Welches Viertel ist begehrt? Wie entwickeln sich die Preise? Für die Handelsblatt-Serie „Trendviertel“ haben wir bereits zum 15. Mal wir Daten zu den Wohnungsmärkten deutscher Metropolen geliefert – neben den TOP 7 zu weiteren 6 Städten. Außerdem haben unsere Analysten Andreas Kunert, Saskia Kalweit und Michael Fenderl die Ergebnisse kommentiert.

Basis unserer Daten ist die in Deutschland einzigartige Transaktionsdatenbank, in die mehr als 700 Kreditinstitute vierteljährlich Transaktionsdaten aus ihrem Immobilienfinanzierungs-Geschäft einliefern. Exklusiv für das Handelsblatt haben wir die Daten für jeden Postleitzahlbereich in den ausgewählten Städten ausgewertet.

Nun ist sind die „Trendviertel“ mit allen Artikeln als Sonderdruck erschienen. Wir freuen uns, dass wir ihn Ihnen hier exklusiv zur Verfügung stellen können.

Welches Viertel ist begehrt? Wie entwickeln sich die Preise? Heute startet die Handelsblatt-Serie „Trendviertel“. Bereits zum 15. Mal haben wir Daten zu den Wohnungsmärkten deutscher Metropolen geliefert. Heute geht’s los mit Berlin, Hamburg und München. Außerdem haben unsere Analysten Andreas Kunert, Saskia Kalweit und Michael Fenderl die Ergebnisse kommentiert.

 

Insgesamt 13 Städte haben wir analysiert – außer den TOP 7 sind auch Städte wie Freiburg und Karlsruhe darunter. Zum Start der Trendviertel-Serie haben wir per Vogelperspektive mal einen kurzen Blick auf die ausgewerteten Städte geworfen.

 

Auffällig ist, dass …

 

… nach zehn Jahren von teilweise kräftigen Einwohneranstiegen, vor allem aufgrund von Zuzügen, der Zuwachs nun deutlich geringer ausfällt. In Essen, Stuttgart, Karlsruhe und Ingolstadt war sogar ein Rückgang zu verzeichnen.

… fast überall zu wenig neue Wohnungen auf den Markt kamen, um den Bedarf zu decken. Immerhin steigen an einigen Orten nach einer Delle, die häufig bis 2024 angehalten hat, wieder die Baugenehmigungszahlen – zumindest für die Zukunft stimmt das vorsichtig optimistisch.

… die Preise für Eigentumswohnungen in allen betrachteten Städten wieder ansteigen, nachdem der Zinsschock 2022/23 für eine Seitwärtsbewegung oder sogar Rückgang gesorgt hatte.

 

Basis unserer Daten ist die in Deutschland einzigartige Transaktionsdatenbank, in die mehr als 700 Kreditinstitute vierteljährlich Transaktionsdaten aus ihrem Immobilienfinanzierungs-Geschäft einliefern. Exklusiv für das Handelsblatt haben wir die Daten für jeden Postleitzahlbereich in den ausgewählten Städten ausgewertet.

 

Mit 75.000 Bewertungsobjekten zum Start geht nach mehrjähriger Entwicklungsarbeit vdpBELLA+ am 1. Juli online.

Andreas Kunert, Leiter Immobilienmarktforschung: “Gemeinsam mit den an der Datenbank teilnehmenden vdp-Mitgliedsinstituten haben wir in den vergangenen Jahren eine in ihrer Art einzigartige Anwendung aufgebaut, die die Analyse und Bewertung für sämtliche Arten von Gewerbeimmobilien in Deutschland auf eine fundierte und breite Datenbasis stellt.”

Mit vdpBELLA+ stehen künftig strukturierte Informationen für Gewerbeimmobilien in allen Regionen Deutschlands zur Verfügung. Alle Banken, die ihre Daten zur Verfügung stellen, können vdpBella+ nutzen. Die Anwendung unterstützt insbesondere bei Markt- und Beleihungswertermittlungen, Portfoliobewertungen, Wertindikationen im Rahmen von Akquisitionen, Monitoring, Immobilienvergleichen, Marktresearch und Risikoanalysen.

Die Nutzer geben die gewünschten Adressen ein und können nun individuelle geografische und inhaltliche Filter setzen. Die Ergebnisse für den gewählten Bereich werden in einem kompakten Report aufbereitet. Dieser weist bspw. Miete, Vervielfältiger, Liegenschaftszins und Leerstand aus und kann als Argumentationshilfe in Bewertungs- und Prüfprozessen dienen.

Die Grundlage bilden Transaktionsdaten und Objektinformationen aus dem Kreditgeschäft der teilnehmenden Institute. Diese werden durch weitere aktuelle Marktdaten der vdpResearch ergänzt.

Theda Lemke-Peuna, Analystin Immobilienmarkt: “Wir freuen uns sehr, dass vdpBELLA+ nun online geht. Unser besonderer Dank gilt den teilnehmenden vdp-Mitgliedern, die die Entwicklung durch ihre fachliche Expertise, ihre Anforderungen aus der Praxis und ihre aktive Mitarbeit wesentlich geprägt haben. Diese Zusammenarbeit hat zu einer Lösung geführt, die konkrete Bewertungs- und Analyseprozesse in den Häusern unterstützt.”

Saskia Kalweit, Analystin Immobilienmarkt: “Mit dem Start ist die Entwicklung nicht abgeschlossen. vdpBELLA+ wird fortlaufend verbessert, zugleich erweitern wir das Anwendungsspektrum der zugrunde liegenden Datenbank. Die darin enthaltenen Daten bieten den teilnehmenden Häusern enormes Potenzial, diese perspektivisch auch für weitere Fragestellungen und Zwecke zu nutzen.”

Weitere Infos: vdpBELLA+ – vdpResearch

Zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien bestehen jedoch deutliche Unterschiede. Das zeigen die Ergebnisse unseres Monitorings, das Nutzern nun bereitsteht.

                                                               

Monitoring-Zahlen für 2025 verfügbar – Preise steigen in allen Objektarten leicht

Die Preise stiegen in allen Objektarten, allerdings mit deutlichen Unterschieden zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Das zeigen die Ergebnisse des Monitorings der vdpResearch, die wir kürzlich für registrierte Nutzer unter www.immobilienmarktmonitoring.de bereitgestellt haben.

Das Monitoring überwacht seit 2007 die Entwicklung der Preise auf den Immobilienmärkten in Deutschland. Grundlage bildet die Marktschwankungsdatenbank, die sich aus der Transaktionsdatenbank der vdpResearch sowie der Zentralen Immobilienmarktdatenbank der Sparkassenfinanzgruppe (ZIMDB) speist. Je nach Objektart sind zwischen 60 und 70 % aller Immobilientransaktionen in Deutschland erfasst; über 90 % der in Deutschland ansässigen Kreditinstitute nutzen das Monitoring. Für acht Objektarten erfasst vdpResearch auf der Ebene von PLZ-Bereichen einmal im Jahr die Preisveränderungen. Dadurch kann festgestellt werden, ob die Immobilien im Sicherheitenportfolio der Kreditinstitute einer Überprüfung und ggf. Neubewertung bedürfen.

Am stärksten fiel der Anstieg bei Mehrfamilienhäusern aus, deren Kapitalwerte um 4,6 % zunahmen. Auch Eigentumswohnungen (+2,5 %) sowie Ein- und Zweifamilienhäuser (+2,2 %) verzeichneten wieder Preiszuwächse. Im gewerblichen Bereich war die Erholung schwächer ausgeprägt. Büroimmobilien (+1,2 %), Einzelhandelsimmobilien (+1,5 %) sowie Produktions-, Lager- und Logistikimmobilien (+1,3 %) verzeichneten gegenüber 2024 nur moderate Wertzuwächse.

Die Auswertungen vermitteln ein regional differenziertes und aktuelles Bild objektartspezifischer Preisschwankungen auf den Immobilienmärkten in Deutschland und können als repräsentativ für das regionale und bundesweite Marktpreisgeschehen angesehen werden. Weitere Infos zum Monitoring

Pressemitteilung anlässlich der neuen Zahlen des vdp-Immobilienpreisindex sowie des Launchs des Gewerbeimmobilienpreisindex von vdpResearch und Deutsche Bundesbank.                                                                 

Pressemitteilung

Immobilienpreise steigen zu Beginn des Jahres 2026

• Zunahme um 2,2 % – Auswirkungen des Iran-Kriegs noch nicht spürbar
• Neue gemeinsame Immobilienpreisindizes von Deutscher Bundesbank und vdpResearch finden ab sofort Berücksichtigung im vdp-Index

Im ersten Quartal 2026 legten die Immobilienpreise in Deutschland um 2,2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu. Dies zeigt der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Wie in den vorherigen Quartalen verzeichneten Wohnimmobilien mit 2,3 % einen etwas stärkeren Preisanstieg als Büro- und Einzelhandelsimmobilien mit 1,9 % bzw. 1,5 %.

Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp, ordnete die aktuellen Entwicklungen wie folgt ein: „Die Immobilienpreise in Deutschland sind erneut mit moderatem Rückenwind in das Jahr 2026 gestartet, sie haben damit den Aufwärtstrend des Vorjahres untermauert.“ Es bleibe jedoch abzuwarten, ob sich die derzeit zu beobachtende Entwicklung im weiteren Verlauf des Jahres so
fortsetzen werde. Offen sei insbesondere, wie sich der Iran-Krieg auf den Immobilienmarkt auswirke. In den Zahlen des 1. Quartals finde er noch wenig Niederschlag.

Angepasste Index-Methodik
Die Ermittlung der vdp-Index-Entwicklung erfolgte erstmals teilweise auf Basis einer angepassten Methodik, die seit 2020 von der Deutschen Bundesbank gemeinsam mit der vdp-Tochter vdpResearch entwickelt worden ist. Beide Organisationen veröffentlichen heute parallel neue, umfassende Indizes zu Gewerbeimmobilienpreisen in Deutschland. Diese neuen Indizes basieren auf der
für regulatorische Zwecke bereits existierenden Marktschwankungsdatenbank und greift auf die umfassende Transaktionsdatenbank der vdpResearch, in die Quartal für Quartal echte Verkaufsfälle von mehr als 700 Banken einfließen, sowie auf die Zentrale Immobilienmarktdatenbank der Sparkassen-Finanzgruppe zurück.

Für die neuen Gewerbeimmobilienpreisindizes der Bundesbank werden die Preisentwicklungen für Mehrfamilienhäuser, Büro- und Einzelhandelsimmobilien für verschiedene regionale Abgrenzungen berechnet und zu einem Deutschland-Index aggregiert – dieser weist für das erste Quartal 2026 einen Anstieg um 2,1 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum aus. Für Mehrfamilienhäuser wird zusätzlich noch ein separater Preisindex für die Top 7-Städte ermittelt. Startzeitpunkt ist rückblickend das erste Quartal 2013.

„Wir freuen uns, dass nach vielen Jahren der Zusammenarbeit mit der Deutschen Bundesbank nun ein neuer Gewerbeimmobilienpreisindex entstanden ist. Dieser Index bildet Schwankungen gerade in den volatileren Gewerbemärkten schnell und präzise ab“, erklärte Reiner Lux, Geschäftsführer der vdpResearch.

Wohnimmobilien: Selbst genutztes Wohneigentum verteuert sich um 2,5 %
Der Anstieg der Wohnimmobilienpreise im ersten Quartal dieses Jahres in Höhe von 2,3 % resultierte vor allem aus der Entwicklung bei selbst genutztem Wohneigentum: Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen legten insgesamt um 2,5 % zu. Mehrfamilienhäuser verteuerten sich von Januar bis März dieses Jahres um 2,2 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und damit schwächer als in den Vorquartalen.
Gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, nahmen die Renditen im Mietwohnungsbau auf Jahressicht um 0,8 % zu, was darauf zurückzuführen ist, dass der Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern geringer ausfiel als das Plus der Neuvertragsmieten, die sich vom Auftaktquartal 2025 zum ersten Quartal 2026 um 3,0 % erhöhten.

„Auch wenn die Dynamik des Mietanstiegs aktuell etwas nachgelassen hat, bleibt die Situation auf dem Wohnungsmarkt sehr angespannt. Die nach wie vor bestehende Knappheit an Wohnraum lässt Preise und Mieten vor allem in den Metropolen weiter steigen“, so Tolckmitt. Er appellierte an die Politik, die regulatorischen Reformen zur Wohnungsmarkt-Belebung konsequent umzusetzen.
Das sei deutlich zielführender und schneller realisierbar als die Überlegungen zur Schaffung einer neuen Bundeswohnungsbaugesellschaft. Zumal das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ und die in der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) zusammengeschlossenen Verbände wie der vdp entsprechende Vorschläge längst vorgelegt hätten. Als Beispiel im Finanzierungsbereich nannte er die im Koalitionsvertrag verankerten staatlichen Bürgschaften für Kredite zur Wohnraumschaffung in großem Stil.

Wohnen Top 7*: Mieten steigen geringer als im Bundesdurchschnitt
In den Top 7-Städten belief sich das Preiswachstum bei Wohnimmobilien auf durchschnittlich 3,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Unter den sieben Metropolen verteuerten sich Wohnobjekte am stärksten in Hamburg (+4,9 %). Etwas geringer fielen die Wachstumsraten in Düsseldorf (+4,1 %), Frankfurt am Main und Köln (jeweils +4,0 %) und München (+3,5 %) aus. Dahinter folgten Berlin (+2,9 %) und Stuttgart (+1,7 %). Bei den Neuvertragsmieten verzeichneten die Top 7-Städte mit durchschnittlich 2,4 % eine geringere Zuwachsrate als Gesamtdeutschland (+3,0 %). Dabei reichte die Spanne von +3,9 % (Hamburg) bis zu +1,3 % (Berlin). Somit legten die Neuvertragsmieten in der Hauptstadt erneut – wie in den vorherigen Quartalen – unterdurchschnittlich zu. Gemessen am vdp-Liegenschaftszinsenindex, gaben die Renditen in den Ballungsräumen um 1,3 % nach – verglichen mit dem Vorjahresquartal.

Büros mit stärkeren Preisanstiegen als Handelsobjekte
Im ersten Quartal dieses Jahres legten auch die Preise der von Banken finanzierten Büro- und Einzelhandelsimmobilien im Jahresvergleich zu. Bei Büroobjekten belief sich der Preisanstieg gegenüber dem ersten Quartal 2025 auf 1,9 %. Etwas geringer – um 1,5 % – erhöhten sich die Preise für Einzelhandelsimmobilien. Auch die Neuvertragsmieten wiesen bei finanzierten Büroobjekten mit 2,8 % einen höheren Zuwachs auf als bei finanzierten Handelsimmobilien mit 1,5 % – jeweils verglichen mit dem Vorjahreszeitraum. Im Ergebnis stiegen die Renditen von Büros, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, um 0,8 % im Vorjahresvergleich, während die Renditen von Einzelhandelsimmobilien im Berichtsquartal stagnierten (0,0 %), da Preis- und Mietanstieg parallel verliefen.

 

Hinweis: Sämtliche Indexdaten zu den einzelnen vdp-Immobilienpreisindizes sind inkl. Rohdaten sowohl auf www.pfandbrief.de/vdp-immobilienpreisindex/ als auch auf www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/ verfügbar.

*Die hier im Abschnitt „Top 7“ genannten Veränderungsraten wurden auf Basis der bisherigen vdp-Index-Methodik berechnet. Sie unterscheiden sich damit temporär von den Werten, die der Top 7-Index der Deutschen Bundesbank ausweist.

Mehr Effizienz, Klarheit und Struktur durch künstliche Intelligenz

Die Digitalisierung verändert die Immobilien- und Bewertungsbranche nachhaltig. Mit den neuen KI-basierten Microservices bieten wir ab sofort praxisnahe Lösungen, die Prozesse beschleunigen, Informationen verdichten und für mehr Transparenz sorgen – zuverlässig, klar strukturiert und direkt einsetzbar.

Unsere Services wurden speziell für Gutachter/innen, Banken und Expert/innen entwickelt, die täglich mit Immobilienbewertungen, Standortanalysen und Dokumentenauswertungen arbeiten.

Die vier neuen Microservices im Überblick

Lagebewertung

Mit nur einer Adresseingabe erhalten Sie:

• relevante Umfeldfaktoren automatisch verdichtet und in verständlicher Form dargestellt.
• Stärken sowie potenzielle Einschränkungen werden benannt.

Ergebnis: eine klare Einordnung der Standortqualität, die sich direkt in das Gutachten übernehmen lässt.

Objektbeschreibung

Auf Basis vorhandener Bilder und Grundrisse erstellt die KI eine strukturierte Kurzbeschreibung des Objekts:

• Nutzung, Bauweise, Flächen und wesentliche Ausstattungsmerkmale werden erkannt.
• besondere Eigenschaften, Chancen oder Einschränkungen werden hervorgehoben.

Ergebnis: eine kompakte, konsistente Objektbeschreibung, die Zeit spart und Fehler reduziert.

Grundbuchauszug

Der Microservice für Grundbuchauszüge bietet eine präzise Textextraktion:

• relevante Angaben werden automatisch erkannt, strukturiert und praxisnah aufbereitet.
• über die Dokumentenvorschau lassen sich Inhalte jederzeit mit dem Original vergleichen.

Ergebnis: ein zuverlässiger Überblick, der sofort weiterverarbeitet werden kann.

Energieausweis

Auch Energieausweise können nun deutlich schneller und effizienter ausgewertet werden:

• Kerndaten wie Ausweistyp, Gültigkeit, Energieträger oder Effizienzklasse werden automatisch extrahiert.
• fehlende Angaben werden transparent kenntlich gemacht.

Ergebnis: eine übersichtliche Zusammenfassung zentraler Kennzahlen, ideal für Gutachten und Systeme.

Preis- und Nutzungsmodell: Transparent & Fair

Unsere Microservices sind so flexibel wie Ihre Anforderungen. Sie zahlen nur das, was Sie auch wirklich nutzen.

Damit profitieren Sie von voller Kostentransparenz und behalten dennoch Planungssicherheit.

Ihr Mehrwert mit den vdpResearch Microservices

• Effizienz: weniger manueller Aufwand, mehr Zeit für die fachliche Analyse
• Transparenz: strukturierte Ergebnisse mit Nachvollziehbarkeit durch Dokumentenvorschau
• Praxisnähe: klare, kurze und verständliche Darstellungen, sofort nutzbar in Berichten
• Innovation: modernste KI-Technologie, entwickelt speziell für die Immobilienbewertung

Jetzt informieren

Erleben Sie, wie unsere neuen KI-Microservices Ihre Arbeit einfacher machen – schnell, klar und praxisnah.

Buchen Sie jetzt per E-Mail (kontakt@vdpresearch.de) Ihre persönliche kostenfreie Testphase von 4 Wochen und erfahren Sie, wie KI Ihre Bewertungspraxis unterstützt. Nach Unterzeichnung der Vereinbarung zur Testphase erhalten Sie alle weiteren Informationen zur Selbstregistrierung.

Der Sonderdruck zur Trendviertel-Serie 2025 – „Wo sich Kaufen wieder lohnt“ jetzt verfügbar.

Der vdpResearch Sonderdruck zur Trendviertel-Serie 2025 – „Wo sich Kaufen wieder lohnt“ steht ab sofort kostenfrei als PDF zur Verfügung – inklusive aller Teile der Trendviertel-Serie des Handelsblatts.

In enger Zusammenarbeit mit dem Handelsblatt analysiert vdpResearch die Entwicklung ausgewählter deutscher Immobilienmärkte. Betrachtet wurden die Städte Berlin, Leipzig, Hamburg, Köln, Karlsruhe, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Dresden, Nürnberg/Erlangen, Stuttgart, Dortmund, München und Lübeck.

Den vollständigen Sonderdruck stellen wir Ihnen hier gern zur Verfügung:

Gemäß CSRD müssen Unternehmen, die bereits ab 2025 berichtspflichtig sind, in den Geschäftsberichten 2026 erstmals nach den ESRS-Standards auch über Biodiversitätsabhängigkeiten, -auswirkungen und -risiken berichten.

Immobiliengesellschaften und Finanzinstitute müssen daher Biodiversitätsanalysen vorlegen, um regulatorische Konformität sicherzustellen. Ferner müssen Finanzinstitute ab den Berichtsjahren 2025/2026 offenlegen, wie hoch der Anteil ihrer Aktivitäten ist, der taxonomiekonform ist. Die EU-Taxonomie schreibt vor, dass Immobilienfinanzierungen nur dann als nachhaltig klassifiziert werden können, wenn Bauprojekte das Prinzip des „Do No Significant Harm“ einhalten. Schutz der Biodiversität ist eins der sechs Ziele, welches bei Nichtbetrachtung zum Ausschluss der Taxonomiekonformität führt. Die EU-Aufsichtsbehörden verpflichten Banken also zunehmend, Biodiversitätsrisiken in die Kreditvergabe einzubeziehen.

VIDA ist Partner der vdpResearch und ein führender, internationaler Anbieter von Daten zu Biodiversität, Klimarisiken und Naturgefahren und wurde bereits in einigen Webinaren vorgestellt. Die VIDA-Daten können über die VIDA Webseite der vdpResearch bezogen werden. Zusätzlich bietet VIDA eine kartenbasierte Software an, in denen der Biodiversitätsstatus, sowie die Risiken aufgrund von Naturgefahren und Klimawandel an Einzelstandorte oder Portfolien dargestellt werden.

vdpResearch und VIDA vereinfachen die Bewertung von Biodiversitätsrisiken und bieten Ihnen bis zum 30. September einmalig die Analyse Ihrer Portfolios mit bis zu 20.000 Standorten für pauschal 5.000 Euro (zzgl. USt.) an. Sie erhalten eine Auswertung zu 9 zentralen Indikatoren (u. a. Schutzgebiete, Biodiversität, Landnutzung, Wasser- und Luftqualität) sowie Zugang zur VIDA-Software für vertiefte Analysen Ihrer Standorte.

Interesse geweckt? Dann melden Sie sich noch heute bei Meike Plötner (ploetner@vdpresearch.de).

Wir freuen uns über die vertrauensvolle und äußerst konstruktive Zusammenarbeit mit den Gutachterausschüssen in Baden-Württemberg.

Im Rahmen dieser Kooperation stellen wir aktuelle Marktdaten zu Mieten und Kaufpreisen im Immobilienbereich aus realen Geschäftsabschlüssen unseres Arbeitsgebietes zur Verfügung und erhalten im Gegenzug anonymisierte Bodenrichtwerte auf der Basis der Bodenrichtwertkarten in Boris-BW.

Diese wechselseitige Datenpartnerschaft stärkt die Markttransparenz auf beiden Seiten und verbessert die analytische Grundlage sowohl für die Arbeit der Gutachterausschüsse als auch für unsere eigenen Marktanalysen nachhaltig.

Die Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg leisten damit einen wertvollen Beitrag zur fundierten Bewertung der Entwicklungen am deutschen Immobilienmarkt – engagiert, präzise und beispielhaft in ihrer Offenheit für partnerschaftlichen Austausch.

Wir danken dem Gemeinsamen Gutachterausschuss für den Landkreis Waldshut WEST für den Anstoß und die Mithilfe bei der Umsetzung.

Heute ist es soweit: der 1. Teil der Handelsblatt Serie „Trendviertel 2025“ erscheint. Beleuchtet werden zunächst Berlin, Hamburg und Leipzig.

Bei den Recherchen wurde das Handelsblatt zum 14. Mal in Folge von vdpResearch unterstützt. Handelsblatt hat sich für eine langfristige Zusammenarbeit mit vdpResearch entschieden, da die ermittelten Preise auf tatsächlichen Transaktionsdaten und nicht auf Angebotspreisen basieren.

Finden Sie hier den 1. Teil der Trendviertel-Reihe:

 

Trendviertel 2025