Die vdpResearch GmbH ist die Immobilienmarktforschungsgesellschaft des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken e.V. (vdp). Ihre Aufgabe ist die Erfassung, Analyse und Prognose von Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt sowie die Bereitstellung von Bewertungsparametern und -modellen.


Monitoring

vdpResearch beobachtet die inländischen Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte auf der Grundlage der Transaktionsdatenbank. Anhand ausgewählter Messvariablen wird in Jahresabständen für acht Objektarten festgestellt, wie stark sich die Preise für die jeweilige Immobilienart in den vergangenen drei Jahren verändert haben.

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Preisspiegel

Ein zentrales Merkmal des deutschen Immobilienmarktes sind ausgeprägte regionale Unterschiede im Niveau der Mieten, Preise und Liegenschaftszinssätze. Dies liegt zum einen an der Standortgebundenheit von Immobilien. Zum anderen haben Privathaushalte und Unternehmen deutliche Präferenzen für einzelne Regionen und innerhalb dieser für einzelne innerörtliche Lagen.

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Indizes

Die vdpResearch veröffentlicht für die interessierte Öffenlichkeit regelmäßig transaktionsbasierte Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland. Mit diesen Indizes werden zeitnahe und verlässliche Marktinformationen bereitgestellt.

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Bewertung

Die vdpResearch stellt für die Markt- und Beleihungswertermittlung zentrale Bewertungsparameter bereit. Statistische Grundlage ist die Transaktionsdatenbank. Darüber hinaus entwickelt und betreibt die vdpResearch Modelle zur Bewertung von Immobilien, die den gesetzlichen und regulatorischen Anforderungen an eine Immobilienwertermittlung im Kreditprozess entsprechen.

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Prognose

vdpResearch prognostiziert die Entwicklung der wohnungswirtschaftlichen und gewerblichen Immobilienmärkte im Inland und Ausland. Die Vorhersagen sind durch ihre modellgestützte Fundierung sowie eine tiefgehende Differenzierung von aggregierten Kenngrößen gekennzeichnet. Beispielsweise werden für verschiedene Marktsegmente Mieten, Preise, Neubautätigkeit und der Grad der Marktanspannung prognostiziert. Der Prognosehorizont beträgt fünf Jahre.

2. Quartal 2016
Selbst genutztes Wohneigentum 6,3 %
Eigenheime 5,9 %
Eigentumswohnungen 7,3 %
Mehrfamilienhäuser 7,5 %
Liegenschaftszinssatz -2,8 %
Neuvertragsmieten 4,5 %
2. Quartal 2016
Büro 7,4 %
Liegenschaftszinssatz -4,3 %
Neuvertragsmieten 2,8 %
Einzelhandel 2,6 %
Liegenschaftszinssatz -1,6 %
Neuvertragsmieten 0,9 %
2. Quartal 2016
Gesamt 6,7 %
Wohnen 6,9 %
Gewerbe 5,8 %
Veränderung zum Vorjahresquartal
Stand: August 2016

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Andreas Kunert

Auch im 2. Quartal 2016 sind die Preise für deutsche Wohn-und Gewerbeimmobilien gestiegen. In einzelnen Segmenten hat die Preisentwicklung sogar an Dynamik gewonnen. Der vdp Immobilienpreisindex (GRX) verzeichnete im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Anstieg von 6,7% und liegt nun bei 134,3 Punkten. Getrieben wird diese Entwicklung vor allem durch ein enorm knappes Angebot an Investitionsobjekten sowohl auf dem Gewerbe- als auch Wohnungsmarkt. In nahezu allen Segmenten war das Transaktionsvolumen deshalb rückläufig.

Der Anstieg der Immobilienpreise wird unverändert durch die Wohnimmobilienmärkte bestimmt. Die Lage in den Ballungszentren ist weiter angespannt, da Wohnraum aufgrund der hohen Nachfrage knapp ist. Gleichzeitig kann der Markt aufgrund der langen Investitions- und Planungszeiträume nur zeitverzögert auf eine steigende Nachfrage reagieren. Daher trägt auch die gestiegene Neubautätigkeit aktuell kaum zur Entspannung bei. Mittelfristig muss demzufolge von einem weiteren Anstieg der Mieten ausgegangen werden, zumal die gesetzlich eingeführte Mietpreisbremse nicht die gewünschte Wirkung zu entfalten scheint.

Dies lässt sich auch an der Entwicklung der Kapitalwerte ablesen: So legte der Kapitalwertindex für Mehrfamilienhäuser um 7,5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu. Dazu trugen maßgeblich die Neuvertragsmieten für Wohnimmobilien bei, welche im Jahresvergleich um 4,5 % gestiegen sind. Gleichzeitig sank der Index der Liegenschaftszinsen für Mehrfamilienhäuser um 2,8 %.

Auf dem Markt für selbst genutztes Wohneigentum hat die Preisdynamik im zweiten Quartal eben-falls zugenommen. Der vdp Preisindex legte hier um 6,3 % gegenüber dem Vorjahr zu. Die Preise für Eigentumswohnungen sind um 7,3 % gestiegen, während der Anstieg bei den Ein- und Zweifamilienhäusern mit 5,9 % etwas geringer ausfiel. Auch hier ist die Dynamik wesentlich durch die hohe Nachfrage in den Ballungszentren getrieben. Wachsende Einwohner- und Haushaltszahlen, eine prosperierende Wirtschaft sowie einer positiven Einkommens- und Kaufkraftentwicklung sind dabei genauso Bestandteil der Investitionsentscheidung wie das niedrige Zinsniveau und der Mangel an alternativen Investments.

Das stabile gesamtwirtschaftliche Umfeld ist auch ursächlich für die weiter steigenden Preise bei Gewerbeimmobilien. Mit einem Plus von 5,8 % stieg der entsprechende Index auf 125,2 Punkte. Hierbei stehen vor allem Büroimmobilien im Fokus, deren Kapitalwerte im Vergleich zum Vorjahresquartal um 7,4 % gestiegen sind. Sinkende Leerstände bei geringer Neubautätigkeit und steigender Beschäftigung im Dienstleistungssektor ließen die Mieten für Büroflächen um 2,8 % im Vorjahresvergleich steigen. In der Konsequenz sank der Liegenschaftszinssatzindex für Büroimmobilien um 4,3 %.

Auch Einzelhandelsimmobilien sind weiter gefragt, die Kapitalwerte stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 2,6 %. Diese Verteuerung setzt sich zusammen aus einer Erhöhung der Neuvertragsmieten für Einzelhandelsflächen von 0,9 % bei gleichzeitig gesunkenen Liegenschaftszinsen um 1,6 %.

 

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +6,3 %*
Mehrfamilienhäuser: +7,5 %*
Büroimmobilien: +7,4 %*
Einzelhandelsimmobilien: +2,6 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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Andreas Kunert

Das 1. Quartal 2016 ist weiterhin durch steigende Preise für in Deutschland gelegene Wohn- und Gewerbeimmobilien geprägt. Der vdp Immobilienpreisindex (GRX) legte im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,8 % auf 131,2 Punkte zu.

Es sind vor allem die Wohnimmobilienmärkte, die eine sehr dynamische Preisentwicklung zeigen. So ist der Kapitalwertindex für Mehrfamilienhäuser um 8 % gestiegen. Dies ist zum einen auf steigende Neuvertragsmieten zurückzuführen, die im Vergleich zum 4. Quartal 2015 ein Plus von 4 % aufweisen. Hier ist es vor allem die angespannte Lage in den deutschen Groß- und Universitätsstädten, in denen ein hoher Zuzug an Menschen auf ein geringes Angebot an Wohnraum trifft.

Auf der anderen Seite sorgen die niedrigen Zinsen dafür, dass Mehrfamilienhäuser sowohl von privaten als auch von institutionellen Investoren immer noch als lohnendes Investment wahrgenommen werden. Da das Angebot begrenzt ist, führt der sich verschärfende Wettbewerb zu steigenden Kaufpreisen. Dies drückt sich in der Folge in weiter sinkenden Liegenschaftszinsen aus. Der entsprechende Index gab im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,7 % nach.

Auch auf dem Markt für selbst genutztes Wohneigentum gehen die Preise weiter nach oben. Der vdp Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum legte im Jahresvergleich um 4,7 % zu. Dieser Anstieg ist zum einen auf die immer noch starke Nachfrage in den Metropolen zu begründen, der sich aber zunehmend auch auf die angrenzenden Regionen ausweitet. Gestützt wird die Nachfrage von den aktuell guten Arbeitsmarktbedingungen und dem niedrigen Zinsniveau. Dies führte zu einem Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen um 5,7 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Gleichzeitig legten die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im gleichen Zeitraum um 4,4 % zu.

Die guten konjunkturellen Rahmenbedingungen ließen auch die Preise für Gewerbeimmobilien im 1. Quartal 2016 weiter anziehen. Der entsprechende Kapitalwertindex legte um 3,8 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu. Maßgeblich trugen die Büroimmobilien als stärkste Anlageklasse im gewerblichen Immobilienmarkt mit einem Anstieg der Kapitalwerte um 5 % hierzu bei. Diese Entwicklung lässt sich zum einen über die stabilen ökonomischen Fundamentaldaten begründen, welche die Büroflächennachfrage begünstigen. In Verbindung mit sinkenden Leerständen führte dies zu einem Anstieg der Neuvertragsmieten für Büroflächen um 2,3 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Gleichzeitig sind Büroimmobilien als Anlageobjekt weiterhin im Fokus von Investoren. Der starke Wettbewerb auf der Käuferseite führte zu weiter steigenden Preisen bzw. fallenden Liegenschaftszinsen. Entsprechend sank der Liegenschaftszinssatzindex für Büroimmobilien im gleichen Zeitraum um 2,6 %.

Am Markt für Einzelhandelsimmobilien legte der Kapitalwertindex um 1,5 % zu. Dem liegt zum einen ein Anstieg der Mieten für Einzelhandelsflächen von 0,4 % zum Vorjahresquartal zugrunde. Andererseits sank der Index der Liegenschaftszinsen über demselben Zeitraum um 1,1 %. Auch hier zeichnet sich das knappe Angebot an Einzelhandelsimmobilien als ursächlich für den Anstieg der Kaufpreise und den damit verbundenen Rückgang der Liegenschaftszinsen.

 

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +4,7 %*
Mehrfamilienhäuser: +8,0 %*
Büroimmobilien: +5,0 %*
Einzelhandelsimmobilien: +1,5 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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