen werden, woraufhin der Index für Neuvertragsmieten im Vergleich zur Vorperiode um 3,9% zulegte. Der kräftigste Anstieg bei den Mietpreisen konnte dabei in Hamburg beobachtet werden – mit 4,6% im Vergleich zum Vorjahresquartal. Die Index-Entwicklung der Liegenschaftszinsen fiel mit –5,2% relativ stark aus, dabei verzeichnete besonders München einen kräftigen Rückgang von –6%.

 

Gewerblicher Immobilienmarkt

Im Gegensatz zu den Wohnimmobilien sind die gewerblichen Immobilienmärkte durch die pandemiebedingten
Einschränkungen seit dem Frühjahr 2020 erheblichen Belastungen ausgesetzt gewesen. Dies hat weiterhin Auswirkungen auf die Preisentwicklung in diesem Segment. So gaben die Preise für Gewerbeimmobilien gegenüber dem dritten Quartal 2020 um 0,9% nach. Bei Büroimmobilien war allerdings – nach zwei Quartalen mit leicht zurückgehenden Preisen – nun wieder ein geringes Preiswachstum festzustellen. So stiegen die Preise für Büroimmobilien im Berichtsquartal leicht um 0,3% im Vorjahresvergleich an, gegenüber dem Vorquartal sogar um 1,0%. Hier führen die Rücknahme der pandemiebedingten Einschränkungen und die größer werdende Anzahl der geimpften Mitarbeiter:innen zu einer steigenden Auslastung der Büroflächen.

Zwar zeichnet sich ab, dass viele Unternehmen dem Homeoffice auch nach Ende der Pandemie eine größere Bedeutung als vor 2020 beimessen werden. Zugleich wird vielerorts überlegt, wie Büroflächen für Angestellte attraktiver und teils auch großzügiger gestaltet werden können. Wie sich diese Entwicklungen letztlich auf den Bedarf an Büroflächen auswirken werden, bleibt abzuwarten, Anzeichen für deutlich zurückgehende Preise gibt es aber aus heutiger Sicht nicht.

Die Neuvertragsmieten auf dem Büroimmobilienmarkt haben mit 1,1% im Jahresvergleich nur leicht nachgegeben. Die Nachfrage nach Büroimmobilieninvestments wurde durch die Pandemie nur kurzfristig gedämpft. Vor dem Hintergrund weiter negativer Anleiherenditen auf dem Kapitalmarkt stehen Büroimmobilien weiter im Fokus von in- und ausländischen Investoren. In der Folge gab der Liegenschaftszinssatzindex im Vergleich zum dritten Quartal 2020 um 1,3% nach.

Demgegenüber zeigt sich der Markt für Einzelhandelsimmobilien weniger stabil. Die Preise sanken hier im Jahresverlauf um 3,6%. Es kristallisiert sich immer stärker heraus, dass die Pandemie den spürbaren, schon weit vor der COVID-19-Krise eingesetzten Strukturwandel in den Innenstädten beschleunigt hat.

Die Neuvertragsmieten von Einzelhandelsimmobilien gaben um 2,6% im Vergleich zum dritten Quartal 2020 nach. Die Konkurrenz mit dem Online-Handel belastet auch die Entwicklung der Liegenschaftszinsen in diesem Marktsegment. So stieg der Liegenschaftszinssatzindex im gleichen Zeitraum um 1,6% an.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum:	+12,5 %
Mehrfamilienhäuser:	+10,4 %
Büroimmobilien:	+0,3 %
Einzelhandelsimmobilien:	-3,6 %