In ihrer Ausgabe 8/2024 untersucht Finanztest den Wohnungsmarkt in 400 deutschen Städten und Landkreisen. Bei der Analyse greift Finanztest erneut auf die Daten der vdpResearch zurück.

Ob in der Groß­stadt oder auf dem Land: Die Preise für Immobilien liegen aktuell deutlich nied­riger als in den letzten beiden Jahren. Eigentums­wohnungen wurden im ersten Quartal 2024 im Schnitt mit Preis­abschlägen von 4,9 Prozent im Vergleich ersten Quartal 2023 verkauft. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sanken im bundes­weiten Durch­schnitt um 3,9 Prozent. Nun gehen die Preise jedoch nicht mehr so stark zurück – und gegen Ende des Jahres könnten sie sogar wieder leicht steigen. Ob sich ein Kauf jetzt lohnt oder über­haupt finanziell möglich ist, hängt vor allem vom gewünschten Wohn­ort ab, denn die regionalen Preis­unterschiede sind enorm.

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Der pbbIX ging im 4. Quartal 2023 weiter zurück und fiel auf -1,96, den niedrigsten Wert seit dem 1. Quartal 2009.

Das Gesamtjahr 2023 war von einer schrumpfenden Wirtschaft geprägt, die Büroflächennachfrage ging vor dem Hintergrund der konjunkturellen Schwäche zurück und auf den Investmentmärkten brachen die Umsätze regelrecht ein. Dennoch sind im Rahmen der Zinspause erste Tendenzen einer Stabilisierung auf niedrigem Niveau zu erkennen. So stiegen im 4. Quartal die Flächenumsätze und Mittelzuflüsse gegenüber dem Vorquartal leicht an.

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Gesamtmarkt

Wie in den ersten drei Quartalen gaben die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt auch im Schlussquartal 2023 nach:

Der vdp Immobilienpreisindex nahm um 7,2 % im Vergleich zum vierten Quartal 2022 ab. Gegenüber dem dritten Quartal 2023 verringerte sich der Index um 2,2 %. Die Wohnimmobilienpreise wiesen eine ähnliche Abwärtsdynamik wie im dritten Quartal 2023 auf und gingen um 6,1 % im Jahresvergleich und um 1,6 % im Quartalsvergleich zurück. Dabei folgten die Preise sowohl für selbst genutztes Wohneigentum als auch für Mehrfamilienhäuser diesem Trend.

In den sieben größten Agglomerationen Deutschlands war die Preisentwicklung etwas weniger dynamisch als im gesamten Bundesgebiet.

Der vdp Wohnen Top-7 Index fiel im Vergleich zum vierten Quartal 2022 um 5,1 % und um 1,4 % im Vergleich zum Vorquartal. Der Rückgang war bei selbst genutztem Wohneigentum und bei Mehrfamilienhäusern ungefähr gleich stark ausgeprägt.

Stärker differenziert war die Dynamik zwischen den einzelnen Städten, wo die Veränderungsraten zwischen –4,4 % in Köln und –6,3 % in München (jeweils im Vergleich zum Vorjahresquartal) schwankten. Die Mieten stiegen kontinuierlich, im Vergleich zum vierten Quartal 2022 um durchschnittlich 5,4 %.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum:	-5,8 %
Mehrfamilienhäuser:	-6,3 %
Büroimmobilien:	-13,3 %
Einzelhandelsimmobilien:	-9,0 %

Der pbbIX ging im 3. Quartal 2023 erneut zurück und fiel auf -1,61, den niedrigsten Wert seit dem 2. Quartal 2009. Alle drei Teilsegmente wirkten in den Sommermonaten belastend auf den Index: Die Wirtschaftsleistung schrumpfte, die Büroflächennachfrage verharrte in konjunktureller Schwäche auf niedrigem Niveau und auf den Investmentmärkten herrschte eine ausgeprägte Flaute.

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Gesamtmarkt

Im dritten Quartal 2023 registrierte der deutsche Immobilienmarkt weiterhin Anzeichen einer Abkühlung mit einem Preisrückgang von 7,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2023 reduzierte sich der Index um 1,7 %. Diese Entwicklung ist Ausdruck einer nach wie vor bestehenden Unsicherheit über die wirtschaftlichen Aussichten.

