Der Property Value ist der neue Wertbegriff nach Art. 229 CRR III. Seit 2025 gilt der Property Value für das Neugeschäft, Bestandsverträge müssen bis spätestens 31. Dezember 2027 auf dieses neue Wertkonzept umgestellt werden. vdp und vdpResearch haben ein Abschlagsverfahren entwickelt, das auf den Marktwert angewandt werden kann. Die aktuellen und historischen Abschläge werden über eine benutzerfreundliche Web-API bereitgestellt.
Hintergrund: Mit der Veröffentlichung der Capital Requirements Regulation (CRR III) und der Capital Requirements Directive (CRD) am 19. Juni 2024 wurde die Umsetzung der Basel III-Reformen in der EU abgeschlossen. Dies führt zu Änderungen bei der Immobilienbewertung. Der bisher in Art. 229 CRR verankerte Wahlmechanismus zwischen Marktwert und Beleihungswert wird durch den Property Value als alleiniges Wertkonzept für die Eigenkapitalprivilegierung ersetzt.
Implementierung in Deutschland
Die nationale Bankenaufsicht hat zwei mögliche Vorgehensweisen zur Umsetzung des Property Values festgelegt:
- Beleihungswert: Ein Beleihungswert nach § 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 PfandBG in Verbindung mit der BelWertV erfüllt die Anforderungen des Art. 229 (1) CRR III.
- Marktwert: Alternativ kann der Marktwert als Grundlage genutzt werden, wobei überprüft werden muss, ob eine Anpassung notwendig ist, um die Anforderungen des Art. 229 (1) Buchstabe b) CRR III zu erfüllen.
Methodik von vdp und vdpResearch
Die Methodik von vdp und vdpResearch zur Ermittlung des Property Values basiert auf einem Abschlagsverfahren, das den Marktwert anpasst. Die Methode zerlegt eine Zeitreihe von Immobilienpreisen in eine Trend- und eine Zykluskomponente.
Der Property Value wird als nachhaltiger Wert verstanden, der Preisübertreibungen unberücksichtigt lässt und maximal dem langfristigen Trend entspricht. Zyklische Marktübertreibungen werden durch einen Anpassungsmechanismus herausgefiltert.
Objektarten und Martwertanpassungen
Für folgende Objektarten werden quartalsweise Marktwertanpassungen auf nationaler Ebene zur Verfügung gestellt:
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Eigentumswohnungen
- Mehrfamilienhäuser
- Büroimmobilien
- Einzelhandelsimmobilien
Für folgende Objektarten erfolgt eine jährliche Auswertung auf nationaler Ebene:
- Lager-/Logistikimmobilien
- landwirtschaftliche Flächen
Technische Bereitstellung
Die aktuellen und historischen Abschläge zur Ermittlung des Property Values werden über eine Web-API bereitgestellt. Diese ermöglicht den Nutzern, die Daten in verschiedenen Formaten abzurufen und sie in die internen Prozesse der Institute zu integrieren.
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