Die pbb Deutsche Pfandbriefbank hat für das 4. Quartal 2019 ihren Büromarktindex pbbIX veröffentlicht, für dessen Inhalt die vdpResearch verantwortlich ist. Abgebildet wird dabei der zusammengefasste zyklische Verlauf der 7 größten deutschen Büromärkte und die Entwicklung dieser Märkte im Einzelnen.

Das Wachstumstempo der sieben größten deutschen Büromärkte hat sich im 4. Quartal 2019 leicht erhöht. Der pbbIX Immobilienindex stieg von 0,67 auf 0,83 Indexpunkte, nachdem er über mehrere Quartale leicht rückläufig war.

 

Die Frankenmetropole Nürnberg ist nach der Landeshauptstadt
München der wichtigste Wirtschaftsstandort
in Bayern. Das Angebot an Arbeitsplätzen
ist vielfältig, mit einer hohen Konzentration im
Dienstleistungsbereich. Insgesamt bietet Nürnberg
nahezu 400.000 Arbeitsplätze, wobei das Einzugsgebiet
der Arbeitskräfte weit über die Stadtgrenze
hinaus reicht.

Aber auch als Wohnstandort hat Nürnberg in den letzten Jahren
wieder deutlich an Bedeutung gewonnen, was an
steigenden Zuzugszahlen deutlich wird. Die daraus
resultierende Tendenz steigender Preise und Mieten
ist nun das neunte Jahr in Folge zu beobachten.

Der vollständige Bericht wird Ihnen hier als Download zur Verfügung gestellt.

Gesamtmarkt

Es geht weiter aufwärts: Auch im 4. Quartal 2019 sind die Immobilienpreise auf dem deutschen Markt wieder gestiegen. Der vdp Immobilienpreisindex legte im Jahresvergleich um 6,3 % zu und erreichte damit einen neuerlichen Höchststand seit Beginn der Messungen im Jahr 2003. Damit präsentierte sich der Immobilienmarkt robust, trotz des durch anhaltende politische Unsicherheiten und der schwächelnden Exportwirtschaft bedingten geringen Wirtschaftswachstums in 2019. Ein Abrutschen in die Rezession konnte durch die gute binnenwirtschaftliche Lage vermieden werden. Hier sind vor allem die nach wie vor guten Aussichten auf dem Arbeitsmarkt und die damit einhergehenden Einkommenszuwächse sowie die anhaltende Konsumfreude der Haushalte stabilisierende Elemente der konjunkturellen Lage. Ein weiterer Grund für die hohe Nachfrage nach Immobilien sind die historisch niedrigen Zinsen. Diese lassen den Erwerb von Immobilien aus der Sicht sowohl von privaten Haushalten als auch professionellen Investoren im Vergleich zu anderen Alternativen weiterhin als attraktiv erscheinen.

 

Wohnungsmarkt

Mit 6,4 % stiegen die Preise auf dem Wohnungsmarkt gegenüber dem 4. Quartal 2018. Nach wie vor befindet sich die Nachfrage inländischer Investoren nach Wohnimmobilien, vor dem Hintergrund des niedrigen Zinsumfelds und der im Vergleich zu anderen Assetklassen höheren Renditeerwartungen, auf einem hohen Niveau. Dies zeigt sich auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser mit einem Preisanstieg von 6,2 %. Da auch die Flächennachfrage in vielen Städten weiterhin auf ein vergleichsweise geringes Angebot trifft, haben sich die Neuvertragsmieten im gleichen Zeitraum um 3,8 % erhöht. Hier scheint aber, bedingt durch verschiedene gesetzliche Initiativen in Städten mit besonders hoher Nachfrage nach Wohnraum, die Preisdynamik abzunehmen. Selbst genutztes Wohneigentum verteuerte sich im Vorjahresvergleich um 6,6 %. Dabei lag der Preisanstieg für Eigenheime mit 6,9 % über dem für Eigentumswohnungen (+5,1 %). Die günstige Situation auf dem Arbeitsmarkt in Verbindung mit niedrigen Kreditzinsen begünstigt weiterhin die Nachfrage nach Wohneigentum. Aufgrund der mittlerweile hohen Preisniveaus in den durch Geschosswohnungsbau geprägten Metropolregionen scheint die Dynamik der Preissteigerungen auch hier abzunehmen. Die Nachfrage verlagert sich zunehmend auf die Umlandregionen, und dort insbesondere auf Eigenheime.

 

Wohnungsmarkt Top-7

Auf den Top 7-Wohnungsmärkten stiegen die Preise im Vergleich zum Vorjahresquartal um 2,9 %. Damit verfestigt sich die schon in den letzten Quartalen beobachtete Entwicklung: Das Preiswachstum setzt sich fort, schwächt sich aber zunehmend ab. Gerade die Märkte für Wohnflächen befinden sich mehr und mehr in einer Seitwärtsbewegung. Dies gilt auch für die dominierenden Märkte Berlin und München, die mehr als die Hälfte der vermieteten Wohneinheiten in den Top 7-Städten auf sich vereinen. Hier verteuerten sich die Neuvertragsmieten nur noch um 2 % (Berlin) bzw. 2,2 % (München). Insgesamt stiegen die Neuvertragsmieten in den Top 7- Märkten um 2 %. Deutlich spürbar ist die Unsicherheit auf den Mietmärkten durch die wahrscheinliche Einführung eines Mietendeckels in Berlin, auch wenn noch keine sinkenden Neuvertragsmieten zu beobachten sind. Der Index der Liegenschaftszinsen für Mehrfamilienhäuser gab um    0,7 % nach, womit sich die Preise für Mehrfamilienhäuser insgesamt um 2,7 % verteuerten. Auf den Märkten für selbst genutztes Wohneigentum ist diese Entwicklung weniger stark ausgeprägt. Zwar zeichnet sich auch hier eine deutliche Verlangsamung des Wachstums ab, allerdings noch auf einem deutlich höheren Wachstumspfad als bei den Mieten. Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen im Vergleich zur Vorperiode um 4 %, die Preise für Eigentumswohnungen um 3,2 %. Die bereits in den letzten Quartalen beobachtete Differenz zwischen Preiswachstum und Mietwachstum verstärkt sich dadurch weiter. Insgesamt verteuerte sich selbst genutztes Wohneigentum im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,6 %.

 

Gewerblicher Immobilienmarkt

Die Preise für Gewerbeimmobilien nahmen im Vergleich zum 4. Quartal 2018 um 6 % zu. Die betrachteten Teilmärkte
wiesen jedoch eine entgegengesetzte Entwicklung auf. Einen erneut starken Anstieg um 8,9 % verzeichneten die Preise auf dem Büromarkt. Hintergrund ist, dass die trotz des geringen Wirtschaftswachstums weiterhin hohe Nachfrage auf dem Arbeitsmarkt zu einer erhöhten Nachfrage nach Büroflächen führt. Da in den letzten Jahren das Angebot deutlich hinter der Nachfrage blieb, reduzierten sich die Leerstände in vielen Büromärkten auf unter 3 %. Das Ergebnis sind steigende Neuvertragsmieten: Der entsprechende Index legte im Jahresvergleich um 6,2 % zu. Weiterhin sind Büroimmobilien bei den Investoren als Assetklasse gesetzt, so dass der Liegenschaftszinssatzindex im gleichen Zeitraum um 2,5 % nachgegeben hat. Demgegenüber fielen die Preise für Einzelhandelsimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um 0,2 %. Ursächlich hierfür sind die anhaltend starke Konkurrenz des Einzelhandels durch den E-Commerce und die damit einhergehenden Herausforderungen bei der Neuvermietung von Einzelhandelsflächen. In der Folge sanken die Neuvertragsmieten um 0,9 % .

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum:	+6,6 %
Mehrfamilienhäuser:	+6,2 %
Büroimmobilien:	+8,9 %
Einzelhandelsimmobilien:	-0,2 %

Rostock, die größte Stadt des Bundeslandes Mecklenburg-
Vorpommern, zählt zu den wachstumsstärksten
Städten in Ostdeutschland. Ursächlich für die positive
Einwohnerentwicklung ist demzufolge die
Funktion Rostocks als überregional bedeutender Wirtschaftsstandort,
wobei der Hafen und die damit verbundene
maritime Wirtschaft wie Schiffbau und Schifffahrt
eine zentrale Stellung einnimmt.

Darüber hinaus etabliert sich die Stadt als Standort für
Zukunftsbranchen wie Biotechnologie, Medizintechnik
sowie Wind- und Offshore-Technologie.

Prognosen der Stadtverwaltung folgend wird Rostock auch innerhalb
der nächsten Jahre zu den wachsenden Städten
in Ostdeutschland zählen. Im Jahr 2025 sollen
demzufolge rund 219.000 Personen leben.

Der vollständige Bericht wird Ihnen hier als Download zur Verfügung gestellt.

Die pbb Deutsche Pfandbriefbank hat für das 3. Quartal 2019 ihren Büromarktindex pbbIX veröffentlicht, für dessen Inhalt die vdpResearch verantwortlich ist. Abgebildet wird dabei der zusammengefasste zyklische Verlauf der 7 größten deutschen Büromärkte und die Entwicklung dieser Märkte im Einzelnen. Die Büromarktkonjunktur in Deutschland zeigt sich im laufenden Jahr schwächer als im Vorjahr. Nichtsdestotrotz bewegt sich der deutsche Büro-immobilienmarkt weiter deutlich im expansiven Bereich, das Wachstumstempo verlangsamt sich jedoch.

Gesamtmarkt

Mit einem Anstieg von 5,9 % gegenüber dem 3. Quartal 2018 legte der vdp Immobilienpreisindex weiter zu, obwohl die Schwächephase der deutschen Wirtschaft weiter anhält. Diese Schwäche, die vor allem auf einen Rückgang der Exportnachfrage aus dem europäischen Ausland zurückzuführen ist, wirkt sich bisher also nicht auf die Nachfrage nach Immobilien aus. Nach wie vor profitieren die Haushalte von der hohen Beschäftigung und der positiven Einkommensentwicklung der letzten Jahre. Gleichzeitig blieb die Europäische Zentralbank weiterhin bei ihrer expansiven Geldpolitik, die dazu führt, dass die Zinsen für Kredite nach einer zweijährigen Seitwärtsbewegung gesunken sind. In der Folge bleibt die Assetklasse Immobilien weiter im Fokus privater und institutioneller Anleger.

 

Wohnungsmarkt

Auf dem Wohnungsmarkt sind die Preise insgesamt um 5,8 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Damit setzt sich die Verlangsamung des Preisanstiegs auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt weiter fort. Die abnehmende Dynamik zeigt sich deutlich auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser, der mit einem Plus von 5,6 % den niedrigsten Anstieg seit fast drei Jahren verzeichnet. Hier scheinen vor allem die geplanten bzw. umgesetzten Gesetzesvorhaben zur Begrenzung des Mietanstiegs langsam zu greifen. So stiegen die Neuvertragsmieten mit 4,4 % im Vorjahresvergleich. Trotzdem bleiben Mehrfamilienhäuser für Investoren attraktiv, da der Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten und die Aussicht auf eine weiterhin hohe Nachfrage die Preise mittelfristig stabil halten sollten. Auf dem Markt für selbst genutztes Wohneigentum stiegen die Preise um 6,1 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Preise für Eigenheime sind mit 6,0 % und die für Eigentumswohnungen mit 6,1 % fast gleichmäßig angestiegen. Als Erklärung für eine weiterhin stabile Nachfrage nach Wohneigentum gelten nach wie vor die gute Situation auf dem Arbeitsmarkt verbunden mit fiskalischen Anreizen sowie die nochmals gesunkenen Kreditzinsen.

 

Wohnungsmarkt Top-7

Im Wohnimmobilienbereich der Top-7 Städte ist weiterhin eine abflachende Dynamik des Preisanstiegs zu beobachten. Die Preise stiegen im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,6 %. Wir beobachten also weiterhin Wachstum, was sich aber zunehmend verlangsamt. Dies zeigt sich unter anderem daran, dass der Anstieg im Vergleich zum Vorjahresquartal mittlerweile zum achten Mal in Folge geringer gewesen ist als im Vorquartal. Besonders deutlich ist die abnehmende Dynamik auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser zu erkennen, welche sich um 3,7 % verteuerten. Die Neuvertragsmieten stiegen im Vergleich zum Vorjahresquartal nur noch um 2,7 %, was eine mittlerweile recht deutliche Verlangsamung des Preiswachstums darstellt. Regulatorische Unsicherheit im Rahmen der politischen Debatte, insbesondere die Diskussion um den Mietendeckel, nährt die Vermutung, dass sich das Preiswachstum der vergangenen Quartale nicht ungehindert fortsetzen wird. Für selbst genutztes Wohneigentum in den Top-7 Städten verteuerten sich die Preise um 3,4 %. Auch wenn dies ebenfalls einer geringeren Dynamik gleichkommt, ist die Differenz zum Wachstum der vergangenen zwei Jahre hier jedoch nicht so ausgeprägt wie auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser. Eigentumswohnungen verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,3 %, Eigenheime um 3,6 %. Den geringsten Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahresquartal gab es bei den Eigentumswohnungen in München mit 2,3 %, den größten in Berlin mit 4,9 %. Im Vergleich zum Anstieg der Neuvertragsmieten (Berlin: 2,6 % im Vergleich zum Vorjahresquartal) zeigt sich hier exemplarisch die zunehmende Differenz zwischen Wohneigentumspreisen und Mietentwicklung in den großen Ballungsräumen.

 

Gewerblicher Immobilienmarkt

Auf dem Markt für Gewerbeimmobilien stiegen die Preise insgesamt um 5,9 % an, damit entwickelten sich hier die Preise im Beobachtungszeitraum etwas stärker als die der Wohnimmobilien. Eine dominante Rolle nimmt weiterhin der Büroimmobilienmarkt ein, auf dem die Preise um 8,8% im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal gestiegen sind. Der Büromarkt wird durch die weiterhin hohe Flächennachfrage bestimmt, die anscheinend auch nicht durch die schwache Konjunktur gebremst wird. Dieser Nachfrage steht ein knappes Angebot gegenüber, was auch durch die niedrigen Leerstände dokumentiert wird. Im Ergebnis führte dies zu einem weiteren Anstieg der Neuvertragsmieten für Büroflächen um 6,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Gleichzeitig stehen Büroimmobilien immer noch im Fokus der Investoren, so dass der Liegenschaftszinssatzindex um 1,8 % nachgab. Hier scheint es aber langsam zu einer Bodenbildung zu kommen. Auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien bleibt die Entwicklung deutlich hinter der auf den anderen Märkten zurück. Dies ist zum Teil damit zu begründen, dass der Einzelhandel mit strukturellen Herausforderungen konfrontiert ist, vor allem mit dem stetig wachsenden Anteil des Online-Handels an den Einzelhandelsumsätzen. Dies führt zu einer schwierigeren Vermarktung von Flächen in den Städten, auch wenn Teile durch Gastronomie, Drogerien und Supermärkte aufgefangen werden können. Die Folge ist eine Seitwärtsbewegung der Preise für Einzelhandelsimmobilien, die im Vergleich zum Vorjahr bei einem marginalen Anstieg von 0,1 % fast gleichgeblieben sind. Auch die Mieten präsentierten sich im Vergleich zum Vorjahr mit einer Zunahme von 0,3 % relativ stabil.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum:	+6,0 %
Mehrfamilienhäuser:	+5,6 %
Büroimmobilien:	+8,8 %
Einzelhandelsimmobilien:	+0,1 %

Karlsruhe nimmt innerhalb der Region Mittlerer Oberrhein, die aus den Landkreisen Karlsruhe und Rastatt sowie den kreisfreien Städten Baden-Baden und Karlsruhe besteht, die Funktion eines Oberzentrums ein und zählt zu den 14 zentralen Orten der höchsten Stufe in Baden-Württemberg. Entsprechend dieser Funktion verfügt die Stadt über ein vielfältiges Spektrum an Einzelhandelsinfrastruktur und einem breiten Angebot an Arbeitsplätzen im Dienstleistungsbereich. Deutschlandweite Bedeutung erlang Karlsruhe u.a. durch die Ansiedlung des Bundesgerichtshofes und Bundesverfassungsgerichtes Anfang der 50er-Jahre.

Allein bis zum Jahr 2025 wird der Stadt ein Einwohnerzuwachs von nahezu 16.000 Personen bzw. rund 8.300 Haushalten prognostiziert.

Der vollständige Bericht wird Ihnen hier als Download zur Verfügung gestellt.

 

In Deutschland erlebt gegenwärtig kein Immobilienmarktsegment derart markante Preissteigerungen
wie die Objektart „landwirtschaftliche Flächen“.

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„Der Immobilienboom läuft in seinem zehnten Jahr. Ein Ende ist nicht in Sicht. Niedrigzinsen treiben Anleger weiter zu Immobilienkäufen, und noch immer wird viel zu wenig gebaut. Die Politik agiert zunehmend hektisch – und verschreckt so private Kapitalgeber für den Wohnungsbau“. Mit diesen Worten beginnt die Handelsblatt-Reihe „Trendviertel“, in der die Wohnungsmärkte in 15 Großstädten analysiert werden. In diesem Jahr wurden neben den Top-7-Städten die Wohnungsmärkte von Augsburg, Bielefeld, Bremen, Dortmund, Erfurt, Halle (Saale), Karlsruhe und Leipzig vorgestellt.

Bei den Recherchen wurde das Handelsblatt zum siebten Mal in Folge von vdpResearch unterstützt. Handelsblatt hat sich für eine langfristige Zusammenarbeit mit vdpResearch entschieden, da die ermittelten Preise auf tatsächlichen Transaktionsdaten und nicht auf Angebotspreisen basieren.

 

Die pbb Deutsche Pfandbriefbank hat für das 2. Quartal 2019 ihren Büromarktindex pbbIX veröffentlicht, für dessen Inhalt die vdpResearch verantwortlich ist. Abgebildet wird dabei der zusammengefasste zyklische Verlauf der 7 größten deutschen Büromärkte und die Entwicklung dieser Märkte im Einzelnen. Als Ergebnis kann festgehalten werden: Deutsche Büromarktkonjunktur verläuft im 2. Quartal 2019 erneut schwächer – aber weiter aufwärtsgerichtet.