Die vdpResearch GmbH ist die Immobilienmarktforschungsgesellschaft des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken e.V. (vdp). Ihre Aufgabe ist die Erfassung, Analyse und Prognose von Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt sowie die Bereitstellung von Bewertungsparametern und -modellen.


Monitoring

vdpResearch beobachtet die inländischen Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte auf der Grundlage der Transaktionsdatenbank. Anhand ausgewählter Messvariablen wird in Jahresabständen für acht Objektarten festgestellt, wie stark sich die Preise für die jeweilige Immobilienart in den vergangenen drei Jahren verändert haben.

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Preisspiegel

Ein zentrales Merkmal des deutschen Immobilienmarktes sind ausgeprägte regionale Unterschiede im Niveau der Mieten, Preise und Liegenschaftszinssätze. Dies liegt zum einen an der Standortgebundenheit von Immobilien. Zum anderen haben Privathaushalte und Unternehmen deutliche Präferenzen für einzelne Regionen und innerhalb dieser für einzelne innerörtliche Lagen.

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Indizes

Die vdpResearch veröffentlicht für die interessierte Öffenlichkeit regelmäßig transaktionsbasierte Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland. Mit diesen Indizes werden zeitnahe und verlässliche Marktinformationen bereitgestellt.

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Bewertung

Die vdpResearch stellt für die Markt- und Beleihungswertermittlung zentrale Bewertungsparameter bereit. Statistische Grundlage ist die Transaktionsdatenbank. Darüber hinaus entwickelt und betreibt die vdpResearch Modelle zur Bewertung von Immobilien, die den gesetzlichen und regulatorischen Anforderungen an eine Immobilienwertermittlung im Kreditprozess entsprechen.

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Prognose

vdpResearch prognostiziert die Entwicklung der wohnungswirtschaftlichen und gewerblichen Immobilienmärkte im Inland und Ausland. Die Vorhersagen sind durch ihre modellgestützte Fundierung sowie eine tiefgehende Differenzierung von aggregierten Kenngrößen gekennzeichnet. Beispielsweise werden für verschiedene Marktsegmente Mieten, Preise, Neubautätigkeit und der Grad der Marktanspannung prognostiziert. Der Prognosehorizont beträgt fünf Jahre.

4. Quartal 2016
Selbst genutztes Wohneigentum 6,6 %
Eigenheime 6,5 %
Eigentumswohnungen 7,1 %
Mehrfamilienhäuser 5,8 %
Liegenschaftszinssatz -2,2 %
Neuvertragsmieten 3,5 %
4. Quartal 2016
Büro 10,1 %
Liegenschaftszinssatz -5,3 %
Neuvertragsmieten 4,3 %
Einzelhandel 3,1 %
Liegenschaftszinssatz -2,2 %
Neuvertragsmieten 0,8 %
4. Quartal 2016
Gesamt 6,6 %
Wohnen 6,1 %
Gewerbe 7,8 %
Veränderung zum Vorjahresquartal
Stand: Februar 2017

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Andreas Kunert

Der deutsche Immobilienmarkt war auch im letzten Quartal des Jahres 2016 durch stark steigende Preise gekennzeichnet. Der vdp-Immobilienpreisindex kletterte im Vergleich zum Vorjahresquartal um 6,6 %. Ursächlich für diesen Preisanstieg war eine starke Nachfragedynamik in allen Segmenten, die von drei Faktoren getrieben wurde. Zum einen befindet sich die deutsche Wirtschaft auf einem stabilen Wachstumspfad. Zweitens wurde durch die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und den damit verbundenen historisch niedrigen Zinsen die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich verstärkt. Drittens gewann die Anlage in deutsche Immobilien in einem durch überraschende politische Wendungen und den damit einhergehenden Risiken auf den Anlagemärkten weiter an Attraktivität.

Auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt sind keine Anzeichen einer Abschwächung zu sehen. Mit einem Plus von 6,1 % sind die Preise nochmals stark gestiegen. Verantwortlich für diesen erneuten Anstieg zeichnen sich zum einen die Preise für selbst genutztes Wohneigentum, die ein Plus von 6,6 % gegenüber dem vierten Quartal 2015 aufweisen. Die Verteuerung ist insbesondere auf die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen zurückzuführen, die mit 7,1 % etwas stärker gestiegen sind als die Preise von Eigenheimen. Diese legten um 6,5 % zu. Obwohl die Neubautätigkeit mittlerweile vielerorts deutlich angekurbelt wurde, scheint die Nachfrage nach Wohneigentum nach wie vor nicht gedeckt werden zu können.

Ein ähnliches Bild zeigt sich bei der Entwicklung der Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern. Unterstützt vom Niedrigzinsumfeld führt dies zu weiter steigenden Preisen, mit deren Entwicklung die Wohnungsmieten nicht Schritt halten konnten. Während die Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser im vierten Quartal ein Plus von 5,8 % verzeichneten, sind die Mieten im gleichen Betrachtungszeitraum nur um 3,5 % gestiegen. Gleichzeitig ist der Liegenschaftszinssatzindex um -2,2 % gesunken.

Erstmals wieder seit dem ersten Quartal 2014 sind Preise für gewerbliche Immobilien stärker gestiegen als für Wohnimmobilien. Der entsprechende Index verzeichnete ein Plus von 7,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien von in- und ausländischen Investoren hat zum Jahresende hin nochmals spürbar zugenommen. Vor dem Hintergrund der soliden Verfassung des Nutzermarktes standen im Fokus institutioneller Investoren schwerpunktmäßig Büroimmobilien, deren Kapitalwerte um 10,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen sind. Die sehr hohe Nachfrage hatte zur Folge, dass der Druck auf die Renditen weiter zugenommen hat. Der Liegenschaftszinssatzindex ist entsprechend um 5,3 % gesunken. Gleichzeitig nahm auch die Nachfrage nach Mietflächen im vierten Quartal nochmals deutlich zu, mit dem Ergebnis, dass sich der Aufwärtstrend der Mieten mit einem Plus von 4,3 % verstärkte.

Die Preise für Einzelhandelsimmobilien sind mit einem Plus von 3,1 % weiter gestiegen. Auch in diesem Marktsegment ist das Angebot an Immobilien gering und trifft auf eine anhaltend hohe Investorennachfrage mit der Folge, dass der Liegenschaftszinssatzindex um 2,2 % gesunken ist. Gleichzeitig entwickelte sich die Nachfrage nach Verkaufsflächen zum Jahresende hin vor dem Hintergrund der positiven Umsatzzahlen weiter dynamisch, sodass auch die Einzelhandelsmieten erneut leicht um 0,8 % gestiegen sind.

 

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +6,6 %*
Mehrfamilienhäuser: +5,8 %*
Büroimmobilien: +10,1 %*
Einzelhandelsimmobilien: +3,1 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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Andreas Kunert

Es sind auch im 3. Quartal 2016 keine Anzeichen für eine Abschwächung der Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt auszumachen. Dies schlägt sich im vdp Immobilienpreisindex nieder, der im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Zuwachs von 6,7 % verzeichnet und bei nunmehr 136,1 Punkten steht. Das weiterhin niedrige Zinsniveau und die damit verbundene Suche nach alternativen Investments treibt die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien weiter an. Hinzu kommen eine Vielzahl von Risikofaktoren im weltwirtschaftlichen Umfeld, die eine Anlage in Sachwerte vergleichsweise attraktiv erscheinen lassen.

Auf den Wohnimmobilienmärkten in den Metropolregionen bleibt die Lage weiterhin angespannt, da die Nachfrage das vorhandene Angebot übersteigt. Trotz steigender Bautätigkeit ist der aktuelle Bedarf in diesen Regionen nicht zu decken. Auch die in fast allen dieser Märkte eingeführte Mietpreisbremse scheint nicht die gewünschte Wirkung zu entfalten. Infolgedessen sind die Wohnimmobilienpreise im dritten Quartal um 6,7 % gestiegen

Auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser legten die Preise weiter zu, der Kapitalwertindex stieg um 7,1 % im Vergleich zum 3. Quartal 2015. Hierzu trugen die Neuvertragsmieten mit einem Plus von 4,0 % bei, gleichzeitig sank der Liegenschaftszinssatzindex für Mehrfamilienhäuser um 2,9 %. Dieses Marktsegment ist auch weiterhin im Fokus der Anleger.

Auch auf dem Markt für selbst genutztes Wohneigentum stiegen die Preise weiter; der entsprechende Index legte um 6,4 % zu. Ursächlich für den weiteren Preisanstieg ist auch hier die Situation in den Ballungsräumen und den umliegenden Landkreisen. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich gegenüber dem 3. Quartal 2015 um 6,5 %. Bei den Eigentumswohnungen stiegen die Preise im gleichen Zeitraum um 6,0 %. Hier scheint sich aber die Preisdynamik etwas abzumildern.

Die Preise für gewerbliche Immobilien verzeichneten im 3. Quartal 2016 ebenfalls ein deutliches Plus. Der entsprechende Index stieg um 6,4 % auf 126,3 Punkte. Weiterhin sind es vor allem die Preise für Büroimmobilien, die zu diesem Anstieg beitrugen. Der Kapitalwertindex für Büroimmobilien legte im Vergleich zum Vorjahresquartal um starke 8,3 % zu. Dies lässt sich zum einen auf den deutlichen Anstieg der Neuvertragsmieten für Büroflächen 3,3 % zurückführen. Die Büronachflächennachfrage blieb weiterhin hoch und traf auf ein sehr geringes Angebot. Zum anderen ist die Nachfrage nach Büroimmobilien weiterhin ungebremst, was sich in weiter sinkenden Liegenschaftszinssätzen manifestiert. Der Liegenschaftszinssatzindex für Büroimmobilien sank um 4,7 % im Vergleich zum Vorjahresquartal.

Die Preise für Einzelhandelsimmobilien stiegen im Vergleich zum 3. Quartal 2015 um 2,7 %. Die Neuvertragsmieten legten nur leicht um 0,7 % zu. Gleichzeitig sanken die Liegenschaftszinsen für Einzelhandelsimmobilien im gleichen Zeitraum um 2,0 %, da auch sie weiter im Blickpunkt von Investoren stehen.

 

 

Selbst genutztes Wohneigentum: +6,4 %*
Mehrfamilienhäuser: +7,1 %*
Büroimmobilien: +8,3 %*
Einzelhandelsimmobilien: +2,7 %*
* gegenüber Vorjahresquartal

 


Alle Indizes werden von der vdpResearch GmbH im Auftrag des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) auf der Grundlage einer umfassenden Transaktionsdatenbank, welche die Transaktionen der teilnehmenden Finanzinstitute enthält, berechnet. Die Indizes werden quartalsweise veröffentlicht. Weiterführende Informationen bezüglich der Berechnung der einzelnen Indizes finden sich auf der Webseite der vdpResearch GmbH unter www.vdpresearch.de/vdp-immobilienpreisindizes/.

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