Die Preise für Wohnimmobilien nahmen gegenüber dem dritten Quartal 2022 um 6,3 % und gegenüber dem direkten Vorquartal um 1,7 % ab. Dabei entwickelten sich die Preise von selbst genutztem Wohneigentum und von Mehrfamilienhäusern recht ähnlich.

Auch der Index für Wohnimmobilien in den Top-7 Städten zeigte im vergangenen Quartal eine anhaltend negative Entwicklung. Der Gesamtindex Wohnen sank im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,7 % (-1,3 % im Vergleich zum Vorquartal).
Damit fiel der Rückgang in den großen Agglomerationen etwas geringer aus als im Gesamtindex. Die einzelnen Veränderungsraten lagen auf Jahressicht zwischen -4,7 % (Berlin) und -9,1 % (Frankfurt am Main) sowie auf Quartalssicht zwischen -1,2 % (Berlin, Düsseldorf und Frankfurt am Main) und -1,9 % (Köln).

Wie im gesamten Bundesgebiet überstieg die Nachfrage auch auf den regionalen Mietmärkten das Angebot, abzulesen an steigenden Neuvertragsmieten in den Top 7-Städten. Im Vergleich zum Vorquartal erhöhte sich der dazugehörige Index um 1,4, im Vergleich zum Vorjahr um 5,9 %.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum:	-5,8 %
Mehrfamilienhäuser:	-6,8 %
Büroimmobilien:	-10,6 %
Einzelhandelsimmobilien:	-9,3%

Der pbbIX hat sich im 2. Quartal 2023 weiter verschlechtert und fiel auf -1,25, den niedrigsten Stand seit dem Jahresanfang 2021. Der Index liegt damit sehr deutlich unter der Nulllinie, welche die Grenze zwischen Wachstum und Schrumpfung bildet. Der erneute Rückgang geht sowohl auf die anhaltende Wirtschaftsschwäche als auch den abgekühlten Büroflächenmarkt und einen enttäuschenden Investmentmarkt zurück.

Wie im 1. Quartal fielen auch im 2. Quartal die Mittelzuflüsse auf dem Investmentmarkt sehr niedrig aus. Die Folge war ein
weiterer deutlicher Anstieg der Nettoanfangsrenditen, der trotz steigender Mieten auf den Flächenmärkten zu fallenden Kapitalwerten führte.

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Gesamtmarkt

Im zweiten Quartal 2023 verzeichnete der deutsche Immobilienmarkt einen Preisrückgang in Höhe von 6,4% gegenüber dem Vorjahresquartal. Im Vergleich zum direkten Vorquartal sank der Index um 1,1% und damit weniger stark als in den beiden Vorquartalen. Dies deutet daraufhin, dass sich die Lage in den nächsten Quartalen stabilisieren könnte. Allerdings bestehen weiterhin Unsicherheiten über die weitere konjunkturelle Entwicklung, die sich auf den Immobilienmarkt auswirken können.

Auf dem Wohnimmobilienmarkt gingen die Preise im Jahresvergleich um 5,4% und im Quartalsvergleich um 0,9% zurück. Die geringeren Auswirkungen im Vergleich zum gewerblichen Segment sind auf den anhaltend hohen Bedarf an Wohnraum zurückzuführen. Eine gleichzeitig einbrechende Neubautätigkeit führt in den Ballungszentren zu einer Ausweitung des Nachfrageüberhangs. Nichtsdestotrotz dämpften die Belastungen durch Inflation und Kreditkosten den Markt. Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern stiegen zwischen dem ersten und zweiten Quartal 2023 deutschlandweit um 0,9%.

Der vdp Top 7-Index der größten Agglomerationen in Deutschland wies im zweiten Quartal 2023 mit einem Preisrückgang von 5,0% im Jahresvergleich und 1,1% im Quartalsvergleich eine ähnliche Entwicklung auf wie der Gesamtindex. Die einzelnen Veränderungsraten lagen auf Jahressicht zwischen -3,6% (Berlin) und -9,1% (Frankfurt am Main) sowie auf Quartalssicht zwischen +0,1% (Düsseldorf) und -1,5% (Berlin und Hamburg). Der Anstieg der Neuvertragsmieten fiel in den Top 7-Städten auf Quartalssicht vergleichsweise gering aus – mit Werten zwischen +0,1% (Berlin und Düsseldorf) und +1,2% (Köln), was auf eine Beruhigung der Mietmärkte in den Metropolen hindeutet.

Auf dem Markt für Gewerbeimmobilien fielen die Preise im Jahres- und im Quartalsvergleich um 10,3% bzw. 2,0%. Die Zurückhaltung der Investoren wurde vor allem durch das veränderte Zinsumfeld, verschärfte Finanzierungsbedingungen und angepasste Renditeerwartungen auf dem Immobilienmarkt ausgelöst.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum:	-3,8 %
Mehrfamilienhäuser:	-6,9 %
Büroimmobilien:	-9,8 %
Einzelhandelsimmobilien:	-11,7 %

Heute ist es soweit: der 1. Teil der Handelsblatt Serie „Trendviertel 2023“ erscheint. Beleuchtet werden zunächst Hamburg, Berlin und München.

Bei den Recherchen wurde das Handelsblatt zum 12. Mal in Folge von vdpResearch unterstützt. Handelsblatt hat sich für eine langfristige Zusammenarbeit mit vdpResearch entschieden, da die ermittelten Preise auf tatsächlichen Transaktionsdaten und nicht auf Angebotspreisen basieren.

Finden Sie hier den 1. Teil der Trendviertel-Reihe:

 

Trendviertel 2023

 

Die deutsche Wirtschaft kommt gegenwärtig nicht von der Stelle. Das reale Bruttoinlandsprodukt blieb auch im 1. Quartal 2023 unverändert, nachdem es im 3. Quartal 2022 um 0,5 % zurückgegangen war.

Trotz einer vorsichtig optimistischen Prognose für den weiteren Jahresverlauf agieren Investoren derzeit sowohl auf dem Flächen- als auch auf dem Investmentmarkt vorsichtig. So fiel der pbbIX das zweite Quartal in Folge und liegt im 1. Quartal 2023 deutlich unterhalb der Nulllinie, die die Grenze zwischen Wachstum und Schrumpfung bildet.

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Gesamtmarkt

Im ersten Quartal 2023 büßte der vdp-Immobilienpreisindex 3,3% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein. Gegenüber dem direkten Vorquartal verringerten sich die Preise um 2,3%. Ein stärkeres Nachlassen der Veränderungsraten gab es seit Beginn der Indexaufzeichnungen weder auf Jahres- noch auf Quartalssicht.
Ursächlich für die negative Entwicklung sind vor allem die Inflation und das veränderte Zinsumfeld. Hinzu kommt die
Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung der Konjunktur.

In der Folge sank die Nachfrage von Investoren und privaten Haushalten nach Immobilien spürbar. Positiv zu bewerten ist die nach wie vor niedrige Arbeitslosigkeit in Deutschland, die das Risiko etwaiger Kreditausfälle in der Wohnimmobilienfinanzierung eindämmt. Insgesamt führten die aktuellen Belastungsfaktoren zu einem
Preisrückgang über alle Objektklassen hinweg, wenngleich auch in unterschiedlicher Ausprägung. Auf dem Markt für Wohnimmobilien gaben die Preise um 2,1% im Jahresvergleich und um 2,0% im Quartalsvergleich nach.

Dass sich die Wohnimmobilienpreise – verglichen mit der Entwicklung bei Gewerbeimmobilien –noch recht robust zeigen, ist auf die nach wie vor niedrige Bautätigkeit und die hohe Nachfrage nach Wohnraum zurückzuführen, beides wirkt stabilisierend, hat aber auch zur Konsequenz, dass die Mieten für Wohnraum stark ansteigen.

Auf dem Markt für Gewerbeimmobilien gaben die Preise um 8,3% bzw. 3,6% im Vergleich zum Vorjahres- bzw. zum Vorquartal nach. Auslöser für die zunehmende Zurückhaltung auf Investorenseite waren vor allem das veränderte Zinsumfeld, die damit einhergehenden anziehenden Finanzierungskonditionen sowie als Folge des allgemeinen Renditeanstiegs geänderte Renditeerwartungen auch im Immobilienmarkt.

Preisveränderung gegenüber Vorjahresquartal

Selbst genutztes Wohneigentum:	-1,0 %
Mehrfamilienhäuser:	-3,1 %
Büroimmobilien:	-7,5 %
Einzelhandelsimmobilien:	-10,5 %