Automatisierte und effiziente Einschätzung der Mikrolage per API

Alexander Reiß

1. Dezember 2020

Als weiteren Service im Rahmen der Zusammenarbeit mit dem Bewertungsmanagement der NORD/LB bei der systemgestützten Immobilienbewertung, stellt die vdpResearch nun auch Daten zur Mikrolage inklusive Note zum jeweiligen Bewertungsobjekt zur Verfügung. Die vdpResearch kann dabei auf eine mehr als 10-jährige Erfahrung bei der Mikrolagenbestimmung zurückgreifen.

Die Mikrolage beschreibt das nähere Umfeld der Immobilie anhand von verschiedenen Kriterien, wie zum Beispiel die Nähe zu Bildungseinrichtungen oder Einkaufsmöglichkeiten. Da diese Faktoren regional sehr unterschiedlich sind, sich dynamisch verändern und häufig erst im Zusammenspiel mit weiteren Kriterien vollumfänglich interpretiert werden können, kann eine automatisierte Lageeinschätzung eine schnelle und genaue Einordnung der Immobilie ermöglichen und den Rechercheaufwand für Gutachter signifikant reduzieren.

Daten

Die Daten umfassen zum einen die direkten Einrichtungen mit entsprechenden Entfernungsangaben im Umkreis von 5 km zum Bewertungsobjekt für die Kategorien:

Bildung
Nahverkehr
Gesundheit
Freizeit
Gastronomie
Einkaufen
Beherbergung

und zum anderen die überregionale Anbindung an:

Autobahn
ICE-Bahnhof und
Flughafen

Note

Die Herleitung der Mikrolagen-Note für den Wohnsektor erfolgt durch ein eigens von der vdpResearch entwickeltes statistisches Verfahren. Dieses berücksichtigt unterschiedliche lagespezifische Indikatoren, deren Messung wiederum aus Daten mit variabler räumlicher Tiefe durchgeführt wird.

Die Daten beinhalten u.a.

Bodenpreise sowie Miet- und Preisdaten aus der vdpR-Transaktionsdatenbank,
Daten zum Arbeitsmarkt, der Kaufkraft und der Einwohnerentwicklung,
Informationen aus den direkten Einrichtungen in der Umgebung.

Auf Kundenwunsch wird die Note auf eine 6er Skala (sehr gut – bis – sehr schlecht) transformiert, um die Darstellung mit anderen Datenfeldern inhaltlich zu synchronisieren bzw. zu vereinheitlichen, z.B. mit Aussagen zu Makrolage, Cash-Flow oder Objektzustand.

Schnittstelle

Die Bereitstellung der Daten erfolgt über die schon bestehende Systemschnittstelle direkt in das NORD/LB Bewertungsprogramm re^x. Die Anbindung der Systeme über eine sogenannte API (application programming interface) ermöglicht zum einen die sekundenschnelle Übertragung der Adresse aus dem Kundensystem heraus und zum anderen die Lieferung der zu dieser Adresse relevanten Daten zurück in das Kundensystem ohne Medienbruch. Es ist somit keine zusätzliche Anwendung notwendig und der Aufwand der manuellen Datenübertragung wird entsprechend reduziert. Der Bestellvorgang wird mit entsprechendem Status nachvollziehbar für den Gutachter im Kundensystem protokolliert.

Die folgende Abbildung zeigt schematisch, wie die Datenabfrage und -lieferung über die API aussieht.

Die gelieferten Daten zur Mikrolage können vom Kunden individuell aufbereitet werden. Die NORD/LB verwendet eine tabellarische Darstellung direkt im Gutachten innerhalb der Mikrolagenbeschreibung. Besondere Hinweise bzw. die Würdigung der gelieferten Daten werden durch den Gutachter unmittelbar als Freitext der Beschreibung hinzugefügt. Eine aufwendige, manuelle Recherche von Einrichtungen, deren Entfernung und Beschreibung im Gutachten wird dem Gutachter durch die automatisierte tabellarische Darstellung abgenommen. Art und Umfang der Daten können je nach Kundenwunsch konfiguriert werden.