Eine weitere Ausgabe der Veröffentlichungsreihe Marktaspekte. In kurzen und prägnanten Beiträgen beleuchten wir aktuelle sowie andere wesentliche Ereignisse des Immobilienmarktes. Heute beschäftigt uns das Thema „Büroinvestmentmarkt im Schatten höherer Zinsen“.

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Nachfrageebbe auf dem Investmentmarkt

Über Jahre waren in- und ausländische Anleger sehr stark an in Deutschland gelegenen Büroimmobilien interessiert. So kam es in der Pandemie vorausgehenden Zeit nach der Finanzmarktkrise zu einem nahezu kontinuierlichen Anstieg der Mittelzuflüsse, die mit rund 35 Mrd. € im Jahr 2019 ihren vorläufigen Höhepunkt erreichten. Darauf folgten zwei Pandemiejahre, mit einer abgeschwächten, aber gemessen am mittelfristigen Durchschnitt noch immer hohen Investmenttätigkeit. Das hat sich im letzten Jahr spürbar verändert. Nach Angaben von MSCI Real Capital Analytics ebbten im Jahr 2022 die Mittelzuflüsse auf etwa 15,8 Mrd. € ab, nach 27,5 Mrd. € im Jahr zuvor.

Für diesen Rückgang gibt es eine Reihe plausibler Erklärungen, die Entwicklung der Kredit- und Kapitalmarktzinsen nimmt diesbezüglich aber eine zentrale Rolle ein. Immobilienwerte sind aufgrund ihrer Langlebigkeit sehr zinsreagibel. Deshalb profitierte der Büroinvestmentmarkt nach der Finanzmarktkrise in besonderer Weise von fallenden bzw. von dem bis Ende 2021 anhaltenden Niedrigzinsumfeld. Niedrige Zinsen führen dazu, dass die für die weitere Zukunft erwarteten Mieteinnahmen in erheblichem Umfang zum aktuellen Objektwert beitragen. Je niedriger die Zinsen sind und je mehr hierdurch der Diskontierungszinssatz reduziert wird, desto höher ist der Gegenwartswert der Immobilie.

Zugleich gehen mit niedrigen Kredit- und Kapitalmarktzinsen geringe Fremdmittelkosten und – alles andere gleich – hohe Renditedifferenzen einher. Seit dem zweiten Quartal 2022 sind die Büroinvestmentmärkte auf steigende Kredit- und Kapitalmarktzinsen sowie auf steigende Liegenschaftszinsen und Nettoanfangsrenditen eingestimmt. Das zeigen gleichermaßen der von vdpResearch ermittelte Index der Liegenschaftszinsen für Büroimmobilien und die Nettoanfangsrenditen für erstklassige Büroimmobilien von JLL, wobei die zyklische Dynamik der JLL-Größe wesentlich ausgeprägter ist.

Steigende Liegenschaftszinsen und Anfangsrenditen entsprechen unter sonst gleichen Bedingungen sinkenden Kapitalwerten. War der Anstieg von Liegenschaftszinsen und Anfangsrenditen im vergangenen Jahr zunächst gradueller Art, hat er zuletzt deutlich an Dynamik gewonnen. Entsprechend haben die Kapitalwerte, die hier über dem Quotienten aus Reinertrag und Liegenschaftszins (Anfangsrendite) berechnet werden, trotz anziehender Mieten zum Jahresende 2022 nachgegeben. Das gilt vor allem für erstklassige Objekte in den Top-7-Büromärkten, die durch JLL erfasst werden. Aber auch die sich auf Deutschland insgesamt beziehenden Daten von vdpResearch zeigen, dass die Marktteilnehmer auf den Büroinvestmentmärkten vor dem Hintergrund höherer Zinsen und einer nachlassenden Investmentnachfrage dabei sind, sich preislich neu auszurichten. Wie lange dieser Prozess anhalten wird, ist offen. Sicher ist, dass weiterer Abwärtsdruck auf die Kapitalwerte vorerst nur mit hohen Nettomieteinnahmen verhindert werden kann.

Erhebliche Unterschiede kennzeichnen weiterhin das Preisgeschehen auf den Immobilienmärkten in Deutschland. Auf der einen Seite sind stark steigende Preise für Wohnimmobilien festzustellen. Dem stehen auf der anderen Seite moderate Preisveränderungen auf den Märkten für Gewerbeimmobilien gegenüber, wobei sich hier je nach Objektart negative oder positive Entwicklungen weitgehend ausgleichen.

Zu diesem Ergebnis gelangt das jüngst von vdpResearch veröffentlichte Immobilienmarktmonitoring, das die regionale Entwicklung der Preise und Kapitalwerte für zentrale Immobilienarten abbildet. Grundlage des Monitorings ist die Marktschwankungsdatenbank (MSKDB).

Die MSKDB setzt sich zusammen aus der Transaktionsdatenbank (TADB) der vdpResearch und der Zentralen Immobiliendatenbank (ZIMDB) der Sparkassenfinanzgruppe. In Summe stehen die Kreditinstitute, die an einer der beiden Datenbanken beteiligt sind, für zwei Drittel des Immobilienfinanzierungen in Deutschland.

Die vorstehende Abbildung stellt die zentralen Ergebnisse der Messung dar. Zu sehen sind für die sechs Objektarten, die das Immobilienmarktmonitoring gegenwärtig erfasst, die Spannen der Preis- bzw. Kapitalwertveränderungen für das vergangene Jahr über alle 401 deutschen Stadt – und Landkreise. Wird nach Wohn- und Gewerbeobjektarten gegliedert, sticht Folgendes ins Auge:

• Die Preise und Kapitalwerte für Wohnimmobilien stiegen in allen Kreisen und über alle Objektarten an. Zum Teil fiel das Wachstum sehr stark In einzelnen Kreisen legten die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Mehrfamilienhäuser um mehr als 15 % zu. In Summe fiel das Preiswachstum im Jahr 2021 deutlich stärker aus als im Jahr zuvor.

• Die Preisentwicklung auf den Märkten für Gewerbeimmobilien war weit weniger einheitlich und aufwärts gerichtet die als auf den Märkten für Wohnimmobilien. Auf den Büromärkten wurden je nach Kreis Preisveränderungen zwischen +/- 5 % realisiert. Die Preise für Einzelhandelsimmobilien blieben im Jahr 2021 nahezu flächendeckend hinter den Preisen zurück, die im Jahr 2020 gezahlt worden waren. Demgegenüber legten die Preise für Lager-Logistik-Immobilien im vergangenen Jahr erneut deutlich zu; hier kam es in einzelnen Kreisen zu einem markanten Anstieg.

Wie oben erwähnt, bildet die Marktschwankungsdatenbank (MSKDB) die statistische Grundlage des Immobilienmarktmonitorings. Diese Objektdatenbank stellt einen Meilenstein in der Immobilienmarkt-beobachtung dar, weil sie die Daten der Transaktionsdatenbank (TADB) von vdpResearch mit den Daten der Zentralen Immobiliendatenbank (ZIMDB) der Sparkassenfinanzgruppe zusammenführt. In die TADB liefern zahlreiche Mitgliedsinstitute des Verbandes der Deutschen Pfandbriefbanken (vdp), rund 700 Mitgliedsinstitute des Bundesverbandes der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) und weitere Kreditinstitute ein. Die ZIMDB bündelt die entsprechenden Objektdaten der Sparkassen.

Die Auswertung der MSKDB erfolgt durch vdpResearch unter Verwendung der von ihr entwickelten statistischen Modelle zur Messung von Marktschwankungen in Zusammenarbeit mit dem DSV. Auf Basis dieser Modelle werden seit Jahren die granularen Marktschwankungsmessungen einer Vielzahl von Kreditinstituten jährlich zur Verfügung gestellt.

Die Veröffentlichungsreihe Marktaspekte geht in die nächste Runde. In kurzen und prägnanten Beiträgen beleuchten wir aktuelle sowie andere wesentliche Ereignisse des Immobilienmarktes. Heute widmen wir uns dem Thema „Bürobeschäftigungsquote“ und den hohen Unterschieden dieser zwischen Stadt und Land. Gleichzeitig gehen wir auf die Frage ein, ob die pandemiebedingte Abkehr von der Präsenzpflicht diese Verteilung verändern wird.

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Hohe Unterschiede zwischen Stadt und Land 

Seit vielen Jahrzehnten gewinnen in Deutschland Dienstleistungen in Relation zu Industriearbeit und Handwerk an Bedeutung. Im vergangenen Jahr arbeiteten rund 75 % aller Erwerbstätigen im tertiären Sektor. Das spiegelt die allmähliche strukturelle Veränderung der bundesdeutschen Wirtschaft seit den siebziger Jahren wider, als nur rund 45 % in diesem Sektor tätig waren. Von der strukturellen
Veränderung haben in besonderer Weise die Städte profitiert, die als regionale, nationale oder internationale Zentren fungieren. In diesen Städten materialisieren sich seit langer Zeit die geografischen Effekte der wachsenden Dienstleistungsintensität. Dabei sind sehr viele Dienstleistungen mit Büroarbeit verbunden.

Die Karte zur Bürobeschäftigungsquote 2020 macht deutlich, wie stark sich die Büroarbeit auf städtische Agglomerationen konzentriert. Die Grundlage der Karte bildet eine Auswertung der sozial-versicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort nach Berufsgruppen. Der Auswertung zufolge liegt die Bürobeschäftigungsquote in Städten wie Berlin, Frankfurt/Main und München bei über 60 %, während sie in den meisten ländlichen Kreisen um die 40 % beträgt.

Wird die pandemiebedingte Abkehr von der Präsenzpflicht diese Verteilung verändern?

Eher wenig. Das Homeoffice wird einerseits in begrenztem Umfang zu obsoleten Büroflächen führen. Hierfür sprechen die schwache Büroflächennachfrage seit dem zweiten Quartal 2020 und moderat steigende Büroflächenleerstände, die sich aber in Summe noch immer auf niedrigem Niveau bewegen. Andererseits ist nicht davon auszugehen, dass die Pandemie die räumliche Verteilung der Büroarbeitsplätze signifikant verschieben wird.

Schon in den sechziger Jahren wurde hinterfragt, ob die Zusammenballung von Wohn-, Arbeits- und Einkaufsstätten in Zukunft überhaupt noch notwendig sein müsse. Tatsächlich ist es anders gekommen. Die räumliche Konzentration hat sich trotz einer zunehmend besseren Informationstechnologie weiter erhöht. Dabei beinhaltet die moderne Technologie – einem phantastischen Verkehrssystem gleich – schon seit einiger Zeit das Potenzial, die räumliche Entfernung in mancherlei Hinsicht zu einem völlig belanglosen Thema werden zu lassen.

Ortsungebundenes Arbeiten wird mit ziemlicher Sicherheit bleiben und in den nächsten Jahren werden weiterhin viele Arbeitnehmer einen Teil der Woche an heimischen Schreibtischen sitzen. Gleichzeitig besteht aber darüber Einigkeit, dass Büroanwesenheit für Teambildung, Unternehmensidentifikation, die Integration neuer Mitarbeiter und kreative Zusammenarbeit von erheblichem Vorteil sind.

Zu den Implikationen der Corona-Krise könnte mithin gehören, dass flexible Büroflächen – sowohl intern als auch extern, zum Beispiel in Form von Coworking-Flächen – nennenswert an Bedeutung gewinnen werden. Diese Flächen dürften für viele Büroarbeiten eine Alternative zu dem klassischen Büro in Form von eigenem Schreibtisch, Desktop-PC und Zimmerpflanze darstellen, ohne dieses vollständig zu verdrängen.

Wir starten eine neue Veröffentlichungsreihe unter dem Titel Marktaspekte. In kurzen und prägnanten Beiträgen werden wir einmal im Monat aktuelle sowie andere wesentliche Ereignisse des Immobilienmarktes beleuchten. Die erste Publikation widmet sich dem Thema „Fahrzeiten zum Arbeitsort“ und wie sich diese durch das verstärkte Arbeiten im Homeoffice künftig ändern könnten.

Fahrzeiten zum Arbeitsort
5*45=3*75

Die Arbeitsmarktverflechtung zwischen Berlin und Brandenburg ist sehr eng. Mehr als 300.000  sozialversicherungspflichtig Beschäftigte pendelten vor der Corona-Krise täglich über die  gemeinsame Landesgrenze. In vier Fünftel der Fälle wurde zwischen Berlin und dem unmittelbaren Berliner Umland gependelt. Nur jeder fünfte Pendler nahm längere Fahrtwege zwischen Wohnort und Arbeitsort auf sich.

Diese Daten bestätigen grundsätzlich die Erhebungen und Analysen des US-amerikanischen Historikers Kenneth Jackson.
Danach liegt in allen Kulturen der angestrebte Arbeitsweg seit Jahrhunderten bei etwa 45 Minuten oder weniger, egal ob zu Fuß oder zu Pferd, mit der Bahn oder dem Auto. Im frühen neunzehnten Jahrhundert legte selbst in den größten Städten nur einer von 50 Einwohnern einen Arbeitsweg von mehr als einer Meile zurück. Anders ausgedrückt: Wie wenig dicht besiedelt und preiswert das Umland der Ballungsgebiete auch sein mag, der 45-Minuten-Ring hat einen starken Einfluss auf die Nachfrage nach unbebauten und bebauten Grundstücken.

Die Erweiterung des Rings durch Homeoffice

Wird dieser Ring durch das Homeoffice erweitert, weil nicht täglich Arbeitsplatzfahrten anfallen, kann sich das dicht besiedelte Umland weiter ausdehnen. Die verfügbare Fahrzeit pro Arbeitstag erhöht sich, wenn der Weg beispielsweise nur noch vier oder drei Mal pro Woche zurückgelegt werden muss. Statt 45 Minuten stehen bei gleicher wöchentlicher Fahrzeit nun 56 oder 75 Minuten Fahrzeit je einzelner Arbeitsplatzfahrt zur Verfügung.

Wie in der Kartengrafik dargestellt, sind Orte wie Potsdam oder Königs Wusterhausen im Berliner Speckgürtel innerhalb von 45 Minuten Fahrzeit mit dem PKW von Berlin Mitte aus erreichbar. Müsste die Arbeitsstätte seltener aufgesucht werden, würde sich der erreichbare Radius entsprechend der vorstehenden Kalkulation vergrößern. Städte wie Rheinsberg, Rathenow oder Frankfurt/Oder würden als mögliche Wohnorte an Bedeutung für Pendler gewinnen und böten eine kostengünstigere Wohnalternative zum teuren Berliner Wohnungsmarkt.

Die nicht selten vorhandene latente Neigung zum eigenen Haus im Grünen könnte wieder stärker in Erscheinung treten und das Bild mancher gut erreichbaren Gemeinde verändern.

Im vergangenen Jahr waren Gesellschaft und Wirtschaft extrem herausgefordert. Soziales Miteinander und wirtschaftliche Interaktion wurden durch die Pandemie in ungeahnter Weise beeinträchtigt. Noch sind die Konsequenzen dieser massiven Störung nicht abschließend geklärt.

Sicher ist aber, dass der Immobilienmarkt allen anfänglichen Unkenrufen zum Trotz vergleichsweise gut durch das Jahr gekommen ist. Dies besagt das jüngst von vdpResearch veröffentlichte Immobilienmarktmonitoring, dass die regionale Entwicklung der Preise und Kapitalwerte für zentrale Immobilienarten abbildet. Für dieses Monitoring konnte erstmals auf die Marktschwankungsdatenbank (MSKDB) zurückgegriffen werden.

Die MSKDB setzt sich zusammen aus der Transaktionsdatenbank (TADB) der vdpResearch und der Zentralen Immobiliendatenbank (ZIMDB) der Sparkassenfinanzgruppe. In Summe stehen die Kreditinstitute, die an einer der beiden Datenbanken beteiligt sind, für etwa zwei Drittel des Immobilienfinanzierungsgeschäfts in Deutschland.

Die nachstehende Abbildung gibt einige wichtige Ergebnisse der Messung wieder. Zu sehen sind für die sechs Objektarten, die das Immobilienmarktmonitoring gegenwärtig erfasst, die Spannen der Preis- bzw. Kapitalwertveränderungen für das vergangene Jahr über alle Kreise. Wird nach Wohn- und Gewerbeobjektarten gegliedert, sticht folgendes ins Auge:

• Die Preise und Kapitalwerte für Wohnimmobilien sind in allen Kreisen und über alle Objektarten gestiegen. Zum Teil ist das Wachstum sehr stark ausgefallen. In einzelnen Kreisen erhöhten sich die Preise für Eigenheime und Mehrfamilienhäuser um mehr als 10 %. Mit anderen Worten: Wohnimmobilien erwiesen sich im letzten Jahr als sehr resistent gegenüber den Folgen der Pandemie.

• Im gewerblichen Bereich präsentierten sich Lager-Logistik-Objekte als Immobilien der Stunde. Von sehr wenigen Kreisen abgesehen kam es hier im vergangenen Jahr zu signifikanten Wertzuwächsen. Dem standen auf der anderen Seite der Skala Einzelhandelsimmobilien gegenüber. Diese mussten in vielen Märkten Wertverluste hinnehmen, die allerdings deutlich oberhalb der Grenze von minus 10 Prozent lagen. Auch die Werte von Büroimmobilien gaben in einigen Märkten nach. In Summe waren aber Büroimmobilien weit weniger von COVID-19 betroffen als Einzelhandelsimmobilien.

Wie oben erwähnt, bildet die Marktschwankungsdatenbank (MSKDB) die statistische Grundlage des Immobilienmarktmonitorings. Diese neu aufgebaute Objektdatenbank stellt einen Meilenstein in der Immobilienmarktbeobachtung dar, weil sie die Daten der Transaktionsdatenbank (TADB) von vdpResearch mit den Daten der Zentralen Immobiliendatenbank (ZIMDB) der Sparkassenfinanzgruppe zusammenführt. In die TADB liefern zahlreiche Mitgliedsinstitute des Verbandes der Deutschen Pfandbriefbanken (vdp), rund 700 Mitgliedsinstitute des Bundesverbandes der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) und einige weitere Kreditinstitute ein. Die ZIMDB bündelt die entsprechenden Objektdaten der Sparkassen.

Die Auswertung der MSKDB erfolgt durch vdpResearch unter Verwendung der von ihr entwickelten statistischen Modelle zur Messung von Marktschwankungen in Zusammenarbeit mit dem DSV. Auf Basis dieser Modelle werden seit Jahren die granularen Marktschwankungsmessungen einer Vielzahl von Kreditinstituten jährlich zur Verfügung gestellt.

Die pbb Deutsche Pfandbriefbank hat für das 1. Quartal 2020 ihren Büromarktindex pbbIX veröffentlicht, für dessen Inhalt die vdpResearch verantwortlich ist. Abgebildet wird dabei der zusammengefasste zyklische Verlauf der 7 größten deutschen Büromärkte und die Entwicklung dieser Märkte im Einzelnen.

Der pbbIX Immobilienindex für die 7 größten deutschen Büromärkte ist im 1. Quartal 2020 auf 0,50 Indexpunkte gesunken, nachdem er im Vorquartal noch leicht auf 0,83 Punkte gestiegen war. Die Büromarktkonjunktur fällt damit auf das niedrigste Niveau seit dem 4. Quartal 2012, bewegt sich aber noch im Wachstumsbereich.

Lesen Sie hier den gesamten Bericht:

In ihrer Ausgabe 8/2025 untersucht Finanztest den Wohnungsmarkt in 400 deutschen Städten und Landkreisen. Bei der Analyse greift Finanztest erneut auf die Daten der vdpResearch zurück.

Die Kauf­preise steigen wieder, die Mieten werden immer teurer und die Bauzinsen haben sich stabilisiert: Ist jetzt der richtige Zeit­punkt für den Kauf der eigenen vier Wände? Die diesjäh­rige Analyse der Immobilien­preise deutet darauf hin, dass derzeit mancher­orts die Gelegenheit für einen Immobilienkauf tatsäch­lich günstig ist.

Lesen Sie hier mehr.

Ein- und Zweifamilienhäuser:	7,0 %
Eigentumswohnungen:	5,9 %
Mehrfamilienhäuser:	6,2 %
Büroimmobilien:	9,6 %
Handelsimmobilien:	-0,2 %
Lager-Logistik-Immobilien:	3,7 %

Danach sind über das ganze Land betrachtet die Preise für Büroimmobilien am stärksten gestiegen, gefolgt von Ein- und Zweifamilienhäusern. Am unteren Rande rangieren Handelsimmobilien, die als einzige Objektart bundesweit leicht nachgaben. Über diese objektartspezifischen Unterschiede hinaus sind erhebliche regionale Differenzen festzustellen. Als Beispiel dient die folgende Karte.

Dort ist auf Kreisebene für 2019 die prozentuale Veränderung der Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser ausgewiesen.

Dabei sind die in der Karte zum Ausdruck kommenden Wachstumsunterschiede vor allem soziodemografischen Einflüssen geschuldet, was an der nachstehenden Abbildung abzulesen ist.

Die Abbildung stellt die Verteilung der Preisänderungsraten der 401 Stadt- und Landkreise für Ein- und Zweifamilienhäuser aufgeteilt nach den unterschiedlichen Schrumpfungs- und Wachstumsregionen (1) anhand von Intervallen dar. Diese stellen die Spannweite, gemessen als Differenz zwischen der höchsten und niedrigsten Wachstumsrate in der jeweiligen Region dar. Die durchschnittliche Wachstumsrate ist als blauer Punkt eingezeichnet. Die grauen Punkte stellen die Wachstumsraten der Stadt- und Landkreise dar, welche in diese Kategorie fallen.

(1) Die Einteilung der einzelnen Stadt- und Landkreise in Wachstumsregionen erfolgtdurch das Bundesamt für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Es zeigt sich, dass die Preisentwicklung mit durchschnittlich 2,8% in überdurchschnittlich schrumpfenden Regionen deutlich schwächer ausfällt, als z.B. in Regionen die keine eindeutige Entwicklungstendenz aufzeigen. Hier sind die Preise durchschnittlich um 5,3% gestiegen. Am höchsten ist die Preisänderung mit durchschnittlich 5,8% in Regionen die überdurchschnittlich wachsend sind. Mittlerweile ermittelt die vdpResearch zum zehnten Mal die regionale Immobilienpreisentwicklung. Die Ergebnisse werden von mehr als 90 % der in Deutschland tätigen Kreditinstitute zur Überwachung ihrer Immobilienwerte nach Artikel 208 (3) der Capital Requirement Regulation (CRR) verwendet. Danach müssen die Werte von Gewerbeimmobilien mindestens einmal im Jahr und die von Wohnimmobilien alle drei Jahre überwacht werden, wenn sie als Kreditsicherheit fungieren.

Die pbb Deutsche Pfandbriefbank hat für das 4. Quartal 2019 ihren Büromarktindex pbbIX veröffentlicht, für dessen Inhalt die vdpResearch verantwortlich ist. Abgebildet wird dabei der zusammengefasste zyklische Verlauf der 7 größten deutschen Büromärkte und die Entwicklung dieser Märkte im Einzelnen.

Das Wachstumstempo der sieben größten deutschen Büromärkte hat sich im 4. Quartal 2019 leicht erhöht. Der pbbIX Immobilienindex stieg von 0,67 auf 0,83 Indexpunkte, nachdem er über mehrere Quartale leicht rückläufig war.

 

Die pbb Deutsche Pfandbriefbank hat für das 3. Quartal 2019 ihren Büromarktindex pbbIX veröffentlicht, für dessen Inhalt die vdpResearch verantwortlich ist. Abgebildet wird dabei der zusammengefasste zyklische Verlauf der 7 größten deutschen Büromärkte und die Entwicklung dieser Märkte im Einzelnen. Die Büromarktkonjunktur in Deutschland zeigt sich im laufenden Jahr schwächer als im Vorjahr. Nichtsdestotrotz bewegt sich der deutsche Büro-immobilienmarkt weiter deutlich im expansiven Bereich, das Wachstumstempo verlangsamt sich jedoch.

Die pbb Deutsche Pfandbriefbank hat für das 2. Quartal 2019 ihren Büromarktindex pbbIX veröffentlicht, für dessen Inhalt die vdpResearch verantwortlich ist. Abgebildet wird dabei der zusammengefasste zyklische Verlauf der 7 größten deutschen Büromärkte und die Entwicklung dieser Märkte im Einzelnen. Als Ergebnis kann festgehalten werden: Deutsche Büromarktkonjunktur verläuft im 2. Quartal 2019 erneut schwächer – aber weiter aufwärtsgerichtet